??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

??住建部表示，實施城市更新行動是國家"十四五"規(guī)劃綱要明確的重大工程項目。實施城市更新行動，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅持"留改拆"并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。

??嚴格控制大規(guī)模拆除，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)

??對此，《征求意見稿》提出，堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣。

??一是，嚴格控制大規(guī)模拆除。原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。

??二是，嚴格控制大規(guī)模增建。嚴格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強度，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。

??三是，嚴格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

??四是，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，過去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進和急功近利的做法，類似做法顯然違背了城市更新的規(guī)律，也引起了很多問題，包括導(dǎo)致租房房源不足和租金上漲等現(xiàn)象。所以“限拆令”的提出，比較務(wù)實，具有非常好的導(dǎo)向。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，城市告別大拆大建本質(zhì)上，也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實“房住不炒”。告別大拆大建后，因拆遷導(dǎo)致的被動住房需求爆發(fā)、炒作“規(guī)劃概念”等引發(fā)房價租金上漲的因素，也就不存在了。

??不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式

??《征求意見稿》指出，要堅持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶。保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。要堅持量力而行，穩(wěn)妥推進改造提升。加強統(tǒng)籌謀劃，探索可持續(xù)更新模式。加快補足功能短板，提高城市安全韌性。

??要探索適用于存量更新的規(guī)劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規(guī)范，拓寬融資渠道，防范債務(wù)風(fēng)險。

??不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。

??住建部在《征求意見稿》中要求，各地要不斷加強實踐總結(jié)，不斷完善制度機制政策，試點探索推進城市更新，加強對各市（縣）工作的監(jiān)督指導(dǎo)，督促對正在建設(shè)和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改。住建部將定期對城市更新行動情況進行調(diào)研指導(dǎo)，及時研究協(xié)調(diào)解決難點問題，積極推動出臺相關(guān)政策，推動實施城市更新行動。

??嚴躍進認為，此次政策具有非常好的示范效應(yīng)。從實際過程看，各地都在城市更新方面有各類任務(wù)和指標，也會積極開展相關(guān)工作。可能中間出現(xiàn)部分偏差，此次政策明確后，全國各地城市更新的具體操作會有所轉(zhuǎn)變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正。相應(yīng)的，如何進行小規(guī)模、漸進式的有機更新，成為后續(xù)關(guān)注的重點，這也是相關(guān)房企和投資者等所需要關(guān)注的重點內(nèi)容。