??2020年二季度以來，由于以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)多宗優(yōu)質(zhì)土地，土地市場熱度明顯提升，尤其是一體化進程較快的長三角城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度明顯加強，土地市場整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價增的格局。

??考慮到各城市當前土地市場熱度、土地供應(yīng)預(yù)期不盡相同，未來各能級城市市場大概率將繼續(xù)分化。

??為此，我們結(jié)合各城市2020年宅地供應(yīng)計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統(tǒng)性分析，進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??受疫情影響，今年年初多城市土地出讓一度中止，土地市場成交熱度也跌至低谷，一季度全國土地市場成交規(guī)模同比去年明顯下跌。隨著疫情逐漸得到控制，為了盡快讓市場恢復正軌，保障土地供應(yīng)，以不少熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，刺激市場熱度上升。

??同時，為了應(yīng)對疫情對于房地產(chǎn)市場帶來的不利影響，各城市在2、3月份集中出臺了“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策，同時房企緊張的融資環(huán)境也適度寬松。

??在多種因素的利好下，以杭州、南京、寧波為代表的長三角率先回暖，大灣區(qū)、中西部二線也緊隨其后，地市熱度不斷上漲。

??進入二季度，熱點城市推地節(jié)奏明顯加快，向來供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市，帶動整體成交規(guī)模在二季度明顯回升，甚至超出去年同期水平。不過，大多數(shù)需求增長乏力的三四線，土地市場仍然處于低溫，與南通、無錫、東莞等熱點三四線之間的分化也越來越大。

??01

??一二線城市土地市場熱度已重回高位

??2020年前兩月，全國土地供應(yīng)量較去年同期大幅縮減。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月全國土地市場的供應(yīng)量僅為27615萬平方米，同比減少了20%。

??為了盡快從疫情的影響中恢復，3月以來各地開啟了一輪“量大質(zhì)優(yōu)”的供地潮：首先是以北上廣深為代表的重點城市加速推地，供地量較年初兩月明顯恢復；隨著市場逐步回暖，信貸政策寬松，企業(yè)增儲意愿較強，各城市也趁此加速推地，連續(xù)4月份土地供應(yīng)量超出全年同期。

??就上半年全國土地市場的供應(yīng)量來看，全國土地市場掛牌量較去年同期微漲了1.5%，土地供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)恢復。

??但前期受疫情影響較大，在加之土地入市周期影響，上半年成交量并未能恢復至同期水平。

??為了保證供應(yīng)，各城市在2020年年初通過降低拿地門檻、縮減配建限制等方式來刺激企業(yè)拿地積極性，其中最明顯的就是調(diào)低地塊的出讓底價。

??將今年1-6月份成交含宅地塊的出讓底價和周邊3公里內(nèi)近兩年成交含宅地塊的起拍單價進行對比來看，2020年四成多的地塊起拍單價有所下調(diào)。

??5、6月長三角、大灣區(qū)及一些中西部熱點二線土地市場熱度已經(jīng)重回高位，政府賣地信心明顯更足，上調(diào)出讓底價的地塊明顯增多，在這些重點城市土地“不愁賣”的情況下，優(yōu)質(zhì)土地的實際成交價格很大概率會繼續(xù)走高。

??以二線城市來看：在疫情沖擊下，二線城市今年上半年供應(yīng)了大量的優(yōu)質(zhì)土地，如杭州、南京主城宅地的成交比例均在5成以上。同時，這些位置優(yōu)越的地塊向來是房企的必爭之地，大部分城市的出讓地價和上一年相比呈現(xiàn)上升的趨勢，但也有一部分城市地價出現(xiàn)了回調(diào)。

??起拍價上漲的城市包括：杭州、南京、蘇州、福州、武漢、寧波、合肥、濟南、鄭州、長沙、長春、西安、昆明、石家莊、成都、重慶和青島。其中杭州、蘇州、南京、寧波、合肥等城市作為長三角區(qū)域的核心二線，疫情之后住宅市場恢復較快，地市熱度也同樣迅速恢復，同時這些城市出讓地塊多為主城區(qū)優(yōu)質(zhì)好地，備受房企青睞，因而地價上漲也比較快；

??長沙、昆明等城市雖然熱度不及前者，但由于地價比較低，房地比高，盈利空間較大，因而在這輪市場熱度回升中也受到各大房企的青睞，地價也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。

??盡管土地市場熱度逐漸恢復，流拍率逐漸下降，但市場熱度較去年市場大熱時期還是有一定差距。

??02

??建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著

??從前6個月311個典型城市的土地成交均價來看，311個城市中，有124個城市地價較2019年明顯上漲（漲幅超10%），108個城市突破2016年以來新高，總的來看，當前土地市場熱度已經(jīng)有明顯上漲，其中部分三四線城市表現(xiàn)更為突出：

??三四線城市的市場熱度在4月份明顯升高，地價也逐漸逼近2000元/平方米大關(guān)，6月份在無錫、東莞、義烏等多個高地價城市集中拍地的帶動下，平均成交地價成功突破2000元/平方米，再站歷史高位。

??與此同時，接近一小半的城市地價有所回調(diào)，5%的城市地價回調(diào)幅度超過40%?？偟膩砜?，地價上漲城市更多。

??在長三角一體化的推進下，長三角三四線城市成為房企競相追逐的熱點，如浙江的麗水、紹興、江蘇的南通、常州、無錫等城市土地價格上漲顯著，大部分城市今年上半年地價都創(chuàng)下了2016年以來的新高。

??以上半年溢價率較為突出的紹興為例，上半年土地成交價格突破自2016年以來的新高，達7949元/平方米，同比2019年上漲了28%。

??此外，東莞、佛山等大灣區(qū)熱點城市地價上漲也比較明顯，如東莞近來已有多個板塊的地價被刷新，上半年平均樓板價同比去年漲幅也在10%以上。

??03

       大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快

??2020年已經(jīng)過半，大部分城市都已經(jīng)發(fā)布了2020年供地計劃，根據(jù)CRIC整理：541個典型城市宅地計劃供應(yīng)量與2019年基本持平；深圳、長春、石家莊等城市增幅最為顯著，增幅均超50%，三四線城市中，吉林、甘肅、安徽等省份漲幅突出。

??從保障房供應(yīng)情況來看，無論是一二線，還是三四線城市，供應(yīng)力度較2019年均有小幅下滑，但總的來看，一二線城市保障力度依然高于三四線。

??就2020年宅地供應(yīng)規(guī)模與去年同比來看，541個城市中有188個城市漲幅超20%，占到35%；而供應(yīng)量降幅超過20%的城市有132個，僅占24%。單從分布上來看，供地量增加的城市數(shù)量也明顯高于供地量減少的城市。

??一線城市除上海外，京、廣、深均已公布2020年供地計劃，深圳由于保障性住房土地明顯增加，使得宅地計劃供應(yīng)量近乎翻番，達到293公頃，增幅十分突出，而北京和廣州宅地計劃供應(yīng)量均有小幅減少；

??至于上海，雖未明確供地計劃，但日前已經(jīng)出臺了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供應(yīng)量等措施，照此來看，全年供地量將保持較為寬裕。

??二線城市目前有18城市公布供地計劃，2020年宅地供應(yīng)量與2019年相比，有14個上漲、6個下跌；分城市具體來看，長春、石家莊、沈陽、太原、蘭州、南昌等大多數(shù)城市加強了供地力度。此外，沈陽、太原、蘭州等西北和東北城市宅地計劃供應(yīng)量均有顯著增加，增幅均在三成左右。

??當然，也有部分城市下調(diào)了供地計劃，譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市，宅地供應(yīng)量同比2019年降幅均在30%以上。

??以廈門為例，2020年市本級宅地供應(yīng)量為190公頃，較2019年供應(yīng)量387公頃下降了51%，究其原因，主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對乏力，庫存高企，去化周期高達26個月，為預(yù)防庫存壓力再度上升，因此2020年廈門的宅地計劃供應(yīng)量“腰斬”。

??不僅僅是廈門，受新冠疫情影響最嚴重的武漢，今年的宅地計劃供應(yīng)量有大幅縮減，降至505.5公頃，僅為2019年的一半。

??總體來看，傳統(tǒng)的非熱點區(qū)域的二線城市宅地供應(yīng)量大都增幅突出，而熱點城市的宅地供應(yīng)增幅則相對平穩(wěn)或有明顯下調(diào)。

??也有一些城市2020年宅地計劃供應(yīng)量明顯減少，較為集中的分布在云南、河南、內(nèi)蒙古等地，各省、自治區(qū)宅地計劃量同比下降的城市占比均超60%。

??04

??穩(wěn)經(jīng)濟目標下土地計劃供應(yīng)量偏充裕

??疫情影響之下，大部分城市面臨財政偏緊的局面，同時考慮到當前出口遭受了前所未有的壓力，居民消費需求也日漸減弱，投資逐漸成為穩(wěn)定國民經(jīng)濟的主要抓手。

??雙重壓力之下，加大土地供應(yīng)依然成為穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的重要措施。早在4月初，上海就出臺政策提出要增加年度土地供應(yīng)量。總的來看，由于商品住宅去化速度趨緩，去化周期逐漸加長，相比之下，大部分城市計劃土地供應(yīng)量是偏寬裕的，尤其是受疫情影響較嚴重的三四線，土地供應(yīng)過量的城市比重更高。

??對于接下來的供地動向，結(jié)合各城市供地計劃來看，全年宅地供應(yīng)指標相對充裕，大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快。具體到各能級城市來看，一線城市下半年供給節(jié)奏還會加快，“寬供應(yīng)”下上海成交量還會進一步上升；二線城市土地供應(yīng)量仍將保持充裕，但長春、蘭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風險；熱點三四線中半數(shù)拿地機會值得關(guān)注，具有規(guī)劃、人口等利好的佛山、南通安全系數(shù)最高。

??綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節(jié)奏、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮，人口流入量較大的二線城市如杭州、寧波、南寧、合肥等城市更值得關(guān)注，盡管近期地價上漲，但尚未突破歷史高點，盈利空間尚能保證，同時商品住宅去化速度均在8個月以下，再加上全年供應(yīng)變化不大，下半年供地還比較充裕。當然，對于市場高熱而土地供給指標縮減的廈門、福州這類城市，需要注意拿地成本增加的風險。

??還有一類城市也應(yīng)當注意，即有庫存上升風險的城市，如長春、蘭州、沈陽等，去化周期均在20個月左右，這些城市今年計劃供地量大幅增加，但住宅市場表現(xiàn)卻不如人意，以長春為例當前的商品住宅去化周期高達21.5個月，去化壓力較大，潛在高庫存風險。