政策許倩 2020-09-27 08:22:19 來源:中房報
??“土地出讓收入現(xiàn)在一年高達六七萬億元,今年有可能突破7萬億元。土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例每提高一個百分點,就相當于‘三農(nóng)”增加了600億到700億元的投入?!?月24日國務(wù)院新聞發(fā)布會上,中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊表示。
??這次發(fā)布會圍繞的話題,就是每年數(shù)萬億的土地出讓收益應(yīng)該怎么用,以往“取之于農(nóng),用之于城”的規(guī)則將發(fā)生改變。
??此前一天,中國政府網(wǎng)公布了中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》(以下簡稱“意見”)。
??意見提出,從“十四五”第一年開始,各省(自治區(qū)、直轄市)分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例;到“十四五”期末,以省(自治區(qū)、直轄市)為單位核算,土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上。
??“對于地方政府而言,短期不會影響土地出讓的積極性,畢竟還有50%可以統(tǒng)籌使用,但由于土地需求跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān),只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展了,才會對土地形成增量需求,因此,這在一定程度上倒逼地方政府擺脫土地依賴,提升拓展財源的積極性?!鄙虾X斀?jīng)大學(xué)公共政策研究院首席經(jīng)濟學(xué)家楊暢對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??從“用之于城”到“還之于農(nóng)”
??近兩三年,我國每年土地出讓收入已達到六七萬億元的規(guī)模。如2018年土地出讓收入是65096億元,2019年是72517億元。財政部數(shù)據(jù)顯示,今年前8月全國國有土地使用權(quán)出讓收入42017億元,同比增長9%。按照當前土地市場態(tài)勢,2020年全年土地出讓收入有望超過7萬億元。
??這些真金白銀多數(shù)都投向了城市建設(shè),直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例偏低。
??韓俊列舉統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,從2013年到2018年全國土地出讓收入累計高達28萬億元,扣除成本性支出以后,土地出讓收益是5.4萬億元,占到了土地出讓收入的19.2%,其中用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金合計1.85萬億元,僅占土地出讓收益的34.4%,占土地出讓收入的6.6%,用在城市建設(shè)的比例則比農(nóng)村要高得多。
??早在2012年,當時還在擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任的韓俊就在《農(nóng)民日報》發(fā)表文章稱,土地收益的分配明顯向城市傾斜,2011年土地出讓金收入已超3.15萬億元,到2011年10月末土地出讓收益三農(nóng)支出只有1234億元。
??韓俊認為,向城市傾斜的土地出讓收益分配格局,確實是有力地促進了城市建設(shè)。2019年中國城鎮(zhèn)常住人口已由1978年的1.72億增加到了8.48億,城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到60.6%,經(jīng)歷了一個史無前例的城鎮(zhèn)化進程。
??最為明顯的市場效應(yīng)是,對于鋼鐵、水泥、電力、家電、家具、城市基礎(chǔ)設(shè)施等與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。
??“但長期以來,土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例偏低,這是造成農(nóng)業(yè)農(nóng)村建設(shè)投入不足的一個重要原因?!表n俊強調(diào)。
??而“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略需要大量投入,不能僅靠財政一般公共預(yù)算,須拓寬資金來源。此次意見調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍,提高農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入比例,就是一項重要的改革舉措和制度安排,為鄉(xiāng)村振興提供穩(wěn)定的資金來源?!泵胥y智庫宏觀分析師趙金鑫對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??超半數(shù)土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村
??根據(jù)意見,到“十四五”期末,以省(自治區(qū)、直轄市)為單位核算,土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例達到50%以上。
??50%的比例,這是一個硬性標準,意味著每年土地出讓收益投向農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高至少16個百分點,約為1萬億元。
??提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例,有兩種計提方式供選擇:一是按照當年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達到50%以上計提,若計提數(shù)小于土地出讓收入8%的,則按不低于土地出讓收入8%計提;二是按照當年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達到10%以上計提。嚴禁以已有明確用途的土地出讓收入作為償債資金來源發(fā)行地方政府專項債券。
??“應(yīng)該說這兩種方式都可以操作,也各有利弊。地方選擇哪一種方式都可以,由省里自己來定?!表n俊說。
??無論采取什么方式,至少土地出讓金收入中有8%是需要投入到農(nóng)村市場的。意見還明確,不得虛增土地出讓成本,縮減土地出讓收益。
??對此,韓俊表示,主要考慮是防止有的地方將與土地前期開發(fā)無關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)成本納入成本核算范圍,這樣一來會虛增土地出讓成本,會縮減土地出讓收益?!叭绻蛔鬟@樣的規(guī)定,有些地方政策就會縮水?!?/p>
??為防止出現(xiàn)有的地方計提的資金用不完,有的地方計提得很少、根本不夠用,意見還對健全中央和省級適當統(tǒng)籌的資金調(diào)劑機制作出了安排。韓俊說,首先,允許省級適當統(tǒng)籌。土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金主要還是應(yīng)該由市、縣政府安排使用,但是省級政府可以從土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金中,統(tǒng)籌一定比例的資金,在所轄各地區(qū)之間進行調(diào)劑,重點是支持糧食主產(chǎn)縣和財力薄弱縣。
??中央統(tǒng)籌的資金也會向部分地區(qū)傾斜。考慮到糧食主產(chǎn)區(qū)和中西部地區(qū)財力弱、鄉(xiāng)村振興任務(wù)重,意見強調(diào),中央財政統(tǒng)籌的資金要向這些地區(qū)傾斜使用。
??對于北京、上海等土地出讓收入高、農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入需求小的少數(shù)地區(qū),意見提出,可根據(jù)實際需要確定提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的具體比例。同時,意見還加了一條硬要求:必須確保土地出讓收入用于支持鄉(xiāng)村振興的力度不斷增大。
??意見還提出了一個新概念,即“防止支出碎片化”。這些投入農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金,將整合使用,重點用于高標準農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)、現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村供水保障、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)村土地綜合整治、耕地及永久基本農(nóng)田保護、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護、農(nóng)村教育、農(nóng)村文化和精神文明建設(shè)支出,以及與農(nóng)業(yè)農(nóng)村直接相關(guān)的山水林田湖草生態(tài)保護修復(fù)、以工代賑工程建設(shè)等。
??地方供地節(jié)奏或生變
??土地出讓收入已成為地方財政收入的重要支撐,也是城市建設(shè)資金的重要來源之一。我國許多城市土地出讓金能占到當?shù)刎斦杖氲?0%以上甚至更高。土地也是地方政府招商引資最重要的資源,除獲取大的產(chǎn)業(yè)項目和投資外,還可通過融資平臺公司,成為地方的債務(wù)杠桿。
??這便是土地財政。但土地總有賣完之時,靠賣地支撐經(jīng)濟發(fā)展注定不能長遠。
??“意見的出臺一定程度上限制了土地出讓收入用于非農(nóng)建設(shè)的資金比例,對一些土地財政依賴嚴重、財政收支緊張的地方政府短期會形成一定制約。將切實倒逼地方財政開源節(jié)流,在學(xué)會過緊日子的同時,改掉土地財政依賴癥結(jié),加大專項債發(fā)行規(guī)模,提高資金利用效率,深化財稅制度改革,探索房地產(chǎn)稅等增收新渠道。”趙金鑫表示。
??在趙金鑫看來,短期內(nèi)由于城市建設(shè)資金減少,地方政府可能會采用“擴分母”的辦法來增收,也就是增大土地供應(yīng),提高土地出讓收入。但結(jié)合“房住不炒”嚴監(jiān)管原則、地方因城施策及近期房企資金壓力較大等因素,部分城市的土地供應(yīng)加大或?qū)⒁龑?dǎo)當?shù)貥敲鎯r下行,流動性較好的房企或?qū)⒁罁?jù)自身策略加大土地儲備力度。
??不過,“對于一線城市而言,雖然其土地出讓總價高,但農(nóng)村發(fā)展水平較高,農(nóng)村建設(shè)資金需求較低。意見也提出對北京、上海等少數(shù)省份將適當放寬要求,預(yù)計此次改革不會對一線城市土地供應(yīng)節(jié)奏產(chǎn)生較大影響?!壁w金鑫說。
??而“在地方供地節(jié)奏調(diào)整情況下,未來開發(fā)企業(yè)拿地收儲布局也會相應(yīng)調(diào)整?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進建議,從房地產(chǎn)角度看,可以重點關(guān)注現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村人居環(huán)境整治、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護等,尤其是一些城市近郊區(qū)的農(nóng)村即城邊村,或是享受此類土地出讓金支農(nóng)政策的較大受益者。相關(guān)鄉(xiāng)村振興關(guān)聯(lián)的文旅投資、大型居住社區(qū)等或享受更多的資金支持,這是相關(guān)房企可以重點關(guān)注的領(lǐng)域。
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(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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