??從認(rèn)購(gòu)倍數(shù)來看，兩只REITs受投資者追捧程度遠(yuǎn)超首批。公募REITs受捧是否可以持續(xù)，公募REITs下一步將如何發(fā)展？

??“經(jīng)過前期戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售后，第二批公募REITs今天面向公眾投資者發(fā)售，場(chǎng)面非?；鸨彩浅鑫覀兊念A(yù)期。”來自公募REITs銷售渠道方的人士日前對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示。

??11月29日，是第二批公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金(REITs)啟動(dòng)公眾投資者發(fā)行的首日，散戶投資者的熱情點(diǎn)燃了這個(gè)冬日。來自銷售渠道的反饋，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏越秀高速公路REIT，認(rèn)購(gòu)金額已超過預(yù)定募集規(guī)模，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT認(rèn)購(gòu)資金超過90億元，華夏越秀高速REIT的認(rèn)購(gòu)資金超過30億元。

??從認(rèn)購(gòu)倍數(shù)來看，兩只REITs受投資者追捧程度遠(yuǎn)超首批。公募REITs緣何受追捧，是否可持續(xù)？公募REITs下一步將如何發(fā)展？

??公募REITs示范效應(yīng)去年4月，市場(chǎng)呼聲已久的公募REITs終于啟動(dòng)試點(diǎn)。對(duì)于原始權(quán)益人進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白、拓寬社會(huì)資本投資渠道，具有重大的示范意義，是資本市場(chǎng)服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。

??基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是指依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。首批試點(diǎn)范圍包括收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，主要在京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。

??2021年5月18日，來自滬深證券交易所的首批9單公募REITs獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)批復(fù)，這9只公募REITs中上交所有5只，分別為普洛斯（508056.SH）、東吳蘇園（508027.SH）、張江REIT（508000.SH）、浙江杭徽（508001.SH）、首創(chuàng)水務(wù)（508006.SH）；深交所有4只，分別為首鋼綠能（180801.SZ）、蛇口產(chǎn)園（180101.SZ）、廣州廣河（180201.SZ）和鹽港REIT（180301.SZ）。

??從首批公募REITs發(fā)售認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)來看，甫一開始公募REITs便成為機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可的標(biāo)的。從機(jī)構(gòu)參與情況來看，銀行理財(cái)子公司、私募基金、保險(xiǎn)資管等機(jī)構(gòu)參與熱情較高，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格和數(shù)量都超出預(yù)期，比預(yù)期火爆。首批REITs中張江光大REIT、浙滬杭甬REIT、東吳蘇園REIT、普洛斯REIT、鹽港REIT、首創(chuàng)水務(wù)REIT最終網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍，首鋼綠能、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)11.13倍、15.13倍。

??6月21日，首批REITs正式上市。自首秀以來，這9只REITs中除了廣州廣河外，另外8只REITs表現(xiàn)均有上漲，截止到11月29日，這8只REITs漲幅均超過10%，其中富國(guó)首創(chuàng)、中航首鋼綠能表現(xiàn)亮麗漲幅分別為27.76%、27.06%。

??由于公募REITs將稀缺性優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市提供了穩(wěn)定的收益來源，具有底層資產(chǎn)強(qiáng)制分紅的特性，同時(shí)這一類REITs還具有來自二級(jí)市場(chǎng)交易的流動(dòng)性溢價(jià)，場(chǎng)內(nèi)交易的折溢價(jià)為投資者提供的低買高賣時(shí)帶來的差價(jià)收益，對(duì)投資者而言具有較強(qiáng)的吸引力。

??目前已有3只REITs公告首次分紅，中航首鋼綠能REIT采用現(xiàn)金分紅方式，分紅方案為5.1541元/10份基金份額，股息率3.85%；中金普洛斯REIT采用現(xiàn)金分紅方式，分紅方案為0.5220元/10份基金份額，并免收分紅手續(xù)費(fèi)，股息率1.34%；博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT采取現(xiàn)金分紅方式，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計(jì)算的應(yīng)分配金額為2468.97萬(wàn)元，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。

??“第一批REITs認(rèn)購(gòu)火爆，而且上市以來市場(chǎng)價(jià)格漲得也特別好?！敝袊?guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、睿信投資董事長(zhǎng)王剛接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，首批公募REITs的示范效應(yīng)為第二批REITs大受機(jī)構(gòu)追捧奠定了人氣基礎(chǔ)。

??第二批公募REITs大受追捧

??有了第一批公募REITs試水在前，第二批公募REITs市場(chǎng)翹首以待。

??第二批迎來了4只REITs申報(bào)，分別是華夏中國(guó)交建高速公路REIT、國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏越秀高速公路REIT。最后“四進(jìn)二”，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH）與華夏越秀高速公路REIT（180202.SZ）率先獲得證監(jiān)會(huì)上市發(fā)行批文，成為第二批公募REITs。

??公開資料顯示，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，底層資產(chǎn)是包括中關(guān)村軟件園在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓、協(xié)同中心4號(hào)樓和孵化加速器3棟物業(yè)，兼具地理位置、租戶質(zhì)量和參與方三方優(yōu)勢(shì)。截至2021年6月末，3棟標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)出租率分別達(dá)90%、100%、99%，租金收入表現(xiàn)良好。標(biāo)的資產(chǎn)承租企業(yè)集中于軟件與服務(wù)業(yè)、金融科技等，租金收入表現(xiàn)良好。

??華夏越秀高速公路REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是漢孝高速，由漢孝高速公路主線路和機(jī)場(chǎng)北連接線組成，也是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時(shí)連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。其盈利模式是以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主。

??募資公告顯示，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT共計(jì)發(fā)行9億份，戰(zhàn)略配售6.3億份，網(wǎng)下發(fā)售1.88億份，公眾認(rèn)購(gòu)份額為0.82億份；價(jià)格為3.200元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額28.80億元。華夏越秀高速公路REIT共計(jì)發(fā)行3億份，其中，戰(zhàn)略配售2.1億份，網(wǎng)下發(fā)售0.63億份，公眾可以認(rèn)購(gòu)0.27億份；發(fā)售價(jià)格為7.100元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額21.30億元。

??“四單中少了兩單，所以這一次就更少了。”王剛介紹，資金多了但是被投的項(xiàng)目更少，這種較少的上市REITs數(shù)量與巨大的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)需求之間，更加凸顯了稀缺性，也更為容易推升第二批認(rèn)購(gòu)熱情高漲。

??一般來講，公募REITs的發(fā)行由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。11月19日開始，進(jìn)行網(wǎng)下投資者詢價(jià)，從11月23日公布的詢價(jià)結(jié)果來看，第二批公募REITs網(wǎng)下機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)數(shù)量超出預(yù)期，兩只產(chǎn)品平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超過50倍，認(rèn)購(gòu)熱情十分高漲。

??公告顯示，華夏越秀高速REIT共收到42家網(wǎng)下投資者管理的98個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，剔除無效報(bào)價(jià)后，其余40家網(wǎng)下投資者管理的95個(gè)配售對(duì)象全部符合《詢價(jià)公告》規(guī)定的網(wǎng)下投資者的條件，報(bào)價(jià)區(qū)間為6.512元/份-7.499元/份，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為278410萬(wàn)份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍。

??建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT共收到55家網(wǎng)下投資者管理的112個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，剔除無效報(bào)價(jià)后，53家網(wǎng)下投資者管理的110個(gè)配售對(duì)象符合《詢價(jià)公告》規(guī)定的網(wǎng)下投資者的條件，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.851元/份-3.350元/份，擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

??網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)相比首批，凸顯投資者對(duì)第二批的高度關(guān)注。與首批產(chǎn)業(yè)園REITs中的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（網(wǎng)下發(fā)售15.3倍）、華安張江光大REIT（網(wǎng)下發(fā)售10.07倍）比較，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT高達(dá)56.35倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)堪稱公募REITs發(fā)行“奇觀”。

??11月29日至30日，第二批REITs開始對(duì)公眾投資者正式發(fā)售，再現(xiàn)“一日售罄”的壯觀場(chǎng)面。兩只公募REITs留給公眾投資者發(fā)售的初始基金份額并不多，分別為0.8075億份和0.27億份，均不足發(fā)售份額總數(shù)比例的10%。在為期兩天的募集周期里，兩只公募REITs公告提前一天宣布募集結(jié)束，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏越秀高速REIT公眾投資者獲配率只有2.58%、2.74%左右。

??一位公募基金經(jīng)理告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，第二批除了REITs數(shù)量少之外，類似新股的“打新效應(yīng)”，在首批公募REITs賺錢效應(yīng)帶動(dòng)下，延續(xù)了REITs持續(xù)的火爆，這也顯現(xiàn)了投資者對(duì)REITs投資價(jià)值的認(rèn)可。

??公募REITs擴(kuò)容在即？

??目前試點(diǎn)REITs的底層資產(chǎn)，主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、垃圾處理等方向。但是，根據(jù)今年7月發(fā)改委下發(fā)的“958號(hào)文”要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs涵蓋的范圍不僅僅限于上述幾類。

??“958號(hào)文”新增補(bǔ)了清潔能源、保障性租賃住房、自然文化遺產(chǎn)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施以及新基建等領(lǐng)域推出更具創(chuàng)新特色的基礎(chǔ)設(shè)施REITs品類。“將符合條件的項(xiàng)目分類納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)入盡入”，意味著公募REITs即將全面鋪開。

??從投資者層面來說，監(jiān)管層也在推動(dòng)各類長(zhǎng)線資金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資公募REITs。因此，這也要求公募REITs“池子”的數(shù)量和類別要豐富和多元起來。

??11月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，從機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求、投資標(biāo)的條件、風(fēng)險(xiǎn)管理流程、投資主動(dòng)管理、監(jiān)督管理要求五方面進(jìn)一步細(xì)化險(xiǎn)資投資公募REITs要求。

??由于保險(xiǎn)資金具有期限長(zhǎng)、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資需求天然契合。基礎(chǔ)設(shè)施基金以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，強(qiáng)制派息分紅，能夠較好匹配保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期配置需求，為保險(xiǎn)資金參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了新的投資工具。

??觀察第二批試點(diǎn)REITs的戰(zhàn)略配售投資者名單，建信中關(guān)村REIT吸引了國(guó)壽投資、首鋼基金、太平人壽保險(xiǎn)、中信保誠(chéng)人壽保險(xiǎn)、太平財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、中信證券、新華人壽保險(xiǎn)等。華夏越秀高速REIT吸引了中國(guó)保險(xiǎn)投資基金、中信證券、中國(guó)銀河證券以及多只資管產(chǎn)品和私募基金。這無疑回應(yīng)了公募REITs正在獲得更多元機(jī)構(gòu)投資者的垂青。

??保險(xiǎn)資金的進(jìn)入，預(yù)示著REITs下一步將迎來加速發(fā)展期。不過，據(jù)王剛介紹，REITs目前還處在試點(diǎn)階段，下一步期待推進(jìn)REITs發(fā)行正?；@樣才能夠契合機(jī)構(gòu)的需求。

??對(duì)標(biāo)美國(guó)REITs市場(chǎng)，持續(xù)擴(kuò)募和資產(chǎn)置入才是資產(chǎn)管理大發(fā)展的前景所在，一方面盤活存量資產(chǎn)，更好地服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面能夠加速形成成熟的金融產(chǎn)品，為投資者提供更多的選擇。