??“以往節(jié)假日時(shí)最發(fā)愁的是客戶(hù)太多，帶看不過(guò)來(lái)，今年是極難約到客戶(hù)。”張揚(yáng)說(shuō)，已經(jīng)6天了，沒(méi)有約到一組看房客戶(hù)，壓力特別大。

??張揚(yáng)已經(jīng)在鄭州生活10年，有著8年新房營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和兩年渠道分銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，談起房地產(chǎn)界的“金九銀十”，他苦笑著說(shuō)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”早已不復(fù)當(dāng)年盛況，“尤其今年，是我工作以來(lái)最艱難的一個(gè)‘九月’?！?/p>

??在他看來(lái)，“難”的原因在于兩方面：一是房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，樓市整體降溫；二是7月和8月洪災(zāi)疫情導(dǎo)致很多企業(yè)和個(gè)人損失慘重，購(gòu)房者置業(yè)意愿快速下滑，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。

??與張揚(yáng)“閑得發(fā)慌”不同，鄭州多個(gè)在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“這個(gè)月每天都忙得腳不沾地兒”，為了賣(mài)房，他們使出了渾身解數(shù)，打折降價(jià)、首付分期、買(mǎi)房送車(chē)……各種花式促銷(xiāo)齊上陣。

??但市場(chǎng)成交卻不理想。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，鄭州9月新房市場(chǎng)成交9696套。這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于2020年9月單月銷(xiāo)量 51%，鄭州樓市巔峰時(shí)期2016年同期銷(xiāo)量的19%。

??新房成交遇冷，二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)慘淡。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月28日鄭州千余套二手房降價(jià)，平均降價(jià)約4.03萬(wàn)元/套，比9月27日下跌34%。

??因市場(chǎng)不景氣，房企又接連暴雷，9月發(fā)生在鄭州樓市中維權(quán)事件也此起彼伏。

??開(kāi)發(fā)商賣(mài)房求生

??市場(chǎng)下行加上洪災(zāi)疫情影響，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)動(dòng)作更為頻繁。

??“此前一直備受購(gòu)房者追捧的富田城九鼎公館最近一次加推精裝比上一期毛坯還便宜500元/平方米；還有新城時(shí)光印象，開(kāi)盤(pán)17500元/平方米，現(xiàn)在降到16000元/平方米?！睆垞P(yáng)告訴記者。

??記者通過(guò)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，近期降價(jià)樓盤(pán)多為遠(yuǎn)郊、區(qū)域成熟度較低樓盤(pán)，主要分布在常西湖新區(qū)、管南片區(qū)、二七區(qū)、高新區(qū)等，目前成交價(jià)在此前基礎(chǔ)上已下降1000元至3000元/平方米。相比這些區(qū)域，主城區(qū)位置、口碑不錯(cuò)的樓盤(pán)，大多價(jià)格比較穩(wěn)定。

??除了降價(jià)，首付分期也成為吸引市場(chǎng)客流主要方式。

??“首付分期在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在，只是以前比較隱晦?！币晃回?fù)責(zé)金水北區(qū)域的樓盤(pán)分銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者。

??金水北區(qū)域是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的區(qū)域之一，一直備受購(gòu)房者青睞。日前，記者在該區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)走訪(fǎng)時(shí)，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)均表示“可以首付分期”。對(duì)于為何采用首付分期，一位置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，主要為了緩解受洪災(zāi)疫情影響的購(gòu)房者的壓力。

??降價(jià)、首付分期的同時(shí)，為了促成成交，一些售樓部還打出了買(mǎi)房送車(chē)、全民推薦享萬(wàn)金、裝修款分期付款等購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。其中不泛有央企和國(guó)企背景房企。

??“以前都是快到國(guó)慶節(jié)了，才看到他們推各種活動(dòng)，今年明顯比往年推得早，而且有的房企還是有國(guó)企背景的大房企?！睆垞P(yáng)撓著頭說(shuō)，“按理說(shuō)這種房企應(yīng)該不缺錢(qián)??！”

??雖然各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度很大，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不太理想。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，鄭州9月新房市場(chǎng)成交9696套。這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于2020年9月單月銷(xiāo)量的 51%。

??從市場(chǎng)看，鄭州新房市場(chǎng)“冷熱不均”情況愈發(fā)明顯，主城區(qū)比如金水北、高鐵片區(qū)等，開(kāi)盤(pán)熱度較高，去化效果良好。近郊板塊，像南龍湖片區(qū)、綠博片區(qū)、滎陽(yáng)等，價(jià)格繼續(xù)下探。

??二手房降價(jià)明顯

??在二手房方面，也出現(xiàn)了價(jià)格下降成交周期延長(zhǎng)現(xiàn)象。

??小蔣在金水區(qū)森林陽(yáng)光花園有一套89平方米兩室一廳的房子，有了二孩之后一直想換房，但至今沒(méi)有出手。“掛了半年多了，從150萬(wàn)元降到145萬(wàn)元，還是沒(méi)賣(mài)掉。”

??這并不是個(gè)例，主營(yíng)該小區(qū)二手房業(yè)務(wù)的中介人員告訴記者，往年這種戶(hù)型是很受歡迎的，再加上小區(qū)位置好，基本上掛牌時(shí)間不會(huì)超過(guò)3個(gè)月，成交并不難，但今年普遍不好賣(mài)。

??據(jù)他介紹，不好賣(mài)的原因主要有兩方面，一是鄭州多個(gè)銀行收緊或暫停二手房貸款，“這半年來(lái)我們將近有10筆業(yè)務(wù)因?yàn)橘J款卡住”；二是經(jīng)歷暴雨疫情后，很多人暫緩了換房腳步。

??從鄭州二手房市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，今年鄭州二手房?jī)r(jià)格整體呈下降趨勢(shì)。2021年1月，鄭州二手房掛牌價(jià)格約在14692元/平方米；今年8月，掛牌價(jià)降至13932元/平方米，每平方米降價(jià)約760元。

??不過(guò)，值得注意的是，近期隨著市場(chǎng)上多個(gè)品牌房企暴雷以及維權(quán)頻發(fā)，許多購(gòu)房者正將目光轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)，鄭州二手房市場(chǎng)略有抬升。

??鄭州樓市到了谷底？

??中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)宋向清接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于陣痛期、調(diào)整期、觀(guān)望期，這主要有兩方面原因一是房地產(chǎn)宏觀(guān)政策持續(xù)收緊；二是洪災(zāi)和疫情雙重影響。

??“受這些因素影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上不是很景氣，這是預(yù)料之中的事情?！彼蜗蚯逭J(rèn)為，從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，鄭州樓市已經(jīng)到谷底，未來(lái)不會(huì)再有大幅度下降。接下來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策微幅調(diào)整，樓市還會(huì)出現(xiàn)微幅震蕩，但趨勢(shì)是向上的。

??困難時(shí)期，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該如何應(yīng)對(duì)？宋向清認(rèn)為，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新是正道，“也就是說(shuō)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)，包括樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、建筑、安裝、裝修、配套等方面進(jìn)行一些創(chuàng)新，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，才能真正走出低谷?！?/p>

??他還建議，開(kāi)發(fā)商要注意節(jié)省成本、加強(qiáng)管理、注重開(kāi)源節(jié)流；希望政府部門(mén)在土地拍賣(mài)時(shí)，能結(jié)合目前市場(chǎng)行情適當(dāng)下調(diào)拍賣(mài)價(jià)格，讓土地更快、更方便地流入市場(chǎng)，從而通過(guò)土地激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商有信心、有激情、有能力去開(kāi)發(fā)適合消費(fèi)者需求的樓盤(pán)。

??“房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，只要回歸理性、回歸制造業(yè)本能，回歸‘房住不炒’基本原則，未來(lái)依然是美好的。”宋向清表示。

??（應(yīng)采訪(fǎng)者要求，文中張揚(yáng)為化名）