觀點(diǎn)高拯坤 2022-01-04 10:21:24 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??2021年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最為復(fù)雜與嚴(yán)峻的考驗(yàn)。從融資到供地,再到預(yù)售資金監(jiān)管和二手房參考價(jià)等,全方位無(wú)死角的調(diào)控政策已經(jīng)深刻影響到房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的走向。
??回顧這即將過(guò)去的一年,截至11月底,全國(guó)各省市已經(jīng)發(fā)布調(diào)控政策超450次,70個(gè)大中城市中,59城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌,63城二手房?jī)r(jià)格下跌。多重因素影響下,樓市過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)凸顯,房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步加大,還有不少房企陷入漫長(zhǎng)的“寒冬期”。
??面對(duì)劇烈的行業(yè)變動(dòng),房企們采取了哪些手段與措施破局?對(duì)于即將到來(lái)的2022年,房企們有哪些新思考,做了哪些準(zhǔn)備?年末歲初之際,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者約訪到藍(lán)綠雙城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹舟南。
??作為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)先行者,藍(lán)綠雙城立志要成為中國(guó)的第一家“鐵獅門”,曹舟南亦是房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)牛耳者,敢想、善做,也果敢決斷。這一年,曹舟南帶領(lǐng)藍(lán)綠雙城在業(yè)務(wù)模式、內(nèi)部管理、組織架構(gòu)與產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新上做出了一系列改變與調(diào)整,以進(jìn)一步契合行業(yè)發(fā)展。
??在曹舟南看來(lái),圍繞“房住不炒”定位,未來(lái)5年“行業(yè)整頓”的主基調(diào)不會(huì)改變,但政策上會(huì)有階段性的局部調(diào)緩。市場(chǎng)將呈現(xiàn)存量、變量與增量共存。房企要從“大開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”,放下“杠桿邏輯”,轉(zhuǎn)向“實(shí)業(yè)邏輯”。
??他希望,金融機(jī)構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房企的真實(shí)發(fā)展質(zhì)量,客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)收益預(yù)期,積極擴(kuò)大股權(quán)投資比例,引進(jìn)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)參與,以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險(xiǎn)。
??規(guī)則正在重構(gòu)
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的大分水嶺,這一年走過(guò)來(lái),你感觸最深的有哪些事情?
??曹舟南:一是行業(yè)方向堅(jiān)定。在“房住不炒”的堅(jiān)定導(dǎo)向和政策定力下,圍繞產(chǎn)品居住屬性提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì),消退“金融載體”“投資產(chǎn)品”的附加屬性,雖階段性有緩沖性動(dòng)作,但總體方向沒(méi)有調(diào)整。
??二是行業(yè)規(guī)則正在重構(gòu)。國(guó)有涉房企業(yè)成為增量項(xiàng)目主導(dǎo)力量,城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITS等直接投資將成為新生力量,中小房企以聯(lián)合共建方式發(fā)展,民營(yíng)頭部房企則重新回到求生存狀態(tài)。一大批存量項(xiàng)目因其不確定性成為變量項(xiàng)目,整體呈現(xiàn)存量、變量、增量市場(chǎng)共存的狀態(tài),行業(yè)發(fā)展的模式和生態(tài)正在重構(gòu)。
??三是企業(yè)發(fā)展愈發(fā)夯實(shí)。藍(lán)綠雙城首倡的“共建”發(fā)展模式獲得各界深刻認(rèn)同,逐步成為行業(yè)主流模式和綜合解決方案,同時(shí)“共建”的領(lǐng)域更加聚焦,內(nèi)涵更加豐富,規(guī)則更加具象,落地更加扎實(shí)。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):面對(duì)今年以來(lái)的新變化新形勢(shì),藍(lán)綠雙城今年有哪些新思考,采取了哪些新策略去應(yīng)對(duì)發(fā)展問(wèn)題?
??曹舟南:藍(lán)綠雙城創(chuàng)立三年,正處于成長(zhǎng)期,對(duì)于今年驟增的變量市場(chǎng)、今后變化的增量市場(chǎng)業(yè)務(wù)還處于摸索階段。今年以來(lái)主要做了以下六個(gè)方面的工作:
??在系統(tǒng)解決方案上,藍(lán)綠雙城確立資產(chǎn)管理人的角色,以資產(chǎn)投資人(央企、地方國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等)為服務(wù)對(duì)象,推出“啄木鳥(niǎo)計(jì)劃”,面向存量、變量、增量市場(chǎng),提供診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管、管理置換、重組收購(gòu)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等層層遞進(jìn)的系統(tǒng)解決方案,優(yōu)先保障購(gòu)房者、地方政府、資產(chǎn)投資人、參建方、供應(yīng)商等權(quán)益。
??在具體定位上,藍(lán)綠雙城2021年7月確立了“以資本共建為核心的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理公司”定位,基于市場(chǎng)化規(guī)則與核心競(jìng)爭(zhēng)力,為企業(yè)資產(chǎn)、城市資產(chǎn)提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。
??在柔性架構(gòu)上,公司組織機(jī)構(gòu)形成“投資發(fā)展中心”和“大生產(chǎn)中心”兩大體系,其中“大生產(chǎn)中心”涵括設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)造、營(yíng)銷、服務(wù)等,強(qiáng)化“前臺(tái)簽約落地”和“后臺(tái)生產(chǎn)銷售”的緊密銜接,特別是“以營(yíng)銷為龍頭”,以市場(chǎng)定投放,以營(yíng)銷定生產(chǎn),提高市場(chǎng)反應(yīng)速度和綜合能效。
??在限額設(shè)計(jì)上,按照“高品質(zhì)”“高性價(jià)比”的原則,實(shí)施“限額設(shè)計(jì)”,結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新低密住區(qū)、高層住區(qū)、青創(chuàng)公寓、綜合社區(qū)、總部園區(qū)、綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型社區(qū)等八大產(chǎn)品譜系,其中已形成全成本5000元/㎡高層住區(qū)和全成本8000元/㎡低密住區(qū)標(biāo)準(zhǔn),并在新項(xiàng)目批量推行,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下重新?tīng)?zhēng)取市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。
??在共建師隊(duì)伍上,組建“共建師”隊(duì)伍,覆蓋金融、財(cái)務(wù)、法務(wù)、設(shè)計(jì)、營(yíng)造、營(yíng)銷、服務(wù)等專業(yè),首批“共建師”超過(guò)100人,承接診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管以及管理置換、重組收購(gòu)等業(yè)務(wù)需要。
??在模塊化組合上,適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,形成對(duì)應(yīng)“物理產(chǎn)品”“服務(wù)產(chǎn)品”“科技產(chǎn)品”的產(chǎn)品模塊化和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)造、營(yíng)銷、服務(wù)的專業(yè)模塊化,更好地匹配市場(chǎng)需求、投資人需求。
??未來(lái)行業(yè)整頓態(tài)勢(shì)不會(huì)變
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):隨著房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)所需要的各種要素價(jià)格上升,企業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越少,管理紅利被視為所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)大擴(kuò)張之后面對(duì)的必答題,你們是怎么做的?
??曹舟南:一方面是投資功能讓渡,逐步使投資與開(kāi)發(fā)相分離。投資端和開(kāi)發(fā)端各自發(fā)揮自身核心競(jìng)爭(zhēng)力,把主要投資功能讓渡于以國(guó)有為主體,央企、地方國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)以投資人身份入場(chǎng),開(kāi)發(fā)服務(wù)商以資產(chǎn)管理人的角色,依托開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品營(yíng)造能力、服務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)能力,作專業(yè)縱深發(fā)展,為投資人提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。或者與投資人形成雙GP的結(jié)構(gòu),建立真正的“資本共建”模式。
??另一方面是區(qū)域協(xié)同發(fā)展,與深耕各區(qū)域的中小房企以更優(yōu)的規(guī)則作聚合,推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“區(qū)域投資協(xié)同、區(qū)域市場(chǎng)協(xié)同、區(qū)域?qū)I(yè)協(xié)同”,特別是營(yíng)造、營(yíng)銷、服務(wù)、持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)協(xié)同,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),打通產(chǎn)業(yè)資源、資金資源等,以“同行共建”的方式構(gòu)建新的事業(yè)生態(tài)。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)您有怎樣的判斷預(yù)測(cè)?
??曹舟南:有四點(diǎn)判斷:一是“行業(yè)整頓”的主基調(diào)在未來(lái)5年周期內(nèi)不會(huì)調(diào)整,同時(shí)基于預(yù)控金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和地方財(cái)政壓力,階段性會(huì)有局部調(diào)緩;二是新增土地近40%用于公租房、保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè);三是投資主體基本以國(guó)有為主導(dǎo),城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITs等直接投資將成為新興力量,同時(shí)存在債務(wù)、管理等問(wèn)題的存量項(xiàng)目繼續(xù)形成變量市場(chǎng),存量、變量與增量市場(chǎng)共存;四是房?jī)r(jià)以箱體整理為主。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,您有何建議?
??曹舟南:在政策和導(dǎo)向方面有四點(diǎn)建議:
??一是堅(jiān)決貫徹“房住不炒”定位和回歸居住屬性,從“大開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”,從“杠桿邏輯”轉(zhuǎn)向“實(shí)業(yè)邏輯”,圍繞客戶各項(xiàng)居住需求,更加重視與央企、地方國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)以及城市管理者、產(chǎn)業(yè)方、供應(yīng)商的共建合作關(guān)系,尊重應(yīng)有的開(kāi)發(fā)秩序和開(kāi)發(fā)周期,回歸到住房功能研發(fā)、科技創(chuàng)新、品質(zhì)營(yíng)造與服務(wù)提升。
??二是金融機(jī)構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)發(fā)展質(zhì)量,客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)收益預(yù)期;在加強(qiáng)債權(quán)投資風(fēng)控與監(jiān)管的同時(shí),擴(kuò)大股權(quán)投資比例;積極引進(jìn)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)參與投前、投后全流程的共同評(píng)估與管理,以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險(xiǎn)。
??三是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管深化到專業(yè)監(jiān)管、經(jīng)營(yíng)性監(jiān)管,切實(shí)發(fā)揮項(xiàng)目“董監(jiān)高”和資產(chǎn)管理人的監(jiān)管作用,保證資金安全、有序開(kāi)發(fā)、有質(zhì)量交付。
??四是整體盤點(diǎn)存量項(xiàng)目,重新修正全景預(yù)期及開(kāi)發(fā)節(jié)奏;果斷推進(jìn)存量問(wèn)題項(xiàng)目的管理置換和聯(lián)合重組;重新制定新增項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn),共建投資聯(lián)盟。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論