??“房企2021年中期業(yè)績發(fā)布會接近尾聲。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是坎坷的、曲折的。繼去年8月23日以來，房地產(chǎn)融資“三道紅線”，房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地相繼落地，隨著三大重磅政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來重塑。

　　這些政策對行業(yè)帶來的改變不可逆轉(zhuǎn)，如果房企不從根本上改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，最終出路或?qū)⑹亲呦蛳觥?/p>　　我們選取了11位房企大佬在業(yè)績會上關(guān)于政策、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點，其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝等行業(yè)內(nèi)舉足輕重的一群人，在面對復雜的外部形勢、政府調(diào)控、市場端、融資端等各個方面的壓力下，大部分行業(yè)大佬比想象中更為積極。??”

??未來3年，碧桂園的目標是復合增長率10%左右，對于實現(xiàn)這一點，我有信心，信心來源于國家希望行業(yè)健康發(fā)展，行業(yè)是肯定永遠存在的，這也是企業(yè)愿意看到的。 與此同時，到2035年我國城鎮(zhèn)化率將會達到70%，雖然未來10年城鎮(zhèn)化速度會減慢非常多，但整體進程肯定是平穩(wěn)健康繼續(xù)推進的，共同富裕非常重要。 我相信未來幾年中國經(jīng)濟增長仍然是很好的，因此，在大環(huán)境下，要靠自身的管理提升企業(yè)競爭力。

??至于當前政策、融資形勢嚴峻的問題，我認為政策目的其實是讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而整體市場的健康發(fā)展其實是對碧桂園最有利的市場，自2018年以來，碧桂園的競爭力已經(jīng)得到長足進步，因此我們也有信心為股東和投資者帶來穩(wěn)健的回報。

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??很多人都在提今年以來房地產(chǎn)市場多項調(diào)控的問題，其實2017年的時候就已經(jīng)開始強調(diào)“房住不炒”、“租購并舉”，萬科的解讀能力不一定比金融機構(gòu)強，對企業(yè)來說政策是拿來遵守的，主基調(diào)越明顯、越一致，對從業(yè)的企業(yè)來說就更好安排一些，萬科把不突破紅線，長期處于綠檔放在優(yōu)先考慮。求穩(wěn)，穩(wěn)中求進是我們的基本前提，不去預測天氣，老老實實種地，盡可能地讓收成可以得到各方滿意。

　　 “雙集中”對市場、對萬科來說都是新生事物，是一種挑戰(zhàn)，萬科目前也處于適應和磨合的過程，可以確信的是未來需要堅持穩(wěn)健的投資，量入為出，需要堅持投資紀律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益。 萬科一再說不預測天氣、也沒辦法解讀政策，其實不是托詞，越短期的預測越難做，長期還可以做預測，短期很難預測準。對萬科而言，全年壓力還在，從更長遠的推斷來說，整個行業(yè)的毛利下降是大家都看得到的，什么時候能回升？隨著精細管理、產(chǎn)品、服務，回報水平的提高，肯定就會高一些。 萬科是戰(zhàn)略導向非常清晰的公司，多年來萬科一直堅持長期主義，行穩(wěn)致遠，沒有把規(guī)模和速度當成唯一的目標來看待，在規(guī)模和效益、短期和長期、風險和收益之間權(quán)衡。規(guī)模超5000億之后，在規(guī)模與能力之間，要擔起責任，先能力后規(guī)模。

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??公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補充土地儲備，其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來的銷售和結(jié)算利潤打下了堅實的基礎(chǔ)。公司秉持“平衡發(fā)展觀”，努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)均衡發(fā)展的目標。

??目前來看，部分第二輪集中供地城市出讓中止，主要原因是競買規(guī)則出現(xiàn)了調(diào)整，大部分城市競買規(guī)則主要出現(xiàn)以下三個方面的調(diào)整：第一，參加宅地競拍企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；第二，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查；第三，單宗地溢價率不得超過15%，在達到溢價率上限的時候，主要通過搖號等方式確定競得人。

??政策意圖是通過調(diào)整競買規(guī)則，避免土地市場過度非理性競爭，合理引導市場預期，促進土地市場的平穩(wěn)運行。土拍規(guī)則的調(diào)整，或有助于土地市場進一步回歸平穩(wěn)，在今年三四季度的二三批次集中供地中，我司將結(jié)合不同城市集中供地的具體情況，合理安排投資節(jié)奏，選擇符合投資標準、有潛力的標的，努力做好投資工作。

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??對于整體市場來看，房地產(chǎn)行業(yè)體量大、韌性強，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)業(yè)。我們認為，在長效機制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，目前在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期政策作用下，局部過熱的土地市場正在降溫。對此，房企應該主動采取各種方式去杠桿、降負債，房企財務更加穩(wěn)健。

??目前來看，行業(yè)集中度的減緩符合行業(yè)發(fā)展階段，之前集中度提升較快主要因為大型企業(yè)容易獲得更高杠桿，現(xiàn)在主要依靠企業(yè)的融資成本、精益管理、數(shù)字化能力等內(nèi)功，不會像杠桿那樣快。未來2-3年內(nèi)市場份額還是會向大企業(yè)集中，10-20年后會剩下不多的大企業(yè)以及一大批專精的小型開發(fā)商。

??旭輝目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)1500億元左右，毛利率在20%左右，未來應該能保持行業(yè)以上的毛利率。今年有信心進入綠檔，未來三年希望權(quán)益后銷售金額保持每年15%的增長，每年銷售權(quán)益比在55%以上，2024年向70%努力，保持35%的派息率，租金收入保持50%的復合增長率，凈負債率維持在65%以下。

??我們認為，未來房企需要轉(zhuǎn)變增長方式，加快變革，注重經(jīng)營效益、財務穩(wěn)健、產(chǎn)品服務、精益管理、可持續(xù)發(fā)展，加快向數(shù)字化企業(yè)轉(zhuǎn)型。旭輝的數(shù)字化管理包括經(jīng)營提效、決策賦能、創(chuàng)新發(fā)展，在“房地產(chǎn)+”業(yè)務方面也起到了很大的作用，這兩年旭輝的數(shù)字化在行業(yè)內(nèi)屬于第一梯隊的，在前10以內(nèi)。

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??今年多個管控的鋪排，甚至在二手房、服務方面都涉及，可以看到監(jiān)管期望到2024年完成行業(yè)清晰秩序的出現(xiàn)。龍湖更加關(guān)注企業(yè)社會責任，更加關(guān)注ESG等方面，龍湖將保證每年核心凈利潤15%，甚至達到20%。我們將用兩個策略來保證。

??拿地方面，龍湖70%拿地在“兩集中”城市，89%在一二線，龍湖會繼續(xù)堅持這個策略，主要在于龍湖有穩(wěn)健財務的底氣。

??融資方面，“三道紅線”比較清晰，當前又加入了幾個輔助的紅線，包括拿地和簽約的關(guān)系，凈現(xiàn)金流為正的判斷。龍湖比較慶幸自己堅持主動融資，不去碰危險的品種。

??龍湖財務的主動策略在拿地端越來越顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的主動性，我們可以等，可以保持定力尋找更好的土地。我們有息債增長的上限是15%，目前基本上已經(jīng)用滿了，下半年我們將尋找替換和迭代，將結(jié)構(gòu)做得更好，獲取更長的賬期，更低的成本。

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??今年調(diào)控密集與首輪集中供地有關(guān)，管理層希望集中供地去穩(wěn)地價穩(wěn)預期，但結(jié)果不太好，出現(xiàn)比較貴的土地，但預期又比較好，確實需要比較嚴的調(diào)控去抑制房價的上行壓力。

??我們認為，大的政策不會變的（三條紅線、貸款集中度管理、集中供地），就是每一個細節(jié)會有調(diào)整。比如，第二輪集中供地有改變，對房企資質(zhì)有要求，不會拍保障房，會學北京去競房子的品質(zhì)，但也會增加成本，我們也在算賬。整體來說，政策還是偏緊，可能到年底會有適度放松，整個行業(yè)目前政策壓力還是比較大。

??未來銷售增速方面，我們不會為了增長速度要達到多少而去拿地，沒必要去做虧本的生意。全年的投資很難預測，第二輪集中供地政策變化比較大，未來我們還是會積極參與，理性拿地。

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??組織改革上，金茂上半年做了一個扁平化的變動，這個事情我們做了兩年的準備，主要的想法還是希望打造一個服務化的總部，圍繞一線的業(yè)務開展工作，以項目為中心，以營銷為中心，推動我們組織構(gòu)架的扁平化打造，目前已經(jīng)基本完成，由15個部門變12大中心，總部將成為服務性的總部，目前來看比較平穩(wěn)，效果也很不錯。

??關(guān)于拿地規(guī)模，中國金茂一直保持了正常的節(jié)奏，上半年我們拿地比去年同期的多，我們拿地和銷售是匹配的，嚴格按照監(jiān)管的40%要求來獲取土地。

??整體的調(diào)控我們認為應該是已經(jīng)到了最嚴厲的階段，而且我認為各個方面的調(diào)控都已經(jīng)動起來，所以應該說不會再有更多的，或者說更大的動作在地產(chǎn)這方面來體現(xiàn)。實際上我們對中央的這些調(diào)控還是歡迎的，因為這樣行業(yè)才能行穩(wěn)致遠，走的可持續(xù)性更強。接下來的集中供地會走向一個限房價、控地價、競品質(zhì)的方向，這個還是正確的，也就是說地產(chǎn)這個行業(yè)的風險和過去比，會變得比較小。

??對于我們地產(chǎn)商來講，我認為機會會更多，所以大家不需要過度悲觀，需求還是存在，只要政府通過他的手，把風險控制在一定范圍內(nèi)，企業(yè)做好自己的工作，這個行業(yè)還是很有做頭的，前景還是一片光明。在這個階段里面，上上下下還是需要堅定信心，我們還是很看好未來發(fā)展的，作為金茂本身，我們過去幾年，調(diào)控以后，政策穩(wěn)定以后我們拿地都比較好，都很順暢，風險也比較小，也能看到未來銷售的增長和毛利率的提升都是政策帶來的機會。

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??房地產(chǎn)仍然是個好行業(yè)，未來10年仍是中國經(jīng)濟重要的價值貢獻行業(yè)。調(diào)控的目標不是讓行業(yè)成為末日，而是平穩(wěn)健康發(fā)展中的軟著陸。企業(yè)擁有產(chǎn)業(yè)鏈及供應鏈的控制，才能在行業(yè)中突出出來。

??中南的房地產(chǎn)業(yè)務將堅持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，深化健康住宅的核心理念，持續(xù)推進標準化，提升產(chǎn)品質(zhì)量，在提高運營周轉(zhuǎn)效率基礎(chǔ)上，適度控制規(guī)模增速，努力實現(xiàn)合同銷售合理增長，確保預售資源竣工和收入確認。

??隨著集中拍地政策調(diào)整，中南將在城市輪動中找機會，在獲地比中找空間。

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??隨著中國房地產(chǎn)價格與交易量在期內(nèi)強勁反彈，房地產(chǎn)政策調(diào)控加強。2021年上半年，政府疊加對房企的融資限制，部分房企出現(xiàn)流動性緊張、甚至債務違約。另一方面，行業(yè)發(fā)展危中有機，未來國家政策更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內(nèi)具潛力城市將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會。

??在“房住不炒”與穩(wěn)控房地產(chǎn)金融杠桿的政策基調(diào)下，預期中國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策依然偏緊。同時，中國政府面對房地產(chǎn)也已堅定其“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的政策目標，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。面對充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)環(huán)境，我們始終堅持長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。展望下半年，我們將致力繼續(xù)優(yōu)化業(yè)務與融資結(jié)構(gòu)。目前已經(jīng)采取強而有力的措施，強調(diào)銷售去化及回款，強化現(xiàn)金流管理，做好減杠桿的應對措施。我們有信心能夠駕馭行業(yè)的挑戰(zhàn)，并把握未來的發(fā)展機遇。

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??今年年初定的銷售目標1500億元，上半年目前進度來看，完成目標壓力不大。下半年市場感覺有點下滑，但我們應該問題不大。關(guān)于規(guī)模問題，我曾經(jīng)多次來講，強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，規(guī)模、效益和安全要平衡。我認為，規(guī)模會帶來優(yōu)勢，包括成本分攤。未來規(guī)模要與經(jīng)營能力互相匹配，未來3年保持適度的規(guī)模增長，要與行業(yè)、基本政策面匹配，做個動態(tài)調(diào)整，未來會穩(wěn)步增長。

??三條紅線和集中供地政策對行業(yè)影響很大，對過去經(jīng)營模式是種推進改革。從第一批集中供地來看，熱點城市地價還是往上走，未來利潤率還是會降部分的。

??目前政策對我們挑戰(zhàn)與機遇并存，我們有信心一定能做好，在本輪調(diào)控中正榮一定會往前發(fā)展。

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??禹洲是一家一直以量入為出、穩(wěn)健為主、內(nèi)房股穩(wěn)健型地產(chǎn)商，對年初之事深刻改革與反思。

??第一，我們以集團總部財務中心為導向，建立完善財務體系化建設(shè)，以財務指標為根本，貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個指標跟節(jié)點上，確保決不允許再出現(xiàn)任何的過失。

??第二，與安永達成共識，這兩年疫情，安永審計團隊已經(jīng)兩年多沒有跨過深圳河。所以我們根據(jù)安永建議，建議深圳安永一起嚴把投資及合同交付使用的一個準則，提前做好審計前的各項工作。另外安永建議每兩個月舉行一次高層會議，根據(jù)安永要求， 及時落實到位。

??第三，摔跤不可怕，可怕的是沒有改變。管理層我們會嚴格吸取教訓，絕不允許再出現(xiàn)任何的過失。摔跤后你則會更加審慎有為，量入為出，穩(wěn)健為主，以高位盈利為導向有質(zhì)量發(fā)展，確保禹洲走向百年，做精做細我們的地產(chǎn)，做好做強我們的項目。

??（以上排名順序不分先后）