??“三舊”改造和城市更新的“黃埔模式”在全國(guó)具有一定的代表性。下一步，黃埔區(qū)計(jì)劃支持國(guó)企參與舊城改造前期服務(wù)工作，為舊改“拆遷前置”等工作增加一層安全墊。而不能滿足舊村改造進(jìn)度和工作要求的合作企業(yè)，也會(huì)被清退。

??11月12日下午，黃埔區(qū)湯村舊改項(xiàng)目的展廳里來了一群特殊的客人，他們是附近小鵬汽車智能網(wǎng)聯(lián)汽車智造基地的員工，來了解未來給他們定向定制的配套住宅是什么樣子。展廳的不遠(yuǎn)處就是湯村的安置區(qū)，當(dāng)天上午剛剛舉辦了首批復(fù)建安置房的封頂儀式。據(jù)了解，首期復(fù)建安置區(qū)落成后，能提供約1250套住宅給村民回遷居住。

??2019年6月，升龍集團(tuán)被確定為湯村舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，不到一年時(shí)間，湯村復(fù)建安置區(qū)便全面動(dòng)工，2021年11月，首批復(fù)建房完成封頂。截至目前，湯村舊改項(xiàng)目簽約率幾近100%，項(xiàng)目也已轉(zhuǎn)入全面建設(shè)階段。

??過去，這樣的推進(jìn)速度在城市更新領(lǐng)域是難以想象的，此前廣州市的不少舊村改造項(xiàng)目光是和村民簽約就要耗費(fèi)七八年時(shí)間。

??事實(shí)上，2018年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年9月，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱“黃埔區(qū)”）獲批廣東省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，成為全國(guó)首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)。2020年6月，該區(qū)提出力爭(zhēng)到2022年底完成66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目的簽約拆遷，由此駛?cè)氤鞘懈碌摹翱燔嚨馈薄?/p>

??從數(shù)據(jù)來看，城市更新已經(jīng)成為了黃埔區(qū)撬動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的主要支點(diǎn)。截至2021年9月，該區(qū)累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目128個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1418億元。據(jù)黃埔區(qū)測(cè)算，66個(gè)舊村完成改造后，將帶動(dòng)村集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10倍以上、村民人均年收入增長(zhǎng)5倍以上。

??正是因?yàn)檫@種政策性的創(chuàng)新是在摸著石頭過河，并無先例可循，改造的快速推進(jìn)中也出現(xiàn)了始料未及的問題。10月中旬，幾份來自廣東省、廣州市相關(guān)部門的內(nèi)部文件流出，引起了較大的反響。相關(guān)文件在肯定黃埔區(qū)于低效用地處置、再造審批服務(wù)流程等方面成績(jī)的同時(shí)，也指出大規(guī)模快速拆遷存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，如短期內(nèi)的房?jī)r(jià)、租金上漲，新增建設(shè)用地需求大增等，希望該區(qū)加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，把控改造節(jié)奏。

??10月20日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，其中提到“城中村等城市連片舊區(qū)不短時(shí)間、大規(guī)模進(jìn)行拆遷”，“合理控制城市更新規(guī)模、調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏和時(shí)序”。連番政策信號(hào)的疊加下，濃郁的觀望情緒開始在廣州業(yè)內(nèi)彌漫，“廣州叫停城市更新”的揣測(cè)聲音也開始傳出，城市更新這條路還要不要繼續(xù)走？怎么走？成為了參與各方心中待解的疑問。

??擔(dān)負(fù)試點(diǎn)重任的黃埔區(qū)無疑是解答這些問題的最佳對(duì)象。11月16日，黃埔區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，住建部的63號(hào)文以及近期廣東省的有關(guān)文件，并非要叫停城市更新，從國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向及黃埔區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，城市更新的道路是正確的，未來也將繼續(xù)堅(jiān)持走下去。

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局負(fù)責(zé)整個(gè)黃埔區(qū)的城市更新工作執(zhí)行，據(jù)該局局長(zhǎng)侯奔透露，近期黃埔區(qū)正在全面總結(jié)近年來城市更新工作的經(jīng)驗(yàn)成效及問題偏差，研究制定進(jìn)一步優(yōu)化該區(qū)城市更新工作推進(jìn)思路及實(shí)施路徑的工作方案。未來，將按照“科學(xué)分類施策，平穩(wěn)有序推進(jìn)”的總體原則，細(xì)分區(qū)內(nèi)的城市更新項(xiàng)目?！罢Ｍ七M(jìn)中的項(xiàng)目會(huì)加快步伐，部分項(xiàng)目在優(yōu)化完善后繼續(xù)推進(jìn)，也有部分項(xiàng)目將暫緩?fù)七M(jìn)。”

??而即將出臺(tái)的黃埔城市更新創(chuàng)新政策3.0版，也提出城市更新要實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：從規(guī)劃化向精細(xì)化、從城市化向產(chǎn)城融合、從主要追求速度向追求質(zhì)量與速度并重轉(zhuǎn)變。

??城市更新沒有被叫停

??侯奔最近正忙著黃埔區(qū)的第三次城市更新項(xiàng)目核查以及新工作方案的擬定。

??10月中旬，廣州開展了對(duì)全市119個(gè)城市更新項(xiàng)目的核查行動(dòng)，其中黃埔區(qū)就占了80個(gè)。核查的重點(diǎn)包括是否涉及大拆大建、是否落實(shí)歷史文化保護(hù)、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實(shí)公眾及專家意見等。

??據(jù)了解，9月底以來，黃埔區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了一輪自查，以及接受廣州市核查組的核查。在上一階段廣州市專項(xiàng)核查的基礎(chǔ)上，近期廣州開發(fā)區(qū)城市更新局組織了4個(gè)聯(lián)合專項(xiàng)核查技術(shù)小組，對(duì)全區(qū)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行第二輪的深入核查，實(shí)地調(diào)研重點(diǎn)舊村項(xiàng)目歷史文化遺產(chǎn)及古樹名木保護(hù)等情況。

??在廣州開展城市更新項(xiàng)目核查行動(dòng)的同時(shí)，廣東省自然資源廳在10月11日發(fā)出的一份內(nèi)部文件也流了出來。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范黃埔區(qū)“三舊”改造工作的函》提到，黃埔區(qū)計(jì)劃在三年里拆除66個(gè)舊村莊共計(jì)3278萬平方米，截至目前已完成了77%，按此進(jìn)度，拆遷任務(wù)將提前一年半完成。這樣的大規(guī)?？焖俨疬w可能帶來新增建設(shè)用地需求大增、商品住宅供應(yīng)量短期內(nèi)難以消化等問題。

??受此影響，廣州的城市更新走向變得撲朔迷離，參與的企業(yè)也有不少疑慮?！艾F(xiàn)在確實(shí)看不太明白，希望政策能夠盡快明朗。”廣州某舊改項(xiàng)目合作企業(yè)如此表示。

??在黃埔區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，無論是住建部還是廣東省的有關(guān)文件，都不是要叫停城市更新，而是希望地方在“三舊”改造改革創(chuàng)新中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷優(yōu)化完善，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，走得更穩(wěn)更好。

??侯奔也表示：“從黃埔的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，城市更新在城市面貌改善、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化公共服務(wù)、傳承歷史文化、消除安全隱患、提高村民收入、實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等方面，都發(fā)揮了重要作用?！?/p>

??改造節(jié)奏要調(diào)整

??在確定方向不變的前提下，黃埔區(qū)把調(diào)節(jié)奏提上了議事日程。據(jù)侯奔介紹，該區(qū)正在全面總結(jié)近年來城市更新工作的經(jīng)驗(yàn)成效及問題偏差，結(jié)合中央及廣東省、廣州市的最新政策精神，和此次的核查情況，研究制定進(jìn)一步優(yōu)化城市更新工作推進(jìn)思路及實(shí)施路徑的工作方案。

??在黃埔區(qū)最新版的城市更新工作方案中，“科學(xué)分類施策，平穩(wěn)有序推進(jìn)”是主要原則。科學(xué)合理安排改造節(jié)奏是其中一個(gè)要點(diǎn)，未來，黃埔區(qū)的城市更新項(xiàng)目將根據(jù)實(shí)際情況分類推進(jìn)，有的可以加速，有的則可能被暫緩。在一定程度上，這也回應(yīng)了廣東省自然資源廳此前所提的大規(guī)?？焖俨疬w的問題。

??自2018年底獲批成為省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)以來，黃埔區(qū)基本保持著每年出臺(tái)一個(gè)城市更新政策的節(jié)奏，此前已先后出臺(tái)“城市更新10條”（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策1.0版）、“城市更新18條”（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策2.0版）。今年上半年，該區(qū)已經(jīng)在謀劃《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于深入推進(jìn)城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策3.0版），因?yàn)橐咔榈仍蛲七t了發(fā)布時(shí)間。

??根據(jù)最新的政策導(dǎo)向，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局也正在對(duì)這個(gè)3.0版本的相關(guān)政策條款進(jìn)行完善，強(qiáng)化歷史文化傳承、古樹名木保護(hù)、鄉(xiāng)村振興融合、租賃住房配置、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入強(qiáng)化等方面的政策供給，推進(jìn)該區(qū)的城市更新工作實(shí)現(xiàn)從規(guī)?；蚓?xì)化轉(zhuǎn)變，從城市化向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)變，從主要追求速度向追求質(zhì)量與速度并重轉(zhuǎn)變。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策3.0版強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)控拆遷和改造的節(jié)奏和規(guī)模，對(duì)啟動(dòng)舊城改造項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)，明確精準(zhǔn)拆遷要求，提出精準(zhǔn)拆遷的實(shí)施路徑，確保在風(fēng)險(xiǎn)可控、依法依規(guī)的情況下推進(jìn)拆遷攻堅(jiān)。

??商品房消化只需7年

??按照廣東省自然資源廳此前的估算，黃埔區(qū)66個(gè)舊村改造的新房入市后，可供應(yīng)3500萬平方米的商品住宅，整個(gè)黃埔區(qū)要21年才能完全消化。

??對(duì)此，侯奔表示，核查相關(guān)資料數(shù)據(jù)后，他們得到的是一個(gè)更為樂觀的結(jié)論?！凹僭O(shè)黃埔區(qū)自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增長(zhǎng)，舊改產(chǎn)生的商品房大約7年就可全部消化?！彼e了個(gè)例子，黃埔區(qū)內(nèi)的中新廣州知識(shí)城2010年才啟動(dòng)建設(shè)，至今已引進(jìn)了1700多家中外企業(yè)，常住人口由十年前的3萬人增加到如今的35萬人，預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到50萬人。

??當(dāng)然，要維持商品房市場(chǎng)的供需平衡，還需要更科學(xué)的測(cè)算。據(jù)悉，目前黃埔區(qū)已聘請(qǐng)了專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)區(qū)內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及商品房供求情況等進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，為城市更新節(jié)奏的調(diào)整提供參考。

??針對(duì)拆遷前期區(qū)內(nèi)商品房供不應(yīng)求的問題，該區(qū)拿出了配套政策——支持舊改項(xiàng)目“拆一片、建一片”，讓村民盡早回遷。2020年9月，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局印發(fā)了《廣州開發(fā)區(qū)城市更新局關(guān)于規(guī)范舊村改造項(xiàng)目首開區(qū)選定和建設(shè)工作的通知》，提出“首開先建”，允許符合上層次規(guī)劃等條件的地塊先行開工建設(shè)復(fù)建安置房及公服配套設(shè)施，推動(dòng)復(fù)建速度全面跟上。

??在即將出臺(tái)的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，舊村項(xiàng)目改造主體也被要求必須在實(shí)施方案中編制安置區(qū)或公服設(shè)施“首開先建”的規(guī)劃建設(shè)方案專章，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施方案與首開區(qū)規(guī)劃方案專章同步編制、同步報(bào)審、同步上會(huì)，進(jìn)一步精簡(jiǎn)規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)行政許可的流程手續(xù)，確保村民盡早回遷。

??“我們還計(jì)劃通過增加過渡性臨時(shí)用房、配置保障性租賃住房、規(guī)范安置房上市流轉(zhuǎn)等一系列手段，多渠道增加市場(chǎng)上的房屋供給?！焙畋颊f。

??下一步為舊改“拆遷前置”增加安全墊

??規(guī)模大、產(chǎn)值高的舊村改造項(xiàng)目向來是開發(fā)商的心頭好，黃埔區(qū)的66個(gè)舊村改造項(xiàng)目更是吸引了大批房企的參與。在該區(qū)內(nèi)，投資額高達(dá)數(shù)十億元、上百億元的舊改項(xiàng)目并不鮮見，這對(duì)開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)莻€(gè)不小的考驗(yàn)。今年下半年以來，幾家房企的連續(xù)暴雷和地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性緊張，也令外界對(duì)這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提高了關(guān)注。據(jù)了解，已有部分暴雷的房企在處置和考慮處置廣州、深圳等地的舊改項(xiàng)目。按照中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年，房企僅僅是海外債的到期規(guī)模就高達(dá)3560.2億元。為了償債，部分房企壓縮開支，放緩?fù)顿Y和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度也是大概率事件。

??在這一背景下，防范因房企資金短缺而導(dǎo)致的舊改項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也是地方政府的當(dāng)務(wù)之急。據(jù)侯奔介紹，黃埔區(qū)此前已采取多種措施，多部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管舊村改造項(xiàng)目資金，預(yù)防和減少改造項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，最大限度保障村民和村集體的合法權(quán)益。例如，由廣州開發(fā)區(qū)城市更新局及街道、村社、監(jiān)管銀行四方一同督促改造實(shí)施主體及時(shí)繳納監(jiān)管資金，并與融資區(qū)預(yù)售款專戶資金撥付關(guān)聯(lián)。在待出臺(tái)的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，增設(shè)了拆遷保證金制度和完善分期繳交有關(guān)規(guī)定，確保舊村改造項(xiàng)目拆遷和實(shí)施資金安全。

??下一步，黃埔區(qū)計(jì)劃支持國(guó)企參與舊城改造前期服務(wù)工作，為舊改“拆遷前置”等工作增加一層安全墊。而不能滿足舊村改造進(jìn)度和工作要求的合作企業(yè)，也會(huì)被清退。

??廣州一位開發(fā)商告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，相對(duì)廣州的其他區(qū)，黃埔的舊改項(xiàng)目資金多了一重監(jiān)管。“其他區(qū)的舊改項(xiàng)目，安置區(qū)和融資區(qū)是分兩個(gè)監(jiān)管賬戶，獨(dú)立運(yùn)作，關(guān)聯(lián)度不高。而黃埔區(qū)則是高度關(guān)聯(lián)，在整個(gè)舊改項(xiàng)目的安置區(qū)、相關(guān)公建配套等建設(shè)完成前，融資區(qū)的預(yù)售資金受到多重嚴(yán)格管控，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力提出了更高要求?！?/p>

??考慮到目前地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性問題，侯奔表示，未來在確保舊村改造項(xiàng)目預(yù)售商品房后續(xù)建設(shè)資金充足和安全的前提下，“我們也允許項(xiàng)目實(shí)施主體以現(xiàn)金保函形式提取項(xiàng)目融資區(qū)預(yù)售收入資金用于本項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)建設(shè)，提升資金使用效率，緩解合作企業(yè)資金壓力，保障村民村集體和合作企業(yè)合法權(quán)益?！?/p>

??數(shù)字里的黃埔舊改

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：能否介紹一下，截至目前黃埔區(qū)的“三舊”改造進(jìn)展情況？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：截至2021年9月，黃埔區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)總用地面積52.63平方公里，累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目128個(gè)，開工面積1560萬平方米，竣工面積682萬平方米，建成安置房過萬套，啟動(dòng)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目67個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1418億元。城市更新連續(xù)四年在廣州市政府組織的全市“三舊”改造工作年度考核中排名第一，老舊小區(qū)微改造連續(xù)2年在廣州市住建局組織的全市老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目評(píng)比考核中評(píng)為A級(jí)，形成了“三舊”改造和城市更新的“黃埔模式”。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何評(píng)價(jià)改造的成效？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：還是用數(shù)字說明吧，舊改對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)拉動(dòng)上。今年1至9月，城市更新項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資418億元，同比增長(zhǎng)108%，增速較黃埔全區(qū)高81個(gè)百分點(diǎn)，增量占全區(qū)65%，總量占全區(qū)27%；完成商品房銷售面積98萬平方米，同比增長(zhǎng)320%。城市更新項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資、商品房銷售的完成量及增速均列全區(qū)第一，亦在全市各區(qū)中高居榜首，兩項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史同期新高。

??除上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，截至目前，全區(qū)通過城市更新已釋放產(chǎn)業(yè)用地1.7平方公里，已落實(shí)政府產(chǎn)業(yè)用地面積15公頃，建筑面積70萬平方米，已建成教育、醫(yī)療、休閑等公共服務(wù)設(shè)施約50萬平方米，新增學(xué)校15間，學(xué)位16450個(gè)；通過微改造新增建成口袋公園61個(gè)、社區(qū)公共空間53個(gè)、綠化面積4萬平方米，共惠及3萬戶、6.8萬人。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來供地有何計(jì)劃？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：經(jīng)測(cè)算，未來還將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體建筑面積2322萬平方米；新增教育設(shè)施用地384公頃，建筑面積314萬平方米；新增醫(yī)療設(shè)施用地43公頃，建筑面積64萬平方米；新增養(yǎng)老設(shè)施用地14公頃，建筑面積17萬平方米，改造后將帶動(dòng)村集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10倍以上、村民人均年收入增長(zhǎng)5倍以上。