??文/樂居財經研究院 楊倩
??恒大保持了三年的習慣，就這么打破了。過去三年，恒大每年在8月28日披露中報，今年卻選擇在最后期限，壓軸兒出場，透著小心謹慎。
??先有疫情沖擊，后有“三道紅線”，今年房企是真難。上半年的 “黑色2月”，百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近年來單月銷售的最低記錄。進入二季度后，業(yè)績逐步恢復，6月百強房企銷售額同比上升29.3%，環(huán)比上升45.6%。
??經歷了一番“探底回升”后，房企各維度排名重新洗牌，樂居財經推出“2020上半年中國上市房企榜單”系列，以半年報數(shù)據(jù)為基準，橫向對比各房企經營成果。
??利潤表中，營收是最大的“基數(shù)”，是計算毛利潤、經營利潤、凈利潤及利潤率等盈利指標的重要前提。
??十強座次洗牌
??2020年上半年，中國上市房企營收TOP100總額達到2.53萬億，同比增長8.7%。營收榜TOP10房企合計實現(xiàn)營收1.32萬億，占比超過一半。
??“營收王”依然花落恒大，上半年，恒大實現(xiàn)營收2666.3億元,同比增17.5%，日均營收高達14.6億元。更重要的是，恒大與TOP2正逐漸拉開差距。2019上半年，恒大與TOP2營收差值為251億元，今年該差值已擴至568億元。
??與去年同期相比，除恒大之外，營收TOP5的另4家房企排名全部發(fā)生變化。綠地與碧桂園、建發(fā)與萬科，互換位置，但營收均保持在千億規(guī)模之上。中海、融創(chuàng)、保利、世茂位列第6-9位，龍湖排名上升3位，躋身TOP10。
??綜合來看，第二梯隊增速更快。今年營收TOP10門檻為511.4億元，同比增長3.86%；營收TOP30門檻為228.66億元，同比增長21.28%；營收TOP50門檻為103.07億元，同比下滑1.9%，營收TOP100門檻為25.54，同比增長15.3%。
??“黑馬”三盛營收增近29倍
??本次營收榜，跑出了一匹“黑馬”，三盛控股上半年營收15.95億元,同比增長近29倍。由于房企的營收額僅代表當期的結轉收入，營收往往滯后于銷售業(yè)績。2019年三盛實現(xiàn)已訂約但未確認銷售的金額為113.22億元，同比增長近9倍，而2020上半年營收暴增，主要是由于前兩年銷售金額的集中結轉導致。
??營收增幅榜顯示，2020上半年，共20家房企營收增幅超過1倍，其中有三家新晉上市房企。德信、天保集團于2019年登陸資本市場，港龍上市不足2個月。新股上市后，最怕業(yè)績變臉，對于上市后還能保持高速增長的房企，此處可以點個贊。
??2019至今，共7家房企上市，分別是：德信、中梁、新力、景業(yè)名邦、銀城、天保集團、港龍，新上市房企上半年營收平均增速為70.38%。其中，港龍營收增幅達到190%，德信、天保集團營收增幅在100%-120%之間，新力、銀城等營收增幅在15%-25%之間。
??新城、濱江“大象起舞”
??營收增幅榜TOP20多為中小房企，新城算是其中的另類，上半年營收增幅翻倍，排在第18位。去年中期，新城的營收增幅只有10%左右，排在第72位。
??千億房企實現(xiàn)營收翻倍，難度很高。從財報數(shù)據(jù)來看，這與新城“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的戰(zhàn)略不無關系。上半年，吾悅廣場在其商業(yè)板塊中表現(xiàn)亮眼，出租率維持在96.1%的行業(yè)高位。
??截至目前，新城已在全國布局139座吾悅廣場，累計開業(yè)63座。三季度以后，吾悅廣場將進入密集開業(yè)期，全年計劃新開業(yè)吾悅廣場30座，到2020年底開業(yè)總數(shù)達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。
??據(jù)統(tǒng)計，目前已上市的34家千億房企，平均營收增幅為15.68%。其中26家房企營收同比增長，8家營收同比下滑。新城營收增幅翻倍，位居第一，濱江集團以95.74%增幅位列第二，美的置業(yè)、招商蛇口、建業(yè)地產營收增幅在40%之上。
??僅6家千億房企營收增幅跑贏成本增幅
??利潤表中，與營業(yè)收入相對應的是營業(yè)成本，通常，營收增長會伴隨營業(yè)成本的同步增長。當營收增幅較快時，只能說成功了一半，當營收增幅大于營業(yè)成本增幅時，才能為利潤預留出更多空間。
??我們通過營收增幅與營業(yè)成本增幅的差值，來看房企營收增長的“含金量”。千億房企中，營收增幅跑贏成本增幅的只有6家，分別是雅居樂集團、遠洋集團、濱江集團、榮盛發(fā)展、佳兆業(yè)集團、世茂集團。絕大部分房企在營收擴張的同時，其營業(yè)成本增幅反超營收。
??2020上半年，千億房企平均營業(yè)成本為383.1億元，較去年同期的334.8億元，同比增長約14.3%。
??業(yè)內人士認為，2020年結算的是2018年銷售貨源，這批貨源的土地主要來源于2016和2017年，彼時正是地價的高點時段，營業(yè)成本被直接推高。此外，上半年受疫情影響，房企至少停工1個月以上，約20%的工期不能施工，但施工費用等營業(yè)成本仍需支付，這也是造成營業(yè)成本增速較快的原因。
