京滬深長租公寓最受投資者青睞 投資回報預(yù)期為4.5%-5.5%

市場 2021-09-26 12:23:17 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??國內(nèi)長租公寓市場在過去幾年間雖然經(jīng)歷了行業(yè)洗牌和市場沉淀,但由于人口結(jié)構(gòu)變化、購房門檻提升、政策的支持和資本助力四大因素驅(qū)動,整個行業(yè)也正持續(xù)夯實并加速發(fā)展。

??9月23日,仲量聯(lián)行發(fā)布了最新的中國長租公寓市場白皮書,其中指出,越來越多的投資機構(gòu)正將目光聚焦在中國長租公寓的開發(fā)投資上,且對穩(wěn)定回報率預(yù)期普遍保持在4.5%-5.5%。隨著中國REITs試點的不斷推進(jìn),未來REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機制之一。

??房源數(shù)量三年翻番 需求來源日趨多元

??中國長租公寓市場在2017年至2018年經(jīng)歷了政策紅利及機構(gòu)化紅利的釋放,大量企業(yè)進(jìn)入市場試水,其中不乏一部分品牌盲目擴(kuò)張。在經(jīng)歷了2019年至2020年的行業(yè)深度洗牌和市場沉淀后,中國長租公寓市場進(jìn)入新的發(fā)展機遇期。

??一些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業(yè)已逐步摸索出適合自身發(fā)展的經(jīng)營模式,其中頭部品牌保持了較快的增長。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示,十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中;且開業(yè)6個月以上門店的平均入住率高達(dá)89%~95%。值得指出的是,部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

??從需求端看,目前仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人群為主,但也有一些新型需求來源出現(xiàn),如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者及短期過渡型需求等,這也意味著作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群所接受。

??未來,隨著租賃需求升級,以及開發(fā)商、投資機構(gòu)及其它市場參與者的深度參與,長租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新,長租公寓市場將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個新臺階。

??京滬深最受投資者青睞 回報預(yù)期在4.5%-5.5%

??在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下,越來越多的國內(nèi)外企業(yè)和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發(fā)投資上。

??來自30多家不同類型的投資機構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示,投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。而在細(xì)分賽道方面,目前97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場的中高端長租公寓細(xì)分市場。從發(fā)展模式看,投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式,尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

??大部分投資者對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報率的預(yù)期集中在4.5%至5.5%之間,相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩(wěn)定回報率走勢,45%的投資者認(rèn)為會保持平穩(wěn),39%的投資人認(rèn)為會下降。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示:“隨著國內(nèi)長租公寓市場逐漸成熟,其空置風(fēng)險將更低、資產(chǎn)表現(xiàn)也將更趨于穩(wěn)定,預(yù)計資本化率會繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏?!?/p>

??挑戰(zhàn)機遇并存,中國REITs帶來新契機

??“資產(chǎn)價值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難”一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩個最大挑戰(zhàn)。

??對于大部分機構(gòu)型投資人而言,存量改造是進(jìn)入國內(nèi)長租公寓投資市場的主流模式。但國內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的價格普遍偏高,再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機構(gòu)投資者的預(yù)期。投資者有必要深入了解市場租賃需求特征,在非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機會。

??要想在短期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng),目前投資者所依賴的存量改造模式很難達(dá)成,拿地開發(fā)是效率更高的方式,但目前機構(gòu)投資者在本地市場獲取開發(fā)土地還存在一定難度。投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢的國企和開發(fā)商以及擁有豐富管理運營經(jīng)驗的運營商合作,各市場參與方發(fā)揮各自優(yōu)勢,能夠有效應(yīng)對這一挑戰(zhàn),實現(xiàn)合作共贏。

??此外,“資產(chǎn)流動性過低,導(dǎo)致退出困難”成為第三大挑戰(zhàn),退出機制已是投資者最關(guān)注的話題之一。短期內(nèi),單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要的途徑;但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)評估和咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示:“租賃住房和REITs天然適配,雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產(chǎn),但我們認(rèn)為,中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍(lán)海;而REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機制之一?!保ǜ渡荷海?/p>

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