??從3個月前信心十足的披露重組方案，到如今主動取消配套融資，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）的經(jīng)歷驗證了市場關于房地產(chǎn)融資再度收緊的猜測。

??9月13日晚，招商蛇口發(fā)布公告，表示因為資本市場環(huán)境的變化，將調整深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）的收購方案，取消募集配套資金安排。按照原方案，招商蛇口將向平安人壽發(fā)行非公開發(fā)行股份募集配套資金，涉資約35億元，平安人壽由此成為該公司戰(zhàn)略投資者。

??9月14日，招商蛇口相關人士透露，調整重組方案的原因比較復雜，大方向是考慮了近期資本市場的聲音。

??在這之前，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“富力地產(chǎn)”）一筆26億元的ABS被終止，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）一筆30億元的ABS則將規(guī)模下調到了20億元。種種信號顯示，針對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的新規(guī)則正在逐漸影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資生態(tài)。

??招商蛇口取消引戰(zhàn)融資方案

??在公告中，招商蛇口表示，公司就此前擬發(fā)行股份、可轉換公司債券及支付現(xiàn)金購買南油集團24%股權并募集配套資金事項進行方案調整。方案調整后，取消募集配套資金安排，公司擬通過發(fā)行股份、可轉換公司債券的方式，向深圳市投資控股有限公司購買其持有的南油集團24%股權。其中以發(fā)行股份、可轉換公司債方式支付的對價分別為36.94億元和33.42億元，分別占本次交易對價的52.5%和47.5%。

??按照該公司在6月份披露的初始方案，發(fā)行股份、可轉換公司債及支付現(xiàn)金，分別占交易對價的2.5%、47.5%和50%?，F(xiàn)金支付部分，由招商蛇口向平安人壽發(fā)行非公開發(fā)行股份募集配套資金。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發(fā)行的股份。這部分非公開發(fā)行股份的價格為15.77元/股，認購金額約為35億元。

??也就是說，根據(jù)最新的方案，平安人壽做不成戰(zhàn)略投資者了，這部分非公開發(fā)行的股份由深圳市投資控股有限公司來認購。據(jù)了解，平安資管與招商蛇口已經(jīng)于9月11日簽署了非公開發(fā)行股份認購協(xié)議的終止協(xié)議。

??在3個月前，招商蛇口曾表示借鑒其他公司的成功經(jīng)驗，公司對重組方案通過審核有信心。而公告中“鑒于目前資本市場環(huán)境的變化”的表述顯然無法解答市場的疑問。

??關于引入戰(zhàn)略投資者的安排，中國證監(jiān)會早在一個多月前發(fā)出的反饋意見通知書里已有所提及。當時，招商蛇口被要求補充披露平安資管和平安人壽是否符合戰(zhàn)略投資者要求，上市公司與平安資管、平安人壽的具體戰(zhàn)略合作方式等內容。

??不過，據(jù)接近招商蛇口的知情人士透露，該公司此次主動取消配套融資與戰(zhàn)投的險資身份無關，更多是出于規(guī)避監(jiān)管限制，便于更順利的推進重組方案落地。

??新融資監(jiān)管規(guī)則已落地

??房地產(chǎn)融資監(jiān)管從嚴的信號，其實從8月份開始就已逐漸清晰。8月16日，央行官方微信公眾號轉發(fā)了中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》。文中提到，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?，近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風險。郭樹清表示，為應對疫情，國家上半年采取了一系列宏觀對沖政策，在資金面寬松背景下，企業(yè)、居民、政府都可能增加債務，一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。

??隨后，相關部門便召開了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，探討如何防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險問題，并提出了“三道紅線”的降杠桿要求。

??9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝在國務院政策例行吹風會上進一步表示，在前期廣泛征求意見，與房地產(chǎn)業(yè)界、金融業(yè)界進行廣泛溝通的基礎上，人民銀行和住建部會同相關部門形成了對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該規(guī)則是房地產(chǎn)市場長效機制建設的重要內容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。下一步，央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

??從市場的反應來看，新的監(jiān)管規(guī)則已經(jīng)在發(fā)揮作用。9月1日，來自上海證券交易所的信息顯示，富力地產(chǎn)申請發(fā)行的26億元中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。9月9日，碧華2020年資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已受理”，這是碧桂園申請發(fā)行的ABS，8月份披露的擬發(fā)行金額為30億元，這次則下調到了20億元。

??另一方面，對于房企積極降杠桿的舉措，監(jiān)管層則持鼓勵態(tài)度。9月9日，踩了兩條紅線的陽光城集團股份有限公司（以下簡稱“陽光城”）在公告中透露，已引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老作為公司重要戰(zhàn)略投資人，二者將持有該公司13.53%股份。

??業(yè)內人士分析，同樣是引入險資為戰(zhàn)投，陽光城得以成行，而招商蛇口卻主動撤回，原因在于前者是利用存量股權融資，而后者則屬于增發(fā)，這一本質差別導致了不同的結果。

??當然，在執(zhí)行細則尚未明朗的背景下，也有一些房企選擇按兵不動。格力地產(chǎn)股份有限公司在5月份發(fā)布了重大資產(chǎn)重組公告，其中也有引入戰(zhàn)略投資者的配套融資方案。截至9月12日，其重組的審計工作已基本完成，評估報告已提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案。從最新公告透露的信息來看，該公司目前還未有調整重組方案的計劃。