??中房網(wǎng)訊 隨著今年國(guó)內(nèi)融資渠道不斷收緊，房企被迫選擇海外發(fā)債進(jìn)行融資。

??尤其7月份，海外融資規(guī)模井噴，海外發(fā)債利率整體飆升，成本高企。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和利率的不確定性，管理層出手對(duì)房地產(chǎn)海外融資進(jìn)行收緊，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)期和防范海外發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)。

??境外發(fā)債收緊

??根據(jù)國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

??發(fā)改委通知中還要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運(yùn)用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買(mǎi)賣(mài)、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機(jī)構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長(zhǎng)期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，早在去年6月，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

??而此次發(fā)文則意味著有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的監(jiān)管再度收緊。有分析認(rèn)為，未來(lái)可以進(jìn)行境外發(fā)債的房企必須滿足“存在一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債”這一要求，因此對(duì)其他房企而言，海外發(fā)債的渠道被關(guān)閉。

??對(duì)此，中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎認(rèn)為，“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過(guò)控制融資來(lái)平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售終端預(yù)期，降低房企未來(lái)潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

??年內(nèi)境外融資破3000億元

??根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元，同比增長(zhǎng)28%，超過(guò)2017年全年發(fā)行額，相當(dāng)于2018年全年發(fā)行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞?dòng)嵎康禺a(chǎn)信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場(chǎng)發(fā)行了總計(jì)約50億美元的外債以備糧草。

??由此，截至7月7日，中國(guó)房企累計(jì)境外融資已超過(guò)435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國(guó)金茂等房企發(fā)布的美元債融資計(jì)劃，這意味著年內(nèi)中國(guó)房企境外融資已超過(guò)3000億元人民幣。

??“過(guò)去兩年，房企擴(kuò)張較快，借了不少規(guī)模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉表示，鑒于資金鏈壓力，過(guò)去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購(gòu)案將會(huì)隨之增加。

??哪些房企目前還可以進(jìn)行海外發(fā)債？

??雖然年內(nèi)境外融資額達(dá)3000億元，但按照政策規(guī)定，未來(lái)將僅有存在一年內(nèi)到期海外債的企業(yè)可以進(jìn)行境外發(fā)債。如果自政策出臺(tái)日起算，目前房企可再發(fā)行海外債不足千億元。

??值得注意的是，2019年上半年部分企業(yè)發(fā)行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來(lái)短時(shí)間內(nèi)，房企可發(fā)行的境外債券規(guī)?？赡芨　?/p>

　　據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內(nèi)到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計(jì)約108億元人民幣到期額位居首位，此外，還有佳兆業(yè)、世茂、旭輝、合景泰富、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科6家房企到期規(guī)模達(dá)到40億及以上。

??此外，截至上半年，95家房企中還有33家房企自2012年以來(lái)未發(fā)行過(guò)海外債，比如東原地產(chǎn)、奧山集團(tuán)、光明地產(chǎn)等企業(yè)，也就意味著這些企業(yè)未來(lái)將不會(huì)有機(jī)會(huì)發(fā)行海外債，在發(fā)改委778號(hào)通知一出，企業(yè)就被切斷了進(jìn)行海外發(fā)債的資格。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，此次新規(guī)之后，年內(nèi)房企的融資壓力將進(jìn)一步加大。與此同時(shí)，高利率成本發(fā)行海外債的房企，也不能再利用低成本債券進(jìn)行置換，房企的融資成本或?qū)⑦M(jìn)一步走高。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心分析認(rèn)為，隨著海外債集中進(jìn)入償還期，在房企國(guó)內(nèi)外融資渠道收緊、融資成本高的情況下，房企負(fù)債壓力高企。對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，主要融資來(lái)源于銀行貸款，相對(duì)還款壓力較小。而對(duì)于依賴境外債券融資且境外債券占公司總?cè)谫Y規(guī)模較大的企業(yè)，在海外發(fā)債利率整體飆升的背景下，面臨償還壓力較大。預(yù)計(jì)下半年，房企的工作重心將轉(zhuǎn)向降杠桿和加快資金回籠。

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