??“以前只是（墻根往外）這么一點(diǎn)點(diǎn)，現(xiàn)在小區(qū)路面都硬化了，我們生活更方便了?！?月9日上午，海南省文昌市文城鎮(zhèn)政府清瀾住宅區(qū)，72歲的陳宋英阿婆用手比劃著小區(qū)的路面對(duì)記者說(shuō)。

??這個(gè)修建于上個(gè)世紀(jì)90年代初的小區(qū)，僅兩棟樓共48戶住戶，房屋性質(zhì)屬于干部職工“房改房”。在該小區(qū)居住20多年的陳宋英阿婆，仍能記得小區(qū)改造前的情形：沙土路面，下雨天四處積水，出行很不方便；更為苦惱的是，小區(qū)兩棟樓由于年代久遠(yuǎn)，樓頂和外墻開(kāi)裂滲水，排污管道堵塞，一旦遇上臺(tái)風(fēng)天氣，居民生活很鬧心。

??陳宋英阿婆所住小區(qū)被列為文昌市2021年度老舊小區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)過(guò)改造后，整體煥然一新。

??這是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者跟隨海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作督導(dǎo)調(diào)研時(shí)看到的一幕。

??3月9日起，海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室派出工作人員，赴該省各市縣開(kāi)展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作督導(dǎo)調(diào)研。應(yīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室邀請(qǐng)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者跟隨進(jìn)行了走訪調(diào)研。

??本次調(diào)研中記者了解到，與此前相比，改造完成的老舊小區(qū)面貌發(fā)生了巨大變化：曾經(jīng)滄桑斑駁的墻體，經(jīng)改造已煥然一新；年久失修的庭院排水排污管道，進(jìn)行了全新的管網(wǎng)改造；曾經(jīng)雜草叢生的房前屋后空地，經(jīng)改造已成居民休閑的好去處。

??記者了解到，早在2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指導(dǎo)意見(jiàn)》，確立了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則、改造內(nèi)容、實(shí)施機(jī)制。海南結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，擴(kuò)展“基礎(chǔ)類”“完善類”“提升類”內(nèi)容，依據(jù)改造資金規(guī)模分級(jí)分類逐步改造。截至目前，海南全省已改造完工622個(gè)老舊小區(qū)，煥發(fā)出了新活力。

??“海口市老舊小區(qū)改造占到全省三分之二以上，改造戶數(shù)占到（全省）接近80%。”?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)李翊向記者介紹，海口市2000年底前建成的老舊小區(qū)共有1663個(gè)，建筑面積約2130萬(wàn)平方米，涉及20萬(wàn)余戶。

??記者在海南多個(gè)市縣走訪了解到，目前當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造基本是遵循“中央資金+省級(jí)配套資金+市縣兜底”資金配置模式，社會(huì)資本注入和住戶自籌資金占比較少。老舊小區(qū)改造的任務(wù)重、時(shí)間緊、資金有限，但居民對(duì)改造的期望值和訴求較高。那么，如何讓老舊小區(qū)改造這一重大民生工程，最大限度地滿足和實(shí)現(xiàn)居民期盼？

??年代久遠(yuǎn)的舊樓換新顏

??“清瀾住宅區(qū)被列為文昌市2021年度老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，改造的重點(diǎn)是對(duì)外墻進(jìn)行補(bǔ)漏翻新?！蔽牟凶〗ň址慨a(chǎn)室主任符史飛告訴記者，老舊小區(qū)改造主要針對(duì)公共部分改造，包括外墻、隔熱層、地面排污管網(wǎng)及建筑防雷設(shè)施。

??189萬(wàn)元財(cái)政資金注入文城鎮(zhèn)政府清瀾住宅區(qū)的改造中。從去年3月開(kāi)始，施工單位進(jìn)駐小區(qū)，3個(gè)月后小區(qū)改造全部完成。

??“這也是文昌市老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目，改造效果十分明顯?！狈凤w帶著記者在該小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，邊走邊介紹稱，原來(lái)的老舊小區(qū)面貌已經(jīng)煥然一新，小區(qū)地下排污管網(wǎng)暢通了，路面硬化住戶出行更方便，整個(gè)小區(qū)看起來(lái)很整潔，品質(zhì)也提升了。

??記者還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)細(xì)節(jié)，在該小區(qū)改造過(guò)程中，專門為住戶開(kāi)了10個(gè)充電樁預(yù)留口。

??瓊海市供銷社家屬院是較為特殊的一個(gè)小區(qū)，僅有的兩棟樓中，一棟為辦公用房，另一棟是居住用房。兩棟樓并非緊挨在一起，成對(duì)角相距有一段距離。

??“老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)之一，就是當(dāng)初的設(shè)計(jì)圖紙都是紙質(zhì)版的，查找起來(lái)難度比較大。”瓊海市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心項(xiàng)目股長(zhǎng)王家斌介紹稱，老舊小區(qū)的共性問(wèn)題，就是由于年代久遠(yuǎn)，房屋老舊，排污管道老化、樓頂外墻滲水等諸多問(wèn)題，從一定意義上講，老舊小區(qū)改造比新建項(xiàng)目更加繁瑣。

??王家斌告訴記者，由于該小區(qū)改造難度較大，改造工期相對(duì)較長(zhǎng)，數(shù)十戶住戶主動(dòng)配合施工隊(duì)搬離小區(qū)，自行承擔(dān)在外租房費(fèi)用。半年后，住戶再次搬回小區(qū)時(shí)驚訝地發(fā)現(xiàn)：曾經(jīng)老舊小區(qū)大變了模樣，不僅樓體已經(jīng)粉刷上米黃色的外觀層，且樓道口的水泥鏤空窗欞仍保留著年代的記憶。

??瓊海市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心主任黃田平告訴記者，除了政府財(cái)政資金支持公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施改造外，該家屬院住戶還自籌部分資金，主動(dòng)拆除了此前亂搭亂建的建筑物，之前破損的木制窗戶改造成鋁合金窗。

??社會(huì)資本“試水”老舊小區(qū)改造

??“雖然老舊小區(qū)改造預(yù)算資金有限，但是該改的要切切實(shí)實(shí)地改造好?！痹谖逯干绞协h(huán)衛(wèi)站宿舍小區(qū)，該市住房保障服務(wù)中心主任程智偉告訴記者，在該小區(qū)改造中，建筑外墻改造并沒(méi)有選擇價(jià)格相對(duì)便宜的涂料，而是采用價(jià)格更高的真石漆工藝。

??位于五指山市雅蓄路15號(hào)的環(huán)衛(wèi)站宿舍小區(qū)，是上個(gè)世紀(jì)80年代初修建的職工“房改房”，改造的為一棟5層共20戶的老舊建筑。程智偉告訴記者，由于當(dāng)時(shí)受經(jīng)濟(jì)條件限制，該小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施和配套較為落后，加上年代久遠(yuǎn)，這棟老舊建筑亟待改造，“外墻和樓頂防水、雨污分流管網(wǎng)及光纖通信管線，都在這次的改造范圍。”

??“雖然只有160萬(wàn)元改造資金，但該改的要切切實(shí)實(shí)地改造好?！背讨莻ハ蛴浾吲e了一個(gè)例子：比如樓體外立面，如果使用普通涂料，造價(jià)為38元/平方米，但最后還是選擇了60元/平方米真石漆工藝。

??“真石漆工藝肯定要比一般涂料好，且也符合五指山市的城市風(fēng)貌規(guī)劃?！痹诔讨莻タ磥?lái)，該節(jié)約就要節(jié)約，不該節(jié)省的一分錢也不能省。不僅如此，該棟樓的每層樓道都安裝了節(jié)能照明燈，一改住戶夜晚摸黑上樓的歷史。

??“五指山市有市屬國(guó)企70多家，有200多棟樓需要改造。”程智偉告訴記者，這些老舊小區(qū)的樓房呈插花式分布，比較分散，“今年五指山市申請(qǐng)計(jì)劃改造5個(gè)項(xiàng)目，共涉56棟樓1078戶，我們將5個(gè)項(xiàng)目打成一個(gè)包招投標(biāo)施工?！?/p>

??在海南省西南部的東方市，8所海關(guān)宿舍小區(qū)的墻壁上仍能見(jiàn)到此前張貼的改造公示?！斑@是改造前和改造后的對(duì)比實(shí)景圖，改造后的最大亮點(diǎn)就是小區(qū)庭院的變化?！睎|方市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心主任阮建輝指著公示欄中的照片對(duì)記者說(shuō)。

??記者了解到，除了對(duì)墻體開(kāi)裂滲水、排污管網(wǎng)堵塞等老舊小區(qū)共性改造外，8所海關(guān)宿舍小區(qū)在改造中拓展了籃球場(chǎng)、庭院休閑活動(dòng)場(chǎng)所。阮建輝告訴記者，樓房后面是一塊面積不算小的空地，此前雜草叢生，小區(qū)住戶很少去那個(gè)地方。改造后的庭院保留了原有的椰子樹(shù)，空地上用彩色地磚鋪設(shè)了回字形的步行小道，曾經(jīng)荒蕪的庭院如今成了小區(qū)住戶及附近小區(qū)居民散步休閑的好去處。

??值得一提的是，8所海關(guān)宿舍小區(qū)也是記者走訪小區(qū)中，引進(jìn)社會(huì)資本參與升級(jí)改造的代表性小區(qū)。社會(huì)資本參與改造主要是增設(shè)了停車棚和充電樁設(shè)施，提升小區(qū)改造的品質(zhì)。

??如何創(chuàng)新民生工程的改造模式？

??連日來(lái)，記者在海南省文昌、瓊海等地走訪了解到，海南省2000年以前建成的小區(qū)類型中，包括普通商品房和單位集資房、房改房，普通商品房小區(qū)主要集中在省會(huì)海口，其他市縣非常很少，這也反映出純市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)在海南形成的年代“分水嶺”。

???？谑薪鹱卦沸^(qū)是一個(gè)人口密集、規(guī)模較大的老舊小區(qū)，3棟樓共497戶住戶。金棕苑小區(qū)改造資金為940萬(wàn)元，小區(qū)業(yè)主自籌資金4萬(wàn)元自行對(duì)空調(diào)冷凝水管等進(jìn)行了改造。3月12日，記者在該小區(qū)見(jiàn)到，3棟建筑的樓體外立面已改造一新，朱紅色的墻體與隔壁即將改造的小區(qū)形成鮮明對(duì)比。

??“像這樣的老舊小區(qū)，在我們轄區(qū)還有不少?！焙？谑忻捞m區(qū)海府街道辦老舊小區(qū)改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人符明星告訴記者，部分居民把老舊小區(qū)改造看作是徹底改造小區(qū)面貌的唯一機(jī)會(huì)，要求通過(guò)老舊小區(qū)改造解決所有問(wèn)題。她認(rèn)為，小區(qū)住戶訴求過(guò)高，但老舊小區(qū)改造的資金有限，難以完全滿足居民訴求。

??記者在海南多個(gè)市縣走訪了解到，目前當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造總體上是“中央資金+省級(jí)配套資金+市縣兜底”的資金配置模式，住戶自籌資金比例很少。一方面老舊小區(qū)改造資金有限，另一方面是住戶對(duì)小區(qū)改造訴求較高，這也是困擾當(dāng)前老舊小區(qū)改造的普遍性問(wèn)題。

??以海口市為例，該市2000年底前建成的老舊小區(qū)共有1663個(gè)，涉及6696棟建筑共計(jì)20.46萬(wàn)住戶，建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。?？谑兴?000年前建成的老舊小區(qū)中，有物業(yè)公司管理的753個(gè)，單位自管的513個(gè)，“三無(wú)小區(qū)”為397個(gè)。

??“?？谑欣吓f小區(qū)改造占到全省三分之二以上，改造戶數(shù)接近（全?。?0%?！焙？谑凶〗ň志珠L(zhǎng)李翊告訴記者，在改造資金方面，除了積極爭(zhēng)取中央財(cái)政預(yù)算資金及地方配套資金，還應(yīng)積極宣傳發(fā)動(dòng)全社會(huì)力量，比如基金機(jī)構(gòu)及廣大居民能夠參與到老舊小區(qū)的改造當(dāng)中來(lái)。

??記者了解到，?？谑袆?chuàng)新改造模式，引入社會(huì)資本開(kāi)展合作。如海口市瓊山區(qū)政府與北京愿景集團(tuán)（該企業(yè)在北京勁松北社區(qū)打造的“勁松模式”）開(kāi)展合作，合作內(nèi)容包括老舊小區(qū)改造、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)、特色商業(yè)改造及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等方面，著力打造長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)示范區(qū)，為?？谑欣吓f小區(qū)改造探索新路子。

??“堅(jiān)持‘先民生，后提升’的原則，從居民最關(guān)心最直接的利益出發(fā)，多措并舉做實(shí)惠民的‘里子’。”海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，鼓勵(lì)老舊小區(qū)改造采取多元化籌措資金：“居民拿一點(diǎn)、原產(chǎn)權(quán)單位幫一點(diǎn)，管線單位出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、市場(chǎng)化方式爭(zhēng)取一點(diǎn)、統(tǒng)籌整合一點(diǎn)”，中央、省和市縣給予改造資金支持，積極推動(dòng)居民出資參與改造。

??截至目前，海南省已改造完工的622個(gè)老舊小區(qū)煥發(fā)出新活力。下一步，海南省將積極推動(dòng)社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，探索存量資源整合利用，采取跨片區(qū)組合平衡等多種方式，整合閑置土地、資產(chǎn)等資源，統(tǒng)籌開(kāi)展老舊小區(qū)改造。