??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）“十一”長(zhǎng)假前，從中央到地方，一系列寬松措施加速出臺(tái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)送上了政策大禮包。

??9月29日晚間，四項(xiàng)金融措施接連發(fā)布。同日，住建部召開(kāi)會(huì)議研究部署貫徹落實(shí)中央精神，明確提出支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。

??當(dāng)日晚間，上海、廣州和深圳三個(gè)城市相繼出臺(tái)政策優(yōu)化措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??金融政策“四箭齊發(fā)”

??具體來(lái)看，四項(xiàng)金融政策分別對(duì)個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制、個(gè)人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進(jìn)行了優(yōu)化，并延長(zhǎng)了部分房地產(chǎn)金融政策期限。

??一、優(yōu)化個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，主要進(jìn)行了以下優(yōu)化：

??一是，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

??二是，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

??同時(shí)，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議（以下稱《倡議》），要求各商業(yè)銀行抓緊制定實(shí)施方案，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對(duì)外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則。

??《倡議》稱，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。此外，鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

??上述金融政策發(fā)布后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大國(guó)有商業(yè)銀行相繼發(fā)布公告稱，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。

??二、優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例。根據(jù)人民銀行和金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知，對(duì)于貸款購(gòu)買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。在全國(guó)統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設(shè)定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

??三、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知，決定對(duì)保障性住房再貸款有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國(guó)人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??四、延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限。中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知明確，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策的適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日。

??整體來(lái)看，存量房貸利率的調(diào)整，在減輕購(gòu)房群體房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)，還可以有效遏制提前還貸潮。同時(shí)，二套房首付比例的下調(diào)，有助于一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步助力市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

??另一方面，保障性住房再貸款的央行出資比例由60%提高到100%后，既能夠節(jié)約該筆貸款的負(fù)債成本，還可以提高對(duì)于銀行發(fā)放貸款的激勵(lì)。而部分房地產(chǎn)金融政策的延期，也意味著將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流。從保交樓和風(fēng)險(xiǎn)化解角度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??滬穗深優(yōu)化限購(gòu)

??另外值得注意的是，上海、廣州和深圳三個(gè)城市同日出臺(tái)政策，優(yōu)化房地產(chǎn)限購(gòu)措施。

??9月29日晚間，上海市住建委、房管局、財(cái)政局、稅務(wù)局、人民銀行上?？偛俊⑸虾＝鹑诒O(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)通知明確，調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七項(xiàng)政策措施，并于2024年10月1日起施行。

??上海也是中央政治局會(huì)后，一線城市中第一個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市。

??政策明確，將非滬籍居民以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的社?；騻€(gè)稅年限，從目前"滿3年"調(diào)整為"滿1年"；對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社?；騻€(gè)稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭，可享受滬籍居民家庭購(gòu)房待遇；并對(duì)在臨港新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房。

??在住房信貸政策方面，落實(shí)降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人房貸利息支出；并將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

??同時(shí)，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

??緊跟上海步伐的廣州，明確提出取消居民家庭在廣州市購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。至此，廣州也成為一線城市中首個(gè)退出限購(gòu)政策的城市。

??深圳方面，則實(shí)行優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策。深圳本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士限購(gòu)1套住房。在執(zhí)行上述住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購(gòu)買1套住房；非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，繳交社保或個(gè)稅年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，取消繳交社保或個(gè)稅年限要求（此前為1年）。有兩個(gè)及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行上述住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房；深汕特別合作區(qū)按照其現(xiàn)行政策執(zhí)行。

??深圳同時(shí)取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程。并將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

??在優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策方面，深圳首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%；購(gòu)房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無(wú)按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案信息），新購(gòu)買的住房，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用第二套住房貸款政策；有兩個(gè)及以上未成年子女的居民家庭，購(gòu)買第二套住房的，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用首套住房貸款政策；深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。

??業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房政策整體進(jìn)入寬松期。“十一”長(zhǎng)假前出臺(tái)一系列優(yōu)化政策，有利于引導(dǎo)購(gòu)房者看房意愿，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)假后，全國(guó)各地購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的節(jié)奏會(huì)加快，從而更好地促進(jìn)市場(chǎng)活躍程度。