觀點劉偉 2020-10-14 09:22:00 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策
??正值深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年之際,10月11日,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》(以下簡稱“方案”),將支持深圳在土地管理制度上深化探索。
??其中,方案指出將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下,推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。
??同時,方案還支持盤活利用存量工業(yè)用地,探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制,完善閑置土地使用權(quán)收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場,完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。
??針對方案中提出的深圳土地制度改革,中國房地產(chǎn)報對佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策進行了采訪。
??中國房地產(chǎn)報:方案發(fā)布的背景是什么?當(dāng)前,深圳市的土地管理制度存在哪些不足?
??劉策:方案發(fā)布的背景有兩個方面,一方面,深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的政策發(fā)布滿一年,推動深圳盡快做出標(biāo)桿示范;另一方面,今年以來中央先后發(fā)布金融支持大灣區(qū)、農(nóng)用地審批權(quán)下放到省、完善要素市場配置等系列政策,新政策更需要深圳為全國和大灣區(qū)先行先試。
??目前,深圳市的土地制度主要有三點問題。一是總量控制嚴。新增供應(yīng)少,大量土地供應(yīng)依賴城市更新;二是供應(yīng)節(jié)奏慢。城市更新難度大、推進慢,嚴重影響供地節(jié)奏;三是用途管制嚴格。近年為防范土地住宅化,留足產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,“工改”項目用途不斷收緊,但實際工業(yè)用地需求不及預(yù)期,在土地利用結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)節(jié)受限的情況下,“工改工”項目利用效率偏低。
??中國房地產(chǎn)報:方案中提出將“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托給深圳市政府批準(zhǔn)”,有市場人士認為深圳農(nóng)用地極少,因此這條政策對深圳影響不大,你對此怎么看?
??劉策:這條政策對房地產(chǎn)市場的影響可能有限,但對深圳影響并不小。
??一方面,雖然深圳農(nóng)用地少,但實際上農(nóng)用地條件更好,區(qū)位更優(yōu),價值更高,更適合開發(fā)建設(shè);另一方面,也要考慮深汕合作區(qū),甚至未來該模式向東莞、惠州等地擴展后的影響,方案里也明確提到“深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。”
??中國房地產(chǎn)報:方案還提到推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地,盤活存量工業(yè)工地以及深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革等,你覺得這些政策,對解決深圳土地市場的問題以及推進當(dāng)前深圳土地市場的良性發(fā)展能起到多大的作用?
??劉策:方案多方努力去解決深圳土地供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀,綜合效果應(yīng)該不錯。
??一是有利于突破規(guī)模上限,為深圳開發(fā)率提升做鋪墊。今年7月份,住建部座談時有房企提到,深圳問題實際是土地開發(fā)率的問題,深圳開發(fā)率為46%左右,對比東京都市圈60%的開發(fā)率仍有極大提升空間;二是進一步加快供地節(jié)奏,盡快滿足項目建設(shè)需求。農(nóng)用地審批權(quán)限4月下放到省,10月下放到深圳,根據(jù)過往的經(jīng)驗,涉及農(nóng)用地的建設(shè)項目審批至少能快半年;三是放寬用途管制,優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。過去幾年“工改工”政策從寬松到不斷收緊,實際上弱化了市場對土地利用的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用。
??中國房地產(chǎn)報:方案的發(fā)布,對在深房企而言,有沒有一些新的機遇誕生?
??劉策:新機遇談不上,用適當(dāng)松綁來形容可能更貼切。2017年底起,深圳“工改工”政策不斷收緊,實質(zhì)壓縮了深圳類住宅產(chǎn)品的供應(yīng),也給開發(fā)企業(yè)投資變現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)運營帶來巨大壓力。
??方案“二三類用地混合”給深圳工改商、工改居和商改租等帶來較好政策預(yù)期,適當(dāng)松綁“工改工”項目限制,提高存量項目投資收益預(yù)期,有利于加速項目推進,也將給堅持深耕深圳的本土房企帶來切實的經(jīng)濟回報。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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