市場(chǎng)編輯部 2022-03-21 11:06:58 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好不斷,但整體市場(chǎng)端尚未回暖。
??從房?jī)r(jià)上漲情況來看,3月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),新建商品住宅中27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,40個(gè)城市房?jī)r(jià)下降,其中西安領(lǐng)漲全國(guó);二手房方面,10個(gè)城市環(huán)比上漲,57個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下跌,其中北京連續(xù)3個(gè)月上漲,同比漲幅更是連續(xù)6個(gè)月居全國(guó)首位。
??梳理70城房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅前十城市可以看出,一線城市、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)與二三線城市房?jī)r(jià)分化拉大。
??與房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的是,2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%,單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)以來次新低,3月以來周度成交數(shù)據(jù)整體延續(xù)小幅下行趨勢(shì),但與房?jī)r(jià)漲幅特張類似,不同城市分化顯著,漲跌參半。
??目前政策底已現(xiàn),但市場(chǎng)底尚未真正到來,分化仍然為目前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞,“金三銀四”能否如期而至,成為行業(yè)普遍關(guān)注的問題。
??01
??房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量銳減
??從全國(guó)商品房?jī)r(jià)格來看,經(jīng)過測(cè)算,1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米,環(huán)比較2021年12月上升3%,同比則下降11%,連續(xù)5個(gè)月全國(guó)商品房銷售均價(jià)低于萬元以下。
??從房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量來看,自2020年1月以來,房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量不斷減少,2月新建商品住宅同比上漲城市有46個(gè),較2020年1月減少29%。
??值得注意的是,2月只有27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,較去年同期減少了五成之多,房?jī)r(jià)下跌的城市多達(dá)40個(gè),而去年同期僅12個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。
??整體而言,各等級(jí)城市房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)漲幅回落或跌幅擴(kuò)大跡象,大部分二三線城市市場(chǎng)仍較為低迷。
??02
??部分城市回暖苗頭顯現(xiàn)
??各城市房?jī)r(jià)水平到達(dá)歷史底部,但部分城市已有回暖征兆。
??比如四大一線城市普漲,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%,二手住宅價(jià)格漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市已經(jīng)進(jìn)入到了二手房成交為主流的房地產(chǎn)市場(chǎng),上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
??二線城市中,漲幅居前的城市多為省會(huì)城市及強(qiáng)二線城市,西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現(xiàn)的二線城市。
??此時(shí)的房地產(chǎn)類似于五年前,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng),城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲。具體而言,一線城市市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖,然后二線城市漸次崛起,隨后在棚改貨幣化安置的助力下,三四線城市市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖。
??從目前市場(chǎng)行情來看,上漲城市具備哪些特征?西安便是典型的樣本城市。
??供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的核心因素?!捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示,截至2020年,西安全市常住人口總量達(dá)到1295萬人,較“六普”增加448萬。如果持續(xù)供不應(yīng)求,市場(chǎng)將會(huì)步入上升周期。2022年2月,西安新建商品住宅成交面積52萬平方米,而供應(yīng)面積僅為36萬平方米,供求比降至0.69。
??西安屬于供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng),尤其是主城區(qū),基本處于“斷供”狀態(tài),再加上新盤入市嚴(yán)格“限價(jià)”,一二手房倒掛進(jìn)一步加劇購房者的搶房心態(tài),造就了“一房難求”的營(yíng)銷盛況。西安更是在2月末頻現(xiàn)“千人搖”盛況,多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄。
??從新房市場(chǎng)周成交數(shù)據(jù)也可以看出,整體成交走勢(shì)延續(xù)小幅下行趨勢(shì),但東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚(yáng)州等為典型代表,杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%,一線城市中北京第11周環(huán)比漲幅也達(dá)18%?;芈涑鞘幸曰久孑^差的三四線城市為主,長(zhǎng)沙、南京則迎來階段性回調(diào)期。
??03
??政策利好下“銀四”可期
??春節(jié)以來,為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展,地方政府因城施策,相繼出臺(tái)放松政策,比如放松公積金貸款,降首付、下調(diào)房貸利率等。
??進(jìn)入3月,鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍,隨后金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等6部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展均表現(xiàn)出積極態(tài)度,房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)更是為當(dāng)前低迷樓市注入一針“強(qiáng)心劑”。
??但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因,促使購房者信心備受打擊,短期內(nèi)觀望情緒濃厚。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的項(xiàng)目客戶認(rèn)購率較為明顯的體現(xiàn)出這種觀望情緒,“看得多,買得少”仍是3月購房者主流心態(tài)。
??隨著市場(chǎng)信心逐步恢復(fù),北京、上海、杭州等核心一二線城市市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖,鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。
??從CRIC監(jiān)測(cè)的2月以來不同城市去化率大于70%的19個(gè)項(xiàng)目來看,一線城市上海占5席;而基本面良好的內(nèi)陸二線城市西安有7個(gè)項(xiàng)目去化大于70%,去化達(dá)到100%的項(xiàng)目就有5個(gè)。此外,東南沿海核心二三線城市泉州表現(xiàn)亮眼。
??隨著政策利好不斷傳導(dǎo),居民購房預(yù)期迎來改變,但短期內(nèi)信心修復(fù)仍需要時(shí)間,從成交來看預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期想對(duì)比,但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升,隨著市場(chǎng)信心恢復(fù),“銀四”市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待。
??但市場(chǎng)分化格局已成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí),“人+錢”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖,但能否實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)“小陽春”仍有待觀察,弱二線及多數(shù)三四線將繼續(xù)盤整。
??整體而言,目前政策底已現(xiàn),但傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期,市場(chǎng)底尚未真正到來。
??考慮到2月新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢(shì),整體行業(yè)尚未迎來真正的回暖時(shí)刻。但受到政策利好影響,部分熱點(diǎn)城市城市已有的回暖跡象,很難代表整體行情,無論是熱點(diǎn)城市,還是熱點(diǎn)區(qū)域,未來供應(yīng)稀缺、核心資源加持的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將是購房者爭(zhēng)搶的熱點(diǎn),對(duì)于房企而言,需在重點(diǎn)城市“趁熱打鐵”,畢竟“促銷售、抓回款”仍將是接下來的第一要?jiǎng)?wù)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論