??過去12年，上海新增的商業(yè)項目中，5萬平方米以下的社區(qū)商業(yè)項目的新增比例最多，克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，這一比例達(dá)到了75%。

??而且，社區(qū)商業(yè)項目存量遠(yuǎn)高于購物中心存量。

??傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)項目最初形態(tài)是自然生長的菜場、集市，它解決周邊居民的生活物資和農(nóng)產(chǎn)品需求，隨著消費需求不斷提升，社區(qū)商業(yè)不斷進(jìn)化，并發(fā)展至高于社區(qū)配套的階段，除了滿足日常消費，還融入了親子培訓(xùn)、自由辦公、社區(qū)會客等功能。

??然而疫情之下，原本“最后一公里”消費受阻，社區(qū)商業(yè)項目運營也面臨了較大的壓力。

??克而瑞資管通過上海內(nèi)中外環(huán)、不同產(chǎn)品形態(tài)、不同經(jīng)營模式的36個社區(qū)商業(yè)項目的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樣本項目平均空鋪率17%，最高已達(dá)55%。對比此前克而瑞資管針對購物中心調(diào)研數(shù)據(jù)，社區(qū)商業(yè)項目平均空鋪率已高出購物中心8%。

??當(dāng)前社區(qū)商業(yè)經(jīng)營亟需尋找破局之道。

??由于上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展較早，上海社區(qū)商業(yè)整體市場占比較大。

??根據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)，2010-2022年，上海年新增商業(yè)項目中，社區(qū)商業(yè)平均占比約75%。其中除40%以上的住宅小區(qū)配套商業(yè)外，還有約33%辦公配套商業(yè)，以及近25%的以園區(qū)、酒店、交通樞紐為服務(wù)對象的配套型商業(yè)。

??而在這些商業(yè)項目中，個體承租比例比較高，品牌層級低于購物中心，因此這就導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)項目的租戶現(xiàn)金流承壓能力普遍較弱。

??為了反映社區(qū)商業(yè)項目經(jīng)營情況，克而瑞資管基于地理位置、發(fā)展階段、產(chǎn)品形態(tài)、功能業(yè)態(tài)與經(jīng)營模式等因素，選取了上海36個5萬平以下不同類型的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了實地調(diào)研，調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，樣本項目整體平均空鋪率達(dá)到了17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心的9%。

??樣本項目中，空置率高于平均值的項目有13個，占比達(dá)到近4成。

??其中，樣本項目空置率最高的是位于寶山區(qū)外環(huán)外的麗都廣場，空鋪率已高達(dá)55%，該項目是寶山羅店地區(qū)住宅小區(qū)較為密集的典型社區(qū)配套商業(yè)。

??而位于楊浦區(qū)外環(huán)的尚浦領(lǐng)世和世紀(jì)聯(lián)華（世紀(jì)公園店）則為滿租狀態(tài)。

??區(qū)別于購物中心，社區(qū)商業(yè)以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象，覆蓋范圍較小，業(yè)態(tài)主要以低客單價的餐飲、親子教育為主。

??并且，餐飲業(yè)態(tài)換租頻率高，平均存活周期短，親子教育租賃面積大，租金低，這些就導(dǎo)致了社區(qū)商業(yè)項目普遍租金天花板較低。

??在經(jīng)營形態(tài)上，目前大量散售型沿街商鋪處于小業(yè)主自然生長狀態(tài)，一些企業(yè)將集中商業(yè)以售后返租形式實現(xiàn)去化，還有大量企業(yè)自持統(tǒng)一運營的項目。

??對比空鋪率超30%的社區(qū)商業(yè)項目和空鋪率低于10%的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)，空鋪率較高的項目大都為自然生長狀態(tài)的散售項目。而華潤五彩城、綠城富匯廣場等統(tǒng)一運營的社區(qū)商業(yè)項目空鋪率皆在5%左右。

??此外，克而瑞資管調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同商圈、甚至跨商圈，大型購物中心都會對社區(qū)商業(yè)形成擠壓。

??比如，位于長寧區(qū)外環(huán)的馥邦購物廣場，受長寧大融城、繽谷廣場等購物中心的影響，其空鋪率高達(dá)40%。

??對比空置率變化，空置率較低的社區(qū)商業(yè)項目一般具備三大特征，即全天候化、客群聚類化、定位精準(zhǔn)化。

??具體來看，社區(qū)商業(yè)項目可突破時間維度限制，24小時全天候大有可為。

??不同于購物中心的固定營業(yè)時間，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)條件更為寬松，營業(yè)時間更為靈活。

??以調(diào)研的中海環(huán)宇薈為例，該項目距離14萬平方米的凱德晶萃廣場較近，中海環(huán)宇薈差異化以附近白領(lǐng)客群的休閑時段為目標(biāo)，利用街區(qū)建筑營業(yè)時段不限的條件，嘗試全天候全時段的餐飲運營，差異化競爭使得中海環(huán)宇薈能夠與大盒子購物中心LuOne凱德晶萃廣場雙方聯(lián)動，形成互補(bǔ)互動，獲取更多潛在客流，目前中海環(huán)宇薈出租率達(dá)85%。

??消費者需求對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位至關(guān)重要，這就要求社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計時，要盡可能融入社區(qū)生活，強(qiáng)化與客群日常生活的粘性。

??以出租率達(dá)到97%的寶山旭輝U天地為例，該項目周邊2公里內(nèi)有甌盛美羅生活廣場、萬尚生活廣場、羅店寶龍廣場等社區(qū)商業(yè)，競爭壓力較大，在業(yè)態(tài)設(shè)計時寶山旭輝U天地選擇將地塊分為兩部分建設(shè)，東側(cè)休閑片區(qū)主打小面積、低客單價的餐飲、零售、生活服務(wù)，配有永輝超市和影城，力求抓住周邊居民需求，西側(cè)小盒子主打親子，另外配備麥當(dāng)勞、達(dá)美樂披薩、一點點奶茶餐飲來貼合親子業(yè)態(tài)。

??相反，一些項目設(shè)計不夠精準(zhǔn)，使得地下商鋪教培業(yè)態(tài)閉店較多，8個空鋪中5個屬于教培業(yè)態(tài)，目前錦繡坊空鋪率近2成。新鄰生活站則是大面積餐飲店鋪過多，一旦關(guān)店，會導(dǎo)致出租率波動較大，目前新鄰生活站空鋪率超2成。

??克而瑞資管調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些以體育、社交等新型社區(qū)生活為目標(biāo)的社區(qū)商業(yè)項目，經(jīng)營的穩(wěn)定性高于以餐飲、親子等傳統(tǒng)日常消費的項目，這就要求社區(qū)商業(yè)項目能夠更加精準(zhǔn)定位。

??以此次調(diào)研出租率高達(dá)95.7%的碧云體育休閑中心（含金橋購物中心）為例，碧云體育休閑中心由最初的一個小型商業(yè)中心的想法擴(kuò)展成包括眾多體育和文化活動功能的開放式建筑，在更為強(qiáng)調(diào)功能性主題的同時更注重建筑觀賞性。從綠色食品到巨型象棋棋盤，從草地滾球場到蹦極場，碧云體育休閑中心具有多達(dá)132項功能分類區(qū)，創(chuàng)造了更為多元化的感受。

??從空鋪率來看，社區(qū)商業(yè)項目面臨著比購物中心還要大的運營壓力。

??隨著市場結(jié)構(gòu)的變化，社區(qū)商業(yè)一方面受到周邊大型購物中心的競爭擠壓，另一方面還因為主力客群消費行為的變化，導(dǎo)致同質(zhì)化的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)難以滿足新的消費需求。

??因此，社區(qū)商業(yè)項目關(guān)鍵在于強(qiáng)化與社區(qū)生活的粘性，由服務(wù)社區(qū)生活轉(zhuǎn)化為引領(lǐng)社區(qū)生活。