??中房網(wǎng)訊 隨著8月LPR利率的公布，我國(guó)利率市場(chǎng)以LPR作為銀行貸款定價(jià)基準(zhǔn)的新機(jī)制實(shí)施已滿(mǎn)一周年。

??8月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩類(lèi)期限品種報(bào)價(jià)均四個(gè)月未做調(diào)整。

??如果與一年前的改革后首次報(bào)價(jià)相比，分別下降了40BP（基點(diǎn)）和20BP，這也印證了通過(guò)市場(chǎng)利率傳導(dǎo)機(jī)制更加靈活。此外，根據(jù)央行此前披露的信息，至2019年底，90%以上的新增浮動(dòng)利率貸款已根據(jù)新LPR重新定價(jià)。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，8月LPR報(bào)價(jià)利率不變符合市場(chǎng)預(yù)期，從近期貨幣政策操作上看，能體會(huì)到央行對(duì)于貨幣政策寬松操作偏謹(jǐn)慎的態(tài)度，隨著貨幣政策從總量寬松逐漸轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)導(dǎo)向，未來(lái)降準(zhǔn)和降息的概率降低。

??存量貸款利率換錨期限將至

??根據(jù)此前改革方案，央行要求銀行必須將LPR作為所有2020年1月1日后開(kāi)始的新浮動(dòng)利率貸款合約的基準(zhǔn)利率。中國(guó)的浮動(dòng)利率貸款主要包括住房抵押貸款和長(zhǎng)期企業(yè)貸款，而所有存量貸款必須在2020年8月底按照新基準(zhǔn)重新定價(jià)。

??臨近8月底的換錨期限讓各大銀行紛紛展開(kāi)行動(dòng)。交通銀行7月便宣布，其住房抵押貸款8月21日向LPR定價(jià)轉(zhuǎn)換。8月12日，其余五大國(guó)有銀行（工、農(nóng)、中、建、郵儲(chǔ)銀行）也宣布從8月25日起將對(duì)滿(mǎn)足特定條件但尚未轉(zhuǎn)換的存量住房抵押貸款批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR進(jìn)行定價(jià)。

??房貸換錨后，貸款的定價(jià)公式將由以往固定的“央行貸款基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）”改為“相應(yīng)期限LPR+基點(diǎn)”的方式來(lái)計(jì)算月供額。

??在新LPR機(jī)制下，借貸成本下降的幅度將加大，這一方面是因?yàn)楦嗟馁J款將換錨LPR基準(zhǔn)定價(jià)，另一方面也是因?yàn)長(zhǎng)PR相比固定利率更為動(dòng)態(tài)且可能下降。

??由于不同客戶(hù)重新定價(jià)日的不同，這批轉(zhuǎn)換不會(huì)立即造成這些貸款的現(xiàn)行利率變化，因此不會(huì)馬上對(duì)貸款利率產(chǎn)生影響。但是，這些貸款今后將定期根據(jù)LPR基準(zhǔn)進(jìn)行重新定價(jià)，而LPR更為動(dòng)態(tài)且可能下降的情況下，銀行的貸款收益率將出現(xiàn)下滑。重定價(jià)周期通常設(shè)定為3個(gè)月、6個(gè)月或1年，重定價(jià)日則通常為1月1日或放貸日。

??光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰表示，轉(zhuǎn)化的存量房貸中絕大部分會(huì)在明年初重新定價(jià)，到時(shí)存量按揭定價(jià)會(huì)出現(xiàn)一次性的下調(diào)，換錨會(huì)對(duì)銀行業(yè)明年一季度的凈息差和營(yíng)收增速形成影響，會(huì)反應(yīng)在明年一季度的業(yè)績(jī)上。

??據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)，存量貸款重新定價(jià)有可能影響銀行系統(tǒng)一半以上的貸款資產(chǎn)。2020年3月底，銀行系統(tǒng)的存量住房抵押貸款總額為31萬(wàn)億元，長(zhǎng)期企業(yè)貸款總額為59萬(wàn)億元，在貸款總額中分別占19%和37%。

??選擇浮動(dòng)利率還是固定利率？

??此前，央行對(duì)存量房貸客戶(hù)給出了兩個(gè)選擇，一是轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，根據(jù)2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。

??根據(jù)央行公告，不論選擇哪種定價(jià)方式，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)前后貸款利率不變，都跟原執(zhí)行的房貸利率一樣。

??事實(shí)上，對(duì)于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率，其中，未來(lái)LPR利率的升降預(yù)期是關(guān)鍵。

??有銀行人士認(rèn)為，由于中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)放緩趨勢(shì)，因此對(duì)于房貸借款人，尤其是10年期以?xún)?nèi)的貸款來(lái)說(shuō)，選擇LPR利率浮動(dòng)將更有優(yōu)勢(shì)。

??如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于上升通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利；如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于下降通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率將更為有利。

??目前許多支持轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率的購(gòu)房者基本都持未來(lái)LPR利率還會(huì)進(jìn)一步下降的態(tài)度。

??穆迪助理副總裁李燕預(yù)計(jì)，借款人更傾向于將存續(xù)浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)為按LPR進(jìn)行定價(jià)，原因是未來(lái)12-18個(gè)月中國(guó)的低利率環(huán)境將持續(xù)，而LPR機(jī)制令借款成本能夠進(jìn)一步體現(xiàn)利率的下降。

??融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，是否轉(zhuǎn)換與原房貸合同是否打折無(wú)關(guān)。打折或者上浮，決定的是轉(zhuǎn)換時(shí)的加點(diǎn)數(shù)值。轉(zhuǎn)換為固定，則未來(lái)長(zhǎng)期按現(xiàn)有利率還貸，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，在業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為L(zhǎng)PR長(zhǎng)期下行的態(tài)勢(shì)下，則可享受到由此帶來(lái)的紅利。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從近期的市場(chǎng)情況看，個(gè)別城市出現(xiàn)了貸款基點(diǎn)上調(diào)、貸款利率上升的情況。在其一份報(bào)告統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市中，8月份至少成都和南京出現(xiàn)了上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)的情況。這也說(shuō)明部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，正執(zhí)行略收緊的房貸政策，這也是相關(guān)購(gòu)房者等需要關(guān)注的內(nèi)容。

??未來(lái)貨幣政策仍將以穩(wěn)為主

??雖然2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，但聯(lián)系到央行金融工作會(huì)議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅(jiān)決不搞大水漫灌。不難看出，未來(lái)整體貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行穩(wěn)健為主。

??易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前金融環(huán)境略有收緊跡象，這是相關(guān)購(gòu)房領(lǐng)域、房貸領(lǐng)域等需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是要防范下半年部分商業(yè)銀行收緊性的動(dòng)作。當(dāng)然，無(wú)論后續(xù)LPR如何調(diào)整，低息的環(huán)境可以在今年得到維持，這對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)和去庫(kù)存來(lái)說(shuō)都較為有利。各地近期也在積極穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，其對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極作用。

??貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)預(yù)計(jì)，未來(lái)短期內(nèi)房貸利率下降節(jié)奏或放緩，逐步低位穩(wěn)定。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)但國(guó)外疫情未見(jiàn)好轉(zhuǎn)的背景下，貨幣政策雖不具備收緊條件，但逐步從總量寬松向結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化轉(zhuǎn)變，同時(shí)“房住不炒”定位不變，因此未來(lái)房貸利率降幅有限。

??《丁祖昱評(píng)樓市》的文章指出，長(zhǎng)期來(lái)看, 目前國(guó)內(nèi)利率水平正處于相對(duì)歷史低位，以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例，過(guò)去20年基本維持在7%左右，因此未來(lái)從4.65%繼續(xù)向下的空間到底有多大還尚未可知。對(duì)于大多數(shù)動(dòng)輒10年以上的房貸來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者們還是應(yīng)該結(jié)合自己貸款余額，原先貸款利率的上浮、下折水平，未來(lái)是否計(jì)劃提前還款，未來(lái)收入是否會(huì)有變換，是否會(huì)影響月供能力等綜合情況方能決定。