百城房價漲幅總體趨穩(wěn),但廣州要注意了

原創(chuàng)亞晨 2020-11-27 11:59:41 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至10月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比增長8.1%,當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個月同比正增長。

??從全國100城的庫存數(shù)據(jù)看,最值得關(guān)注的就是成交數(shù)據(jù)持續(xù)性的下跌現(xiàn)象。今年二季度樓市成交好于預(yù)期,包括避險資金、改善型購房資金等加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場,住宅交易呈現(xiàn)逐漸回暖的現(xiàn)象。但易居研究院認(rèn)為,新冠疫情并沒有離去、購房需求是否足夠強勁仍存在不確定性,所以對于去庫存的工作不能盲目樂觀,要對潛在的風(fēng)險有足夠的認(rèn)識。

??房價方面,根據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,1-10月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米,同比上漲10.8%。整體看,今年前10月全國百城房價漲幅趨穩(wěn),但類似廣州近期單月價格連續(xù)上漲的情況,需要引起關(guān)注。

??百城庫存連續(xù)23個月同比正增長

??報告顯示,截至10月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比增長8.1%。當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個月同比正增長,在今年“金九銀十”成色偏弱的情況下,四季度要關(guān)注庫存壓力增大的風(fēng)險。在供求關(guān)系上,住宅成交出現(xiàn)連續(xù)4個月下滑的現(xiàn)象。根據(jù)報告,10月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4647萬平方米,而成交量為5153萬平方米,呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢。報告稱,此前四個月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢,而10月份推盤節(jié)奏放緩,各地重點消化9月份的新增供應(yīng)量,其客觀上限制了庫存的過快增長。

新建商品住宅庫存

??報告認(rèn)為,而當(dāng)前需要關(guān)注去庫存的動能問題。數(shù)據(jù)顯示,全國百城新建商品住宅成交面積已連續(xù)4個月出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象,環(huán)比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。報告認(rèn)為,后續(xù)要防范成交數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌所帶來的風(fēng)險。若市場交易繼續(xù)走弱,客觀上會影響去庫存工作。

??從各類城市看,一二線庫存同比增速相對高。截至10月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3043、26376和20814萬平方米,同比增速分別為12.7%、12.6%和2.4%。從同比增速數(shù)據(jù)看,三類城市同比增速都呈現(xiàn)擴大態(tài)勢,其中一二線城市同比增速相對高。易居研究院認(rèn)為,后續(xù)要密切關(guān)注市場交易行情,以防范各地庫存壓力增大的風(fēng)險。

新建商品住宅庫存面積

??從各城市的表現(xiàn)來看,截至10月底,100個城市中,有64個城市庫存出現(xiàn)了庫存同比正增長現(xiàn)象。易居研究院分析認(rèn)為,總體上庫存同比上升的城市數(shù)量較多,說明庫存規(guī)模超過了去年同期水平。庫存上升有不同的邏輯,其和推盤節(jié)奏、交易行情等有關(guān)。不過近期要重點關(guān)注交易行情偏冷的城市,包括日照、鄭州、青島、昆明等城市都屬于交易偏冷的城市,相應(yīng)的庫存增速也略偏高。

??三類城市存銷比均低于10個月水平

??存銷比方面,10月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.4個月的時間。

新建商品住宅存銷比

??從城市結(jié)構(gòu)來看,三類城市存銷比均低于10個月水平。根據(jù)報告,10月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.8、9.4和9.3個月。三類城市均有所收窄,不過仍需要防范購房需求減弱的風(fēng)險。易居研究院認(rèn)為,對于一線城市而言,要防范高端置業(yè)需求釋放不足的風(fēng)險,對于二線城市要防范近期購房政策收緊所帶來的壓力,對于三四線城市來說,則需要防范購買力不足的風(fēng)險。

新建商品住宅存銷比排序

??具體到各城市,在10月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中,包頭、漳州、哈爾濱等城市位于偏高水平,其去庫存周期或存銷比分別為28.2、25.3和23.1個月。此類城市去庫存周期超過了14個月的合理值水平,且比絕大多數(shù)城市要高,其屬于應(yīng)積極去庫存的城市類型,而且此類城市近期也在積極推進(jìn)優(yōu)化去庫存的營商環(huán)境。

??百城房價漲幅趨穩(wěn)

新建商品住宅成交均價

??房價表現(xiàn)方面,百城房價漲幅曲線趨穩(wěn)。根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示,1-10月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米,同比上漲10.8%。易居研究院認(rèn)為,今年"金九銀十"階段住宅交易行情弱于預(yù)期,其限制了房價漲幅的進(jìn)一步擴大。若將前10月房價對比前8月房價,其僅上漲了97元/平方米,充分說明穩(wěn)房價措施積極有效。

??從各類城市表現(xiàn)來看,一線城市后續(xù)依然要防范房價繼續(xù)上漲的風(fēng)險,二線城市穩(wěn)房價效應(yīng)積極顯現(xiàn),三四線城市近期漲幅在收窄。報告顯示,1-10月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為45460元/平方米,同比上漲5.0%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15468元/平方米,同比上漲9.6%;64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12205元/平方米,同比上漲8.5%。

??其中,值得注意的是廣州,今年10月份其房價首次突破3萬元。歷史上廣州房價與其他三個一線城市比,相對較低。近兩年其均價一直有所抬升,尤其是進(jìn)入今年三季度漲勢比較明顯,7-10月份單月均價分別為27113、27734、28674和30396元/平方米。易居研究院認(rèn)為,這幾個月恰是深圳和東莞購房政策收緊的階段,同時也是廣州人才安居政策放松的階段,其都容易引起房價的過快上漲。雖然單月均價破3萬有一定的偶然性,但至少也是一個強烈信號,需要后續(xù)積極管控,以進(jìn)一步促進(jìn)房價的穩(wěn)定。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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