??不足50天，榮萬(wàn)家的上市已從計(jì)劃落到行動(dòng)。如此雷厲風(fēng)行，與軍人出身、重執(zhí)行的耿建明不無(wú)關(guān)系。

??身為榮盛發(fā)展(002146.SZ)董事長(zhǎng)，耿建明不常出現(xiàn)在公眾場(chǎng)合。不過(guò)，江湖雖未留音，卻一直有他的傳說(shuō)。

??“起于茉莉之鄉(xiāng)，揮師北上，帶領(lǐng)企業(yè)從青萍之末，成為浩瀚江河?！睒I(yè)界常用這句話來(lái)形容耿建明的發(fā)家史。從河北房企，到全國(guó)百?gòu)?qiáng)，除了敢想敢干的決斷，耿建明還有“從自己口袋里往外掏錢搞激勵(lì)”的風(fēng)格。

??榮萬(wàn)家的上市便可窺見一斑。

??上市前夜，耿建明引來(lái)中鴻凱盛，用8.8%股份封賞61位合伙人，此外，又拿出7.68%的所占股份激勵(lì)46位合作伙伴。這封賞的107位合伙人中，既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女兒與女婿，大多是跟隨耿建明或榮盛發(fā)展多年的人。

??對(duì)同時(shí)出現(xiàn)在中鴻凱盛與盛繹德商務(wù)（實(shí)施員工激勵(lì)計(jì)劃的公司）股東名單中的耿建富、劉紅霞、梁志國(guó)、符俊賢，共有103將接受封賞，若連同耿建明自己，分享榮萬(wàn)家紅利的共有104人。

??耿建明“自掏腰包”的股權(quán)激勵(lì)，頗有“有福同享”的意味，背后也透露著對(duì)旗下物業(yè)上市的底氣。

??分拆物業(yè)上市，耿建明已經(jīng)醞釀了近兩年，對(duì)于擁有近20年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司而言，準(zhǔn)備的時(shí)間并不算短。

??此次推動(dòng)榮萬(wàn)家上市，耿建明所持股的榮盛發(fā)展仍為第一大股東，不過(guò)，其將實(shí)操之權(quán)交給了胞弟耿建富，除此之外，還將自己的女兒耿凡超通過(guò)中鴻凱盛帶到了大眾面前。

??1變3的“合伙人計(jì)劃”

??著手分拆上市大概從2018年開始，彼時(shí)也是榮盛發(fā)展全權(quán)掌控榮盛物業(yè)（榮萬(wàn)家之前的簡(jiǎn)稱）的第11年。

??這一年，榮盛發(fā)展第三次增資榮盛物業(yè)，投入5000萬(wàn)，將注冊(cè)資本從500萬(wàn)增至5500萬(wàn)。對(duì)旗下物業(yè)增資無(wú)可厚非，不過(guò)，引入注意的是，這次增資距離上一次已有11年，增資額度不是往年的百萬(wàn)起步，而是上千萬(wàn)。

??緊隨其后的2019年，榮盛發(fā)展引入外資——中鴻凱盛，其增資9896萬(wàn)元，其中531萬(wàn)元計(jì)入注冊(cè)資本，9365萬(wàn)元計(jì)入資本公積，將榮盛物業(yè)的注冊(cè)資本推高至6031萬(wàn)元。

??增資之路在2020年走得更快，榮萬(wàn)家的上市之意更是“路人可見”。

??3月更名改制，將原“廊坊榮盛物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱榮盛物業(yè)）”更名為榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：榮萬(wàn)家），從有限公司改制為股份有限公司；4月再增資，注冊(cè)資本由6031萬(wàn)元增加至2.58億元。

??與此同時(shí)，也結(jié)束了榮盛發(fā)展長(zhǎng)達(dá)12年的“一家獨(dú)大”局面，從1人把控到2家分?jǐn)偅瑯s盛、中鴻凱盛則分別持股91.2%、8.8%。

??看似兩家分持的榮萬(wàn)家，其實(shí)，仍為耿氏家族所掌控。公開資料顯示，中鴻凱盛由61為自然人同時(shí)持股，實(shí)際控股人為耿建明的女兒耿凡超，持股44%。

??不僅如此，在推動(dòng)榮萬(wàn)家上市的同時(shí)，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明還制定了“合伙人計(jì)劃”。拿出榮盛發(fā)展7.68%的所占股份、中鴻凱盛0.74%的所占股份用作激勵(lì)。

??這合計(jì)8.42%的股份由盛繹德商務(wù)通過(guò)約1.05億元的增資獲得。此項(xiàng)股本增資完成后，榮萬(wàn)家的股權(quán)架構(gòu)將從2變3，分別由榮盛房地產(chǎn)發(fā)展、盛繹德商務(wù)及中鴻凱盛分別持股83.52%、8.42%及8.06%。

??這個(gè)在今年5月13日成立的盛繹德商務(wù)，其合伙人由榮盛發(fā)展10名高管、13名雇員、榮萬(wàn)家23名雇員組成，其中擔(dān)任榮萬(wàn)家董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事的耿建富持股比例11.20%，為第三大股東，僅次于雇員（33.45%）、第三方（13.92%）。

??耿建富是榮萬(wàn)家的掌舵者，也是耿建明的胞弟。2016年2月加入榮萬(wàn)家后，一直擔(dān)任名譽(yù)董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)本集團(tuán)的戰(zhàn)略決策。關(guān)于他的個(gè)人資料并不多，了解的入口也只有招股書的履歷簡(jiǎn)介。

??出生于江蘇，發(fā)跡于河北。在哥哥耿建明創(chuàng)辦榮盛發(fā)展之初，耿建富就在公司擔(dān)任要職，在2000年成立榮盛物業(yè)時(shí)，耿建富的業(yè)務(wù)范疇就包括了物業(yè)管理。

??這也印證了坊間傳聞“榮盛物業(yè)一直都是耿建富在管”，2016年其正式加入榮盛物業(yè)后，“名譽(yù)董事長(zhǎng)”一職為其“正名”，此后耿建富便是既有身份，更有實(shí)權(quán)。

??收入年復(fù)合增長(zhǎng)率32.8%

??在物業(yè)行業(yè)摸爬滾打20年的榮萬(wàn)家，自身積累了一定的實(shí)力，在管面積連年增加，營(yíng)利增長(zhǎng)可觀。

??招股書顯示，榮萬(wàn)家服務(wù)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，2017年—2019年，收入從7.1億元增至12.51億元。其中上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入分別貢獻(xiàn)了6.8億元、4.29億元、1.41億元，占比54.4%、34.3%、11.3%。

??收入增長(zhǎng)，利潤(rùn)的回報(bào)也在每年增加，而且，利潤(rùn)的增速要快于收入增速。近三年，榮萬(wàn)家的利潤(rùn)及綜合收益總額從0.42億元增加至1.10億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為62.2%，而收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.8%。

??對(duì)比三項(xiàng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的比重連續(xù)下降，從2017年的61.5%降至54.4%，雖仍牢牢占據(jù)“半壁江山”之位，但毛利率一直較高的“社區(qū)增值服務(wù)”、以及毛利率增速較快的“非業(yè)主增值服務(wù)”的比重正在逐步加大。

??尤其是，“非業(yè)主增值服務(wù)”從2017年的28%增至34.3%，增幅可觀，根據(jù)介紹，該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是為物業(yè)開發(fā)商提供增值服務(wù)，其毛利率從2017年的9.9%在2019年已達(dá)12.2%。

??收入的連年增長(zhǎng)與在管面積有著直接關(guān)系。截至2019年12月31日，榮萬(wàn)家服務(wù)共管理251個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，訂約管理351個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目；在管總建筑面積為4840萬(wàn)平方米，總合約建筑面積為7560萬(wàn)平方米。

??與多數(shù)從房地產(chǎn)分拆出的物業(yè)一樣，榮萬(wàn)家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書介紹，2017年—2019年，榮萬(wàn)家的在管建筑面積中100%、99.98%、99.5%都是來(lái)自榮盛發(fā)展集團(tuán)，由這些面積所得的收入占總收入的比例也在九成以上。

??榮萬(wàn)家從2018年開始外拓第三方在管面積，從母公司輸送面積的微降也能看出一二。在這些在管建筑面積中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占比近六成；長(zhǎng)三角地區(qū)增勢(shì)明顯，占比從18.9%擴(kuò)容至21.3%；中西部與大灣區(qū)則分別占13.5%、5.4%。

??目前，榮萬(wàn)家手握現(xiàn)金2.21億元，較去年減少2.18億元，隨之減少的還有借款，從2018年的2.1億元縮減至2019年的0.9億元，由此，資產(chǎn)與負(fù)債同期下滑，致使負(fù)債率也大幅降低，從2018年的91%降至77.5%。截至2019年底，榮萬(wàn)家的資產(chǎn)總額17.1億元，負(fù)債總額13.2億元，凈資產(chǎn)3.8億元。