觀(guān)點(diǎn)秦龍 2020-02-17 16:54:13 來(lái)源:中房報(bào)
??“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,這是一個(gè)重大抉擇?!痹诨仡?019年房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí),中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛這樣說(shuō)到,中央的這個(gè)正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問(wèn)題的決心,而且顯示了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信,從而倒逼市場(chǎng)主體和地方政府徹底丟掉幻想。
??在專(zhuān)訪(fǎng)過(guò)程中,這位睿智的中國(guó)經(jīng)濟(jì)智囊頻出金句,“當(dāng)前的樓市均衡是‘刀刃上’的弱均衡,當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是‘鐵令下’的弱穩(wěn)定”“中央調(diào)控不動(dòng)搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐,決定著‘市場(chǎng)的穩(wěn)’,而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著‘市場(chǎng)的變’”。
??作為社科院資深專(zhuān)家的倪鵬飛,對(duì)于2020年的房地產(chǎn)形勢(shì)研判道,樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會(huì)變化,2020年樓市仍將會(huì)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢(shì)。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):過(guò)去的一年什么事件令您印象深刻,為什么?
??倪鵬飛:印象最深刻的是中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。 2019年7月30日,中央政治局召開(kāi)會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
??這是就房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵方面第一次做出明確定位。最近幾年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大,國(guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定,中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要增長(zhǎng)的動(dòng)力,房地產(chǎn)過(guò)去曾常作為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的手段,但其過(guò)度發(fā)展已經(jīng)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下隱患,也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要調(diào)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容。是繼續(xù)延續(xù)傳統(tǒng)辦法維持當(dāng)前增長(zhǎng)讓問(wèn)題未來(lái)更嚴(yán)重還是不用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),敢于擔(dān)當(dāng),堅(jiān)定決心,頂住壓力、保持定力,堅(jiān)持持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖,并以“壯士斷腕”意志解決房地產(chǎn)問(wèn)題,在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)和樓市調(diào)控面臨多重兩難的政策選擇的關(guān)鍵時(shí)刻,中央的這個(gè)正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問(wèn)題的決心,而且顯示了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信,既向市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào),也向各級(jí)政府部門(mén)做出了明確的指示和要求。無(wú)論對(duì)住房發(fā)展還是對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì),無(wú)論對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行還是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期,無(wú)論對(duì)市場(chǎng)主體還是對(duì)政府部門(mén),都具有重要影響,從而倒逼市場(chǎng)主體和地方政府徹底丟掉幻想,真正改弦更張,切實(shí)按照新發(fā)展理念的高質(zhì)量發(fā)展要求,調(diào)整經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向,著力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),回歸住房的民生初心,保障全體居民住有宜居。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):如果用一個(gè)詞來(lái)評(píng)價(jià)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么?為什么?
??倪鵬飛:2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)用一個(gè)詞概括是“盡如所期”。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年的樓市提出的目標(biāo)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”,2019年的樓市走進(jìn)預(yù)期的穩(wěn)定區(qū)間,呈現(xiàn)“年穩(wěn)季變,空間分化”的態(tài)勢(shì),實(shí)現(xiàn)了“三穩(wěn)”目標(biāo)。這主要源自持續(xù)實(shí)施的樓市調(diào)控。中央調(diào)控不動(dòng)搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐決定著“市場(chǎng)的穩(wěn)”,而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著“市場(chǎng)的變”。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):最近,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi),針對(duì)住房領(lǐng)域,再提“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等,對(duì)于會(huì)議內(nèi)容您怎么看?
??倪鵬飛:中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于住房問(wèn)題定調(diào)十分清楚的,也是對(duì)之前政策的重溫、強(qiáng)調(diào)和完善。但是個(gè)別機(jī)構(gòu)及專(zhuān)家的解讀不夠準(zhǔn)確,一定程度上會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)決策。
??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)因城施策和建立三穩(wěn)長(zhǎng)效管理機(jī)制:首先,表明重要樓市調(diào)控不動(dòng)搖的決心和意志,是向市場(chǎng)傳達(dá)清晰明確的信息,也是向各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)提出明確的要求和指示。
??其次,全面落實(shí)因城市施策既是要求各級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)都要見(jiàn)行動(dòng),也是要求全面理解“因市施策,一城一策”即通過(guò)因地制宜的不同措施,達(dá)到所有城市樓市穩(wěn)定的相同目標(biāo)。再次,建立三穩(wěn)管理長(zhǎng)效機(jī)制是在之前的調(diào)控的基礎(chǔ)上新的更高的要求,即是探索和建立制度化和機(jī)制化的調(diào)控政策,可以使得調(diào)控不僅更加精準(zhǔn)而且可以相機(jī)變動(dòng),從而更以達(dá)到調(diào)控的靈活性、前瞻性和針對(duì)性,從而更好地實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)和房住不炒的目標(biāo)。
??2020年樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會(huì)變化,但是,第一,調(diào)控政策將進(jìn)一步完善化和機(jī)制化。如:將會(huì)基本建立住房、土地和金融的全國(guó)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管體系,將會(huì)完善住房、土地和金融調(diào)控的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,將會(huì)探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調(diào)控機(jī)制。第二,調(diào)控政策將會(huì)因時(shí)因地相機(jī)微調(diào),一方面,各地市場(chǎng)的分化和變動(dòng)差異,各地因城施策,出臺(tái)的政策或者政策的松緊會(huì)有更多的調(diào)整。另一方面,由于市場(chǎng)短期波動(dòng),房地產(chǎn)金融和土地調(diào)控政策的松緊節(jié)奏也會(huì)相應(yīng)變動(dòng)。第三,“支持住和抑制炒”政策同時(shí)發(fā)力。“房住不炒”的全面準(zhǔn)確的政策含義是支持住和抑制炒兩個(gè)方面,在炒被抑制住之后,合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應(yīng)支持,因此對(duì)于過(guò)去因?yàn)橐种瞥炊`傷合理需求的政策,隨著市場(chǎng)環(huán)境趨穩(wěn),樓市調(diào)控政策走向完善,未來(lái)也將會(huì)做出矯正和調(diào)整。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)于2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么判斷?
??倪鵬飛:雖然樓市內(nèi)外環(huán)境和影響因素復(fù)雜多變,在2019年走進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)區(qū)間的基礎(chǔ)上,2020年樓市仍將會(huì)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢(shì)。
??第一,在總體上,市場(chǎng)繼續(xù)保持降溫通道。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。具體看,商品房?jī)r(jià)格同比增幅保持在5%~8%,商品房銷(xiāo)售額同比增幅5%~10%,商品房銷(xiāo)售面積同比增幅將保持在-1%到2%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%~10%區(qū)間內(nèi)。所以,首先是需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長(zhǎng),也決定著市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀(guān)的預(yù)期。其次,炒房的利益機(jī)制沒(méi)有完全消除。從短期收益風(fēng)險(xiǎn)比較分析,金融機(jī)構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,土地出讓和房地產(chǎn)稅費(fèi)仍然是地方政府收入的重要來(lái)源。由于投資工具相對(duì)較少,居民資金缺乏出口,一些人仍?xún)A向?qū)⒎慨a(chǎn)作為保值的工具。再次,樓市調(diào)控不太可能放松。基于上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)、樓市存在的問(wèn)題,以及房地產(chǎn)問(wèn)題對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響,中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變,而且調(diào)整的制度更加完善、機(jī)制更加健全,持續(xù)調(diào)控將使市場(chǎng)運(yùn)行處在預(yù)期的區(qū)間內(nèi)。
??第二,在時(shí)間上,降溫中有起伏和波動(dòng)。價(jià)格增幅個(gè)別月份可能較高,個(gè)別月份可能負(fù)增長(zhǎng), 商品房銷(xiāo)售面積個(gè)別月份可能再出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。投資也可能繼續(xù)保持延續(xù)多年的前高后低走勢(shì)。原因在于:一方面,樓市外部環(huán)境的沖擊,樓市自身供求關(guān)系變化以及預(yù)期的變化調(diào)整,樓市將處在波動(dòng)之中。另一方面,為了確保樓市穩(wěn)定使樓市保持在一定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行,調(diào)控政策也根據(jù)樓市當(dāng)期或未來(lái)可能的變化,進(jìn)行不斷的微調(diào),市場(chǎng)上升到一定程度調(diào)控將會(huì)加碼,市場(chǎng)下降到一定幅度調(diào)控將會(huì)有所放松。。
??第三,在空間上,城市分化可能持續(xù)凸顯。未來(lái)一年,一二線(xiàn)城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加,價(jià)格、銷(xiāo)售和投資增幅有波動(dòng),趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo);三四線(xiàn)城市市場(chǎng)向下的壓力再增加,庫(kù)存可能再度增加。主要因?yàn)椋航?jīng)濟(jì)基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。一二線(xiàn)城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線(xiàn)及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟(jì)和人口的分化將持續(xù)。2020年國(guó)家一些區(qū)域政策調(diào)整以及新的區(qū)域規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)將加劇分化。過(guò)去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒(méi)有行政限制和棚戶(hù)區(qū)改造等因素的影響,四五線(xiàn)及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過(guò)熱,從而放大了價(jià)格泡沫和增加了潛在供給,進(jìn)而可能強(qiáng)化了樓市空間的分化。
??第四,在風(fēng)險(xiǎn)上,總體下降且風(fēng)險(xiǎn)可控。房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期的平穩(wěn)將使得房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步得到吸收并走上去泡沫降風(fēng)險(xiǎn)的良性循環(huán)之路。
??不過(guò),當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的弱均衡,當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的弱穩(wěn)定,任何房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)搖和操作不當(dāng),都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行滑出合理區(qū)間,也可能導(dǎo)致個(gè)別問(wèn)題主體、薄弱環(huán)節(jié)和過(guò)熱區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。因此,一方面,要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,加快制度改革和機(jī)制建設(shè)。另一方面,要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),在實(shí)踐中提升調(diào)控的技術(shù)水平。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論