??租賃，已成為近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的高頻詞，2021年以來，保障性租賃住房更是成為行業(yè)發(fā)力點。

??為保證租賃住房供應，重點22城集中供地被明確要求，單列租賃用地計劃，十四五期間租賃住房供應量力爭達到新建商品住宅規(guī)模的30%以上，以滿足和解決新市民、青年人的住房問題。

??基于此，重點城市土地供給結構、模式、空間特征以及規(guī)模都發(fā)生了顯著的變化，“須配建租賃房”成為重點城市土地出讓的基本條件。

??很顯然，這將帶來兩個方面的變化：

??首先，供給端大量增加的租賃住房用地，勢必要擠壓城市普通宅地的供應量；

??此外，租賃住房入市，對周邊銷售型宅地的去化，也將帶來不小的沖擊。

??不可否認的是，租賃住房用地的增加，將深刻影響城市土地市場供給格局，城市投資格局也迎來大洗牌。

??01

??2022將是租賃用地供應關鍵年

??長久以來，住房問題都是大城市面臨的主要問題。

??尤其是2015年至2017年，房價大幅上漲，以北京、上海為代表的大城市常住人群購房壓力倍增，住房問題愈加突出。

??2021年末，中央經(jīng)濟工作會議首提探索新的發(fā)展模式，“租購并舉”則成為住房新模式的重要抓手。

??2021年2月，自然資源部下發(fā)重點城市供地“兩集中”文件，其中提到重點城市在2021年在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。

??隨后，住建部同財政部等四部門聯(lián)合發(fā)文，明確新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及以上。

??保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點，1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上提出，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

??截至2021年11月，全國已經(jīng)有24個城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標。24個城市確定“十四五”保障性租賃住房供應計劃505萬套，占各個城市新增住房供應量均超過30%。其中，核心一線城市保障性租賃住房目標均超過40萬套(間)；強二線城市保障性租賃住房目標多在10萬-30萬套(間)范圍內。

??02

??租賃供地計劃完成率不及預期

??重點22城2021年供地計劃中，經(jīng)過對商品住宅和租賃用地規(guī)模梳理和測算發(fā)現(xiàn)，除了濟南以外，其余21個城市租賃房供地計劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個一線城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右。

??22個重點城市租賃宅地總計劃供應量占宅地供應總規(guī)模的比重大幅提升至15%，可見，“十四五”期間，各大重點城市對于租賃宅地供應的重點程度均明顯提升。

??聚焦實際完成規(guī)模，大部分城市表現(xiàn)不及預期。

??從重點租賃住宅供地計劃平均完成率來看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個城市的完成率超過40%。

??03

??純租賃、配建地位提升，房企投資態(tài)度轉變

??從2021年土地市場全年表現(xiàn)來看，整體熱度呈現(xiàn)出“先揚后抑”的走勢，首輪集中供地火熱，在政策打壓和企業(yè)現(xiàn)金壓力之下，二三輪集中供地陷入“冰凍期”。而租賃用地主要供給方式也發(fā)生了變化。

??上半年，土拍市場熱度高漲，房企參拍積極性較高，租賃宅地主要來自競配建和競自持。而下半年市場熱度降溫之后，底價成交成為主流，進入競配建和競自持環(huán)節(jié)的地塊明顯減少，純租賃和拿地配建用地是下半年租賃住房供應的主力。

??房企在租賃用地的獲取上，也在上下半年呈現(xiàn)出較大差異。

??上半年房企投資相對活躍，民企積極拿地，部分地塊由于競拍熱度過高，觸及最高限價后還需通過競配建租賃面積的方式來確定競得人。22城成交的租賃用地中（含競配建、競租賃住房），民企拿地建面占比超過四成，其次是地方平臺公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國企央企、各種聯(lián)合體分別占比15%和12%。

??進入下半年以后，民企投資態(tài)度發(fā)生大幅轉變，拿地不再積極競拍至需要競配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。

??此外，下半年還有部分實體企業(yè)競得租賃用地，例如華為、雅戈爾、信樂彼成文化咨詢公司等，主要為滿足建設員工宿舍的需求，保障“職住平衡”。

??04

??杭州深度綁定優(yōu)質地塊，超八成含租地塊溢價成交

??不同城市的租賃用地供應模式和分布不同，發(fā)展進度也有快慢。接下來將以杭州為例，全面剖析不同發(fā)展模式下土地供應的變化和影響。

??杭州是近年來新增人口規(guī)模最快的城市，住房租賃需求一直十分旺盛。

??從2017年開始，杭州就提出土地拍賣溢價率達到一定比例時，轉入競拍自持比例的規(guī)則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對熱點區(qū)域住宅用地增加初始配建公租房要求，進一步增加租賃住房的供應。

??杭州的租賃用地有兩種供應方式。

??一、以商品宅地配建的方式供應，也是最主要的供應方式。據(jù)CRIC統(tǒng)計，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個別地塊比例可達20%以上。

??二、以純租賃宅地供應，占比相對較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓，合計供應規(guī)模僅有28.3萬平方米。

??兩種供應方式下，杭州三批次實際供應租賃宅地建筑面積達153.5萬平方米，占實際成交規(guī)模的11.5%，達成了占比超10%的比例指標。但杭州2021年計劃供應租賃住房用地的土地面積為101.34萬平方米，按照2.2的容積率計算，計劃供應建面達223萬平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達成供應規(guī)模指標。

??核心板塊優(yōu)質宅地深度捆綁配建也是杭州租賃供應的典型特征。杭州市區(qū)中除臨安外，其余區(qū)域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽、上城、濱江等區(qū)域出讓地塊更是全部要求配建公租房。

??從配租地塊平均配建比例來看，中心城區(qū)出讓地塊的配建要求整體相對較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質復雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調低了公租房占比。

??從成交溢價率來看，配租宅地的平均成交溢價率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批也是如此。

??盡管配租宅地往往區(qū)位比較優(yōu)越，但當行業(yè)整體資金環(huán)境趨緊時，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。

??拿地企業(yè)方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國企包攬，基本不見規(guī)模房企的身影。

??對于配租地塊。由于杭州核心片區(qū)出讓宅地要求配建租賃用地是常規(guī)操作，因此在行業(yè)流動性寬松時期，規(guī)模房企對于此類地塊競拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達89%，顯著高于普通宅地中民企的比例。不過，隨著2021年下半年市場遇冷，房企現(xiàn)金流壓力倍增，企業(yè)對于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質一般的地塊，多由國企競得或慘遭流拍。

??“十四五”以來，“保租房”成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵詞，相關支持政策頻頻出臺，加速推進了保障性租賃住房的發(fā)展。

??在此背景下，集中供地的22個城市商品住宅用地供應也發(fā)生了相應的變化：租賃住宅用地供應節(jié)奏明顯加快，商品住宅用地配建租賃住房成為多數(shù)城市的標配，尤其是熱點片區(qū)的優(yōu)質宅地，配建租賃比例相對更高，極大壓縮了項目的可售貨值。

??但進入2021年下半年，市場熱度轉向，緊融資背景下房企拿地越發(fā)謹慎，底價成交與流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，尤其是大比例配租宅地，或由地方平臺托底，或直接流拍。這也造成了大部分城市租賃用地供應首年完成率不及預期。

??而2022年是完成十四五租賃計劃最關鍵的一年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。預計今年集中供地的重點城市涉租宅地供應量將會有增無減。不過，由于當前市場仍在修復期，為了完成供地計劃，各地土地出讓門檻也在進一步降低，主動向企業(yè)讓利。多數(shù)城市的供地結構也明顯優(yōu)化，中心城區(qū)優(yōu)質地塊的供應量明顯增多。對于流動性較為充?；蛴幸庠鰞Φ钠髽I(yè)而言，可重點把握上半年低風險地塊的拿地機會，把握當前拿地窗口期。