??對(duì)于廣州地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者而言，9月20日是一個(gè)不眠之夜。

??當(dāng)天傍晚，廣州發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），宣布黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)的部分區(qū)域不限購(gòu)，且將非戶籍人口在限購(gòu)區(qū)的購(gòu)房門檻由繳納5年社?；騻€(gè)人所得稅下調(diào)至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??這個(gè)政策大禮包迅速點(diǎn)燃了從業(yè)者的工作熱情。政策發(fā)布不到半個(gè)小時(shí)，白云區(qū)的云湖花城就打出了“今夜不打烊”的海報(bào)，祈福集團(tuán)連夜推出了全線83折起的優(yōu)惠活動(dòng)，覆蓋番禺區(qū)及花都區(qū)的項(xiàng)目，中介的手機(jī)則不停響起新上二手房源的提示音。根據(jù)貝殼內(nèi)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，從9月20日18點(diǎn)30分至9月21日9時(shí)，廣州全市新增二手房源超過(guò)700套。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，無(wú)論從今年樓市的成交表現(xiàn)，還是庫(kù)存壓力來(lái)看，廣州都有對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的必要性，本次新政不再提及限購(gòu)的區(qū)域，都是屬于庫(kù)存量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，因此放開(kāi)限購(gòu)的迫切性也更大。

??官方解讀：舊政策限制了合理住房消費(fèi)需求

??對(duì)于這次的新政，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在政策解讀中補(bǔ)充了執(zhí)行細(xì)節(jié)。如，本市戶籍成年單身（含離異）人士在限購(gòu)區(qū)域仍限購(gòu)1套住房，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房〔2006〕171號(hào)）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（建房〔2015〕122號(hào)）執(zhí)行，相關(guān)政策調(diào)整自2023年9月20日0時(shí)起施行等。

??該局表示，通知體現(xiàn)出大力支持剛性和改善性需求，以及因區(qū)分類精準(zhǔn)施策的政策導(dǎo)向。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，市場(chǎng)過(guò)熱情況下出臺(tái)的部分調(diào)控措施，在新形勢(shì)下一定程度上限制了合理住房消費(fèi)需求。調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，有利于釋放剛性和改善性住房需求，更好支持居民通過(guò)市場(chǎng)化方式解決住房問(wèn)題。

??此次調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策主要針對(duì)廣州外圍區(qū)域，中心城區(qū)和南沙區(qū)仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限購(gòu)措施。根據(jù)該局的說(shuō)法，這是由于廣州外圍區(qū)域供應(yīng)量大、去庫(kù)存周期相對(duì)較長(zhǎng)，減少購(gòu)房限制有利于提升外圍區(qū)域的交易活躍度，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行。調(diào)整增值稅免征年限，則有利于減少二手房交易成本，推動(dòng)存量房市場(chǎng)加快恢復(fù)發(fā)展。

??整體而言，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認(rèn)為通知堅(jiān)持了“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位?！爸行某菂^(qū)供需矛盾突出，仍實(shí)行較為嚴(yán)格的限購(gòu)措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求。南沙區(qū)與中心城區(qū)執(zhí)行相同的限購(gòu)措施，保持了調(diào)控定力。同時(shí)，廣州仍執(zhí)行商品住房限售政策，防止投機(jī)炒房?！?/p>

??克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月末，廣州全市一手住宅庫(kù)存面積達(dá)到1275萬(wàn)平方米，去化周期攀升至19.6個(gè)月，其中，黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)的一手住宅庫(kù)存面積分別為149萬(wàn)平方米、143萬(wàn)平方米、210萬(wàn)平方米，合計(jì)占了全市庫(kù)存量的近4成。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，在通知發(fā)布前，廣州已有類似的信息傳出，當(dāng)天下午關(guān)于“番禺、南沙、白云、黃埔全面解除限購(gòu)”的消息更是不脛而走。但最終黃埔區(qū)及番禺區(qū)解除限購(gòu)，離中心城區(qū)更遠(yuǎn)的南沙區(qū)卻未放松還是超出了不少人的預(yù)料。廣州業(yè)內(nèi)專家鄧浩志表示，南沙這次比較受傷，作為遠(yuǎn)郊板塊，居然和核心主城一樣堅(jiān)持限購(gòu)?！笆遣皇呛芟裥郯玻渴遣皇呛芟窈Ｄ?？這意味著什么？可以肯定，南沙有更重磅的安排，所以不用灰心?！?/p>

??大量住房需求或被激活

??8月30日，廣州成為首個(gè)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，不到一個(gè)月時(shí)間，又率先打開(kāi)了放松限購(gòu)政策的口子。“總的來(lái)說(shuō)，這次廣州新政是級(jí)別的。因?yàn)樽詮V州實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，番禺、黃埔、花都、白云北部四鎮(zhèn)就從來(lái)沒(méi)有試過(guò)徹底松綁限購(gòu)?！编嚭浦菊f(shuō)。

??來(lái)自市場(chǎng)層面的壓力被認(rèn)為是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，廣州新建商品住宅成交自4月份以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，8月新建商品住宅成交僅50.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應(yīng)為56.9萬(wàn)平方米，同比下降40.8%。無(wú)論從供應(yīng)端還是成交端來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)供求規(guī)模已處于歷史低位水平。9月的前兩周成交商品住宅26萬(wàn)平方米，環(huán)比8月上半月成交增加2.4%，在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后成交未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

??肖文曉也表示，從市場(chǎng)監(jiān)控來(lái)看，盡管“信貸組合拳”出臺(tái)之后的前兩周廣州全市樓盤的來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)都有上升，但是到第三周環(huán)比已經(jīng)開(kāi)始下降，顯示市場(chǎng)的需求動(dòng)能仍然不足，因此也具備進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策的條件。

??機(jī)構(gòu)廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，將番禺區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)以及白云區(qū)北部4鎮(zhèn)納入非限購(gòu)區(qū)域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區(qū)的購(gòu)房資格，短期內(nèi)也將帶動(dòng)這些區(qū)域成交量的明顯上升。同時(shí)也降低了非本市戶籍在中心五區(qū)及南沙區(qū)的購(gòu)房門檻，將整體提振廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度及購(gòu)房信心，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求的釋放。而增值稅征免年限的縮短，也大大降低了二手房交易環(huán)節(jié)的成本，將有效促進(jìn)二手房市場(chǎng)的流通。

??此前，廣州滿2年未滿5年的二手房，交易需要繳納高達(dá)5.3%的增值稅，一套總價(jià)500萬(wàn)元的二手房，增值稅要交26.5萬(wàn)元?！岸唐趦?nèi)放盤量會(huì)沖出來(lái)，但長(zhǎng)期是利好賣家的?！敝薪樾±顚?duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，他身邊有不少同事、朋友在2020年前后買房，之前因?yàn)槲礉M5年要收高額增值稅，無(wú)法放盤脫手，“這下可以解救一批人了?！?/p>

??急于放盤的業(yè)主不在少數(shù)。自通知發(fā)布后，小李的手機(jī)就不斷接到新上二手房源的信息。貝殼的后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，9月20日18點(diǎn)30分，在該系統(tǒng)掛牌的廣州二手房有173363套，截至9月21日9時(shí)，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)增長(zhǎng)到了174064套。小李表示：“好多都是連夜放盤的?！?/p>

??開(kāi)發(fā)商也在加班趕制最新的宣傳文案。位于番禺區(qū)的龍湖·御湖境在海報(bào)里的顯眼位置標(biāo)注：“史詩(shī)級(jí)重磅利好，廣州官宣解除番禺限購(gòu)，增值稅‘五改二’?！? 保利領(lǐng)秀海項(xiàng)目也在朋友圈中宣傳“番禺放開(kāi)限購(gòu)，請(qǐng)抓住空窗期。僅限今日”。祈福集團(tuán)在售的3個(gè)項(xiàng)目位于番禺區(qū)和花都區(qū)，正好是解除限購(gòu)的范圍，83折的優(yōu)惠原本是為國(guó)慶假期準(zhǔn)備的，此次新政一公布，該公司當(dāng)即決定提早推出。

??有人歡喜，也有人惆悵。某房企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“我們的項(xiàng)目全部在限購(gòu)的中心區(qū)，所以這次的政策對(duì)我們沒(méi)什么影響。雖然增值稅‘五改二’可以釋放一些改善型客戶，但也要觀察后續(xù)效果。”該公司認(rèn)為，如果接下來(lái)成交數(shù)據(jù)還沒(méi)有什么起色，不排除還有其他政策會(huì)出臺(tái)，“感覺(jué)現(xiàn)在的促進(jìn)力度還不夠大?！?/p>