觀點(diǎn)周麗 2020-04-23 09:10:18 來源:中國建設(shè)報(bào)
??4月17日,中共中央政治局會(huì)議指出,要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??“中央政治局會(huì)議再次向市場(chǎng)和各級(jí)政府發(fā)出定位及調(diào)控政策不變的信號(hào)和指示。”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國建設(shè)報(bào)》記者專訪時(shí)表示,各級(jí)政府要落實(shí)好中央提出的“房住不炒”定位及“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。國家和省市區(qū)主管部門要履行監(jiān)督責(zé)任,城市政府要承擔(dān)主體責(zé)任。
??在具體落地過程中,倪鵬飛認(rèn)為,地方政府一方面要知行合一,發(fā)自內(nèi)心地去落實(shí),不可借“三穩(wěn)”之名,行炒作之實(shí);另一方面,要提高決策水平,充分考慮政策調(diào)整能否穩(wěn)定市場(chǎng),會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“三不穩(wěn)”。對(duì)國家和省市區(qū)主管部門而言,要完善監(jiān)管機(jī)制,改變監(jiān)管方式,緊緊抓關(guān)鍵、抓總體、抓結(jié)果、抓紅線(底線),并且給地方抉擇權(quán),逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)制化,避免“一管就死,一放就亂”。
??最大風(fēng)險(xiǎn)是大起大落
??最新數(shù)據(jù)顯示,1~3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額21963億元,同比下降7.7%,降幅比1~2月收窄8.6個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,降幅比1~2月收窄13.6個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額20365億元,下降24.7%,降幅比1~2月收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。
??在倪鵬飛看來,過去3個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是大起大落:
??第一,疫情對(duì)中國及世界經(jīng)濟(jì)造成沖擊,加大了房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);第二,需求中斷導(dǎo)致企業(yè)回款速度下降,導(dǎo)致資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn);第三,投資下降導(dǎo)致開工施工和竣工規(guī)模下降,引發(fā)就業(yè)和交房違約風(fēng)險(xiǎn);第四,開發(fā)和銷售規(guī)模下降導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)芾В髽I(yè)停工倒閉導(dǎo)致員工失業(yè)及其收入下降風(fēng)險(xiǎn);
??第五,國外疫情及其衍生問題導(dǎo)致國內(nèi)整體就業(yè)和收入增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn),消費(fèi)需求下降導(dǎo)致樓市基本面發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)。
??“雖然國內(nèi)疫情基本得到控制,房地產(chǎn)開發(fā)和線下銷售開始恢復(fù),但國外疫情及其衍生問題又變得十分復(fù)雜,以上風(fēng)險(xiǎn)還沒有得到很好的解決?!蹦啭i飛對(duì)《中國建設(shè)報(bào)》記者說,從需求端看,錯(cuò)過春節(jié)購房時(shí)機(jī),由于受疫情影響導(dǎo)致實(shí)際收入下降和經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂,購房需求下降概率較大。從供給端看,市場(chǎng)供給總體規(guī)模偏大,導(dǎo)致銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大,房企資金壓力劇增,施工交房也受到很大影響,樓市形勢(shì)不容樂觀。
??“總體上,這次疫情暴發(fā)對(duì)全球和中國經(jīng)濟(jì)影響比較嚴(yán)重,具體程度和時(shí)間還要看疫情持續(xù)情況?!蹦啭i飛預(yù)測(cè),在沒有新的意外事件沖擊、疫情影響全年以及政策對(duì)沖得當(dāng)、市場(chǎng)反應(yīng)可控的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)月度和季度波動(dòng)幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大,但變中穩(wěn)住是大概率事件。
??他進(jìn)一步解釋稱,中心城市、大都市圈、城市群、公共服務(wù)和疫情應(yīng)對(duì)好的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒖焖倩謴?fù),其他區(qū)域會(huì)面臨衰退,相關(guān)區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響樓市格局。個(gè)別高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高地價(jià)拍地的房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn);個(gè)別高杠桿家庭因情況變化或產(chǎn)生斷供風(fēng)險(xiǎn);較弱的三線以下城市或面臨庫存快速增加和房?jī)r(jià)加快下跌風(fēng)險(xiǎn)。
??主動(dòng)降杠桿 加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
??面臨錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境,倪鵬飛認(rèn)為,房企要努力做好以下工作:
??第一,加快復(fù)工復(fù)產(chǎn),在堅(jiān)持防疫的基礎(chǔ)上,根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整防疫策略;在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上,適度加快開工、施工和竣工進(jìn)度。
??第二,加快銷售,主動(dòng)調(diào)整預(yù)期,適當(dāng)下調(diào)房?jī)r(jià),完善線上線下銷售方式,加快銷售回款。
??第三,主動(dòng)降杠桿,除了申請(qǐng)債務(wù)延期之外,放棄盲目擴(kuò)張戰(zhàn)略,制定切合實(shí)際、審慎安全的發(fā)展目標(biāo)。第四,通過企業(yè)并購轉(zhuǎn)讓股權(quán),重組債務(wù)。第五,加快實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整。
??疫情發(fā)生后,房企線上營銷模式加速推進(jìn)。倪鵬飛表示:“線上營銷此前推進(jìn)緩慢主要由于房地產(chǎn)商品價(jià)值巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和甄別困難,需要現(xiàn)場(chǎng)反復(fù)查實(shí)。事實(shí)上,問題核心是解決信息不對(duì)稱和欺詐問題?!?/p>
??他解釋稱,線上營銷過去在賣方市場(chǎng)下很難推行,從理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看,解決房地產(chǎn)銷售信息不對(duì)稱、加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)有三種辦法:
??第一,利用現(xiàn)代技術(shù)手段,在互聯(lián)網(wǎng)上將住房信息實(shí)事求是、詳細(xì)生動(dòng)地展示給客戶,由客戶根據(jù)自身偏好和財(cái)力自主選擇,政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管。第二,塑造企業(yè)品牌,通過知名品牌質(zhì)量與信息真實(shí)特性,培育品牌美譽(yù)度、知名度與消費(fèi)者忠誠度,減少搜尋成本。
??第三,實(shí)行無理由退換住房制度,這在其他市場(chǎng)已經(jīng)廣泛使用,最大限度地保護(hù)消費(fèi)者利益不受損失,也對(duì)商品供給者提出了內(nèi)在要求。
??做好“四應(yīng)對(duì)、三工作”
??房地產(chǎn)市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展?倪鵬飛告訴《中國建設(shè)報(bào)》記者,應(yīng)做好四項(xiàng)應(yīng)對(duì)。
??首先,應(yīng)對(duì)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。由于疫情及其衍生問題不斷出現(xiàn),未來存在很多不確定性,既要防止過分樂觀帶來市場(chǎng)虛火,更要防止悲觀情緒加重導(dǎo)致預(yù)期急轉(zhuǎn)直下,從而合理評(píng)估市場(chǎng)反應(yīng)。其次,應(yīng)對(duì)信貸違約。疫情形勢(shì)持續(xù),要做好政策儲(chǔ)備和應(yīng)急預(yù)案,防止出現(xiàn)大面積和連鎖信貸違約事件發(fā)生。再其次,應(yīng)對(duì)破產(chǎn)失業(yè)。房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,銷售業(yè)績(jī)下降,資產(chǎn)負(fù)債率高企,資金壓力巨大,疫情令房企面臨的形勢(shì)雪上加霜。最后,應(yīng)對(duì)樓市大起大落。一些區(qū)域樓市開始回暖反彈,需要高度警惕和有效管控,防止回暖過度、泡沫放大。
??倪鵬飛補(bǔ)充道,穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)除了做好四項(xiàng)應(yīng)對(duì)之外,還要做好三項(xiàng)重點(diǎn)工作:
??第一,持久防疫,復(fù)工復(fù)產(chǎn),確保穩(wěn)住。房地產(chǎn)業(yè)要圍繞行業(yè)特點(diǎn),不斷完善防疫措施,調(diào)整防疫策略,同時(shí)抓緊恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營,借助互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。
??第二,優(yōu)化結(jié)構(gòu),化解錯(cuò)配,支持穩(wěn)住。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群中小城市開發(fā)住房,加大資金、土地供應(yīng),加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸加密,加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊輻射;支持房企向工業(yè)倉儲(chǔ)、商貿(mào)會(huì)展、文化體育、旅游娛樂、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)發(fā)展,加快老城更新、舊房改造以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資;鑒于新市民需求可能下降,將改善性住房需求作為重點(diǎn)帶動(dòng),加大棚戶區(qū)改造以及租賃性保障房建設(shè)。
??第三,引導(dǎo)預(yù)期,保持理性,促進(jìn)穩(wěn)住。通過出臺(tái)改革措施,展示中國經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?,樹立樓市信心;加?qiáng)事實(shí)傳播和解讀,消除市場(chǎng)過度恐慌情緒;及時(shí)發(fā)布樓市相關(guān)信息,及時(shí)制止和懲治虛假信息和不實(shí)傳言。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論