??1～8月，全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%，這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需觀察。

??最近一段時(shí)間，有關(guān)恒大等大型房企的各式消息不斷。接連遭遇危機(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)重重打擊了市場信心。

??9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局按照慣例發(fā)布月度房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)。不同的是，這次國家統(tǒng)計(jì)局方面罕見地對當(dāng)前一些大型房企經(jīng)營困難情況及影響作出了回應(yīng)。

??“一些大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中出現(xiàn)了一些困難，對于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行來看，今年以來隨著各地區(qū)各部門堅(jiān)持‘房住不炒’的原則，持續(xù)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢?！眹医y(tǒng)計(jì)局發(fā)言人付凌暉在發(fā)布會上表示。

??他表示，隨著各方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，抑制市場一些不合理需求，逐步釋放正常需求，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場制度不斷完善，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定發(fā)展。

??值得注意的是，在連續(xù)16個(gè)月房價(jià)上漲基礎(chǔ)上，8月份70個(gè)大中城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅首次為0，這意味著二手房持續(xù)上漲行情結(jié)束了。同時(shí)，新建商品房價(jià)格漲幅也在持續(xù)收窄，8月份環(huán)比漲幅為0.2%，樓市泡沫不斷被擠出。

??樓市轉(zhuǎn)冷

??有人說，2021年房地產(chǎn)市場像極了2018年。上半年，樓市呈“過熱”征兆，搶地、搶房現(xiàn)象層出；下半年，重點(diǎn)城市加碼限購，市場降溫轉(zhuǎn)冷，信貸市場資金緊張，房企拿地銷售疲態(tài)盡顯。

??這樣的市場變化，在8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)中，表現(xiàn)得更為明顯。

??1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8萬億元，同比增長10.9%，比2019年1～8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。其中8月當(dāng)月兩年平均增速由6.4%回落到5.9%，持續(xù)回落。

??拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，1～8月，全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%。這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。

??從近期福州、青島、濟(jì)南等城市第二批次地塊出讓來看，土地市場熱度有所下降，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。就連土地市場火熱的杭州，在第二批集中供地中，10宗競品質(zhì)地塊僅1宗地塊報(bào)名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價(jià)環(huán)節(jié)，面臨流拍。

??房屋新開工面積是另一個(gè)關(guān)系到未來一段時(shí)期的市場供應(yīng)指標(biāo)。1～8月，全國房屋新開工面積為13.6億平方米，同比下降3.2%。其中8月為1.7億平方米，同比下降16.8%，單月新開工面積同比連續(xù)5個(gè)月下降但降幅有所收窄。其中，住宅新開工面積為10.1億平方米，同比下降1.7%，年內(nèi)首次同比下降。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源方面，1～8月，國內(nèi)貸款為1.7萬億元，同比下降6.1%，上年同期為同比增長4%；占比為12.6%，比上年同期下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金為4.1萬億元，同比增長9.3%，上年同期為同比增長3.6%；占比為30.3%，比上年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??在房價(jià)上，8月份，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為3.7%；二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0，同比漲幅為2.9%。

??從二手房價(jià)格來看，一線城市二手房價(jià)同比漲幅從10.1%降至9.1%，降了1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅為0.0%，這是2015年以來首次停漲；三四線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.1%，是2020年以來首次下跌。

??8月份，70個(gè)大中城市中，有43個(gè)城市的二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，比7月增加了14個(gè)。其中，34城下跌，9城停漲，下跌或停漲城市數(shù)量創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。

??遭遇困難的房企增多

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控仍在加碼中。根據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，截至8月31日，全國樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)420次，中央調(diào)控次數(shù)47次。

??8月4日，銀保監(jiān)會總結(jié)上半年工作，安排下半年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。按照“一行一策”“一地一策”原則，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，展望四季度，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的貸款會增加，按照貸款集中度政策，房地產(chǎn)增量貸款空間也部分釋放，有助于穩(wěn)定樓市。但從銀保監(jiān)部門的態(tài)度來看，四季度樓市資金面會略微好轉(zhuǎn)，但繼續(xù)下行趨勢不改。

??9月1日，穆迪將中國房地產(chǎn)行業(yè)的展望從過去的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，在6～12個(gè)月內(nèi)，全國合同銷售價(jià)格最高下降或達(dá)到5%，原因很簡單，在重磅的政策壓力下，開發(fā)商最終頂不住，只能選擇降價(jià)銷售房子來回籠資金。

??穆迪認(rèn)為，中國房地產(chǎn)開發(fā)商獲得在岸銀行和信托貸款，以及在岸和離岸債券市場的融資渠道已經(jīng)收緊，并將在未來6至12個(gè)月內(nèi)維持緊張態(tài)勢。最近幾個(gè)月，在經(jīng)歷華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展等公司違約事件后，房地產(chǎn)開發(fā)商在岸和離岸融資環(huán)境變得十分動蕩。

??不少房企老板都對下半年樓市，表現(xiàn)出“悲觀”情緒。

??萬科首席執(zhí)行官祝九勝說，不去預(yù)測天氣，老老實(shí)實(shí)種地，盡可能地讓收成可以得到各方滿意。對萬科而言，全年壓力還在，從更長遠(yuǎn)推斷來說，整個(gè)行業(yè)毛利下降是大家都看得到的情況。

??中梁控股董事長楊劍認(rèn)為，在“房住不炒”與穩(wěn)控房地產(chǎn)金融杠桿的政策基調(diào)下，預(yù)期國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策依然偏緊。

??就連孫宏斌也明顯變了。在融創(chuàng)中國2021年中期業(yè)績投資人電話會上，董事會主席孫宏斌說了兩句話。第一句是“下半年銷售壓力很大，市場會比較慘烈”；第二句是“除了我們以外，都有可能暴雷”。

??原因主要源于兩方面，一是因?yàn)橛行┢髽I(yè)壓力比較大之后就降價(jià)，二是國家政策比較堅(jiān)決，使得人們對房價(jià)有不上漲預(yù)期，而且資金偏緊，大家的購買力也受到了一定影響。“不一定你是頭部企業(yè)就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜?！睂O宏斌說。

??一向青睞并購的孫宏斌還說，房企都有負(fù)債總額的限制，導(dǎo)致“目前并購市場已經(jīng)消失了”，因?yàn)椤胺彩浅霈F(xiàn)問題的公司都有大量存量債，你并購了以后就接過了它的存量債，這樣負(fù)債規(guī)模就有可能超標(biāo)”。

??9月9日，河南建業(yè)集團(tuán)則直接向河南省政府發(fā)出了求助信，懇請省政府協(xié)調(diào)地方償還欠款逾50億元。

??9月13日，處于輿論熱點(diǎn)中的恒大集團(tuán)發(fā)布了一則聲明。聲明中稱：“網(wǎng)絡(luò)上近日出現(xiàn)的有關(guān)恒大破產(chǎn)重組的言論完全失實(shí)。公司目前確實(shí)遇到了前所未有的困難，但公司堅(jiān)決履行企業(yè)主體責(zé)任，全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保交樓，想盡一切辦法恢復(fù)正常經(jīng)營，全力保障客戶的合法權(quán)益。”