負債攀升、凈利率下滑 領(lǐng)地二度沖擊IPO能成功嗎?

公司李葉 2020-10-19 09:27:13 來源:中房報

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??在10月9日上市申請失效三天后,10月12日,四川房企領(lǐng)地控股集團有限公司(以下簡稱“領(lǐng)地控股”)再次在港交所提交招股書文件。

??半年前(4月9日),港交所首次披露了領(lǐng)地控股招股書。從數(shù)據(jù)來看,領(lǐng)地控股近幾年的盈利能力并不穩(wěn)定,負債逐年攀升的同時,凈利率方面也呈現(xiàn)出逐年走低的態(tài)勢。這也被業(yè)內(nèi)認為是其首次沖擊IPO落空的最主要原因。

??在更新了前5個月的財務(wù)數(shù)據(jù)的上市申請材料中,領(lǐng)地控股在全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)布局較之前有所增加,土地儲備也實現(xiàn)了300多萬平方米的增長。其前5個月盈利增長能力、手持現(xiàn)金資源及短期償債能力亦有所改善。不過,凈負債率進一步上行。

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??“二代”接班與千億目標(biāo)

??從公開的資料來看,領(lǐng)地控股的家族色彩十分濃厚。

??1999年4月,領(lǐng)地控股的前身,眉山地區(qū)寶馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。劉玉輝和二哥劉山、大哥劉玉奇開始在四川省從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù),隨后乘坐中國房地產(chǎn)市場的快車一路向前,公司的規(guī)模也不斷擴大。2006年,公司將總部從樂山遷至成都,同年開啟全國化拓展業(yè)務(wù)。

??彼時,在領(lǐng)地控股的股權(quán)分布中,劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟及鄧仲祥分別持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權(quán)。其中,鄧仲強為獨立第三方,后來退出。

??2014年,劉玉奇、劉山啟動了繼承計劃,將全部股權(quán)分別贈予各自的兒子劉策(劉玉奇之子)及劉浩威(劉山之子),由于兩人資質(zhì)尚淺,暫由父輩代持。2019年1月,28歲的劉策和26歲的劉浩威獲任領(lǐng)地副總裁,兩人正式從父輩手中接過交接棒,劉氏家族也開始了新的征程。

??事實上,領(lǐng)地控股的變化也與“二代”逐漸接手公司業(yè)務(wù)有著密切的關(guān)系。

??2019年4月,領(lǐng)地控股提出,要在2020年至2021年間實現(xiàn)“千億戰(zhàn)略”的新跨越并計劃完成重點省份70余個核心城市進駐,力保100個以上優(yōu)質(zhì)項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)。

??值得注意的是,領(lǐng)地控股雖然從2006年就開啟了全國化道路,但布局的20多個城市中,東北、京津冀及新疆一帶項目不足5個,大多仍集中在川渝地區(qū),主打三四線城市。

??同時,領(lǐng)地控股2018的銷售目標(biāo)是300億。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2019年領(lǐng)地控股全口徑銷售額僅247.3億元,尚未能突破300億,千億門檻更是遙不可及。

??于是,領(lǐng)地控股把目光放在了明星經(jīng)理人身上。

??2019年8月,前金科地產(chǎn)品牌總經(jīng)理姚科任領(lǐng)地集團助理總裁兼品牌總經(jīng)理;年末,前恒大副總裁許曉軍正式加盟領(lǐng)地集團,擔(dān)任地產(chǎn)總裁一職。在過去的職業(yè)生涯中,許曉軍主打三、四線城市高周轉(zhuǎn)模式,與領(lǐng)地控股當(dāng)下的訴求不謀而合。

??許曉軍加盟后,領(lǐng)地控股將IPO提上日程。

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??擴張與負債

??眼下,赴港上市無疑是領(lǐng)地控股的最佳出路。

??“中小房企融資難度大,港股上市是一種融資策略?!豹毩⒃u論員、高級經(jīng)濟師周正國告訴中國房地產(chǎn)報記者,房地產(chǎn)業(yè)進入競爭更激烈時代,房企融資壓力增大,我國進入謹慎收縮銀根時期,內(nèi)地股市對房企上市收緊,香港股市上市條件對于房地產(chǎn)業(yè)來說,條件寬松,上市通過率高,房企為了降低負債率,爭取股權(quán)融資,大量進入港股。

??近兩年,不斷在試圖擴張的領(lǐng)地控股瘋狂買地,但拿地溢價頗高。資料顯示,2018年3月,領(lǐng)地在四川龍泉驛區(qū)以4.9億拍下52畝的純住宅用地,溢價率達70.91%;兩個月后,領(lǐng)地以11.7億元拍下四川省攀枝花市2016-H23號地塊,相比原價4.2億溢價達178.57%,成為當(dāng)時的地王。在遞交招股書前一日,領(lǐng)地競得天府視高355畝土地,總價約7.3億。它還通過收并購和股權(quán)合作,以及頻繁與開發(fā)商合作,拓展土地儲備。收并購方面,2019年5月,領(lǐng)地以10.58億元收購成都港基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán),緊接著8月,它又以750萬元收購成都京領(lǐng)英赫置業(yè)有限公司5%的股權(quán)。

??因持續(xù)進行物業(yè)開發(fā)活動及土地收購,領(lǐng)地控股業(yè)務(wù)運營所用現(xiàn)金大量流出。

??這在領(lǐng)地控股首次遞交的招股書中可以看出端倪。

??在盈利能力方面, 2017年、2018年、2019年,領(lǐng)地控股分別實現(xiàn)收益約53.39億元、45.14億元、75.68億元;凈利潤約為6.49億元、5.18億元、6.72億元。同期,領(lǐng)地控股的毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%,凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。

??負債方面,截至2017年、2018年及2019年12月31日,領(lǐng)地控股未償還銀行及其他借款(包括信托及其他融資)總額分別約為35.86億元、78.54億元、117.55億元,其未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%。截至同日,領(lǐng)地控股的凈負債率約為59.4%、108.5%、141.6%;其現(xiàn)金短債比分別約為1.47、0.46、0.55。

??對于凈資產(chǎn)負債比率的增長,領(lǐng)地控股給出的解釋是,與銀行及其他借款的增長大致相符,主要是為應(yīng)對業(yè)務(wù)擴張引致的融資需求。

??10月9日,領(lǐng)地控股于4月9日遞交的招股書屆滿六個月失效。

??盈利能力不穩(wěn)定,負債逐年攀升的同時,凈利率方面也呈現(xiàn)出逐年走低的態(tài)勢,被業(yè)內(nèi)認為是其首次沖擊IPO落空的最主要原因。

??同時,領(lǐng)地控股在招股書中坦言,若無法獲得充足的經(jīng)營現(xiàn)金流,公司的流動性及財務(wù)狀況可能受到重大不利影響。

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??二度遞表

??前路仍不樂觀

??首次上市申請失效三天后,10月12日,領(lǐng)地控股再次在港交所提交了招股書文件。周正國表示,這是很正常的考慮。中小房企的赴港IPO,一次失敗的不少,二次申請的比較多,還有四次申請的。

??據(jù)最新招股書,2020年前5個月,領(lǐng)地集團實現(xiàn)收益約30.28億元,同比增長181%;凈利潤1.66億元,較去年同期凈虧損925.1萬元也有了大幅增長。但2020年前5月,領(lǐng)地集團的凈利率仍處于繼續(xù)下降趨勢,其凈利率降至5.5%。

??另一方面,領(lǐng)地集團2017年至2019年三年來經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流均為“負”,而截至2020年5月31日,領(lǐng)地集團的現(xiàn)金流翻紅。同時,領(lǐng)地集團的現(xiàn)金資源(包括受限制現(xiàn)金及已抵押存款)約55.83億元,較截至2019年12月31日的手持的現(xiàn)金資源增長了75.7%。這也致使領(lǐng)地集團截止2020年5月31日的現(xiàn)金短債比提升至1.1,較其截至2019年底的0.55的現(xiàn)金短債比有了明顯的提升。

??領(lǐng)地控股在全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)布局較之前也有所增加,土地儲備也實現(xiàn)了300多萬平方米的增長。截至2020年7月31日,領(lǐng)地控股持有104個處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項目。應(yīng)占的總土地儲備為16,152,223平方米,包括應(yīng)占的未售可銷售建筑面積以及已售但未交付建筑面積570,816平方米、應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積8,562,514平方米及應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計總建筑面積7,018,893平方米。

??不過前路仍不樂觀。

??在招股書中,領(lǐng)地控股表示,為完成在建項目及持作未來開發(fā)的項目,公司預(yù)計將產(chǎn)生更多債務(wù),這些債務(wù)會增加公司所面臨的風(fēng)險。

??截至2020年5月末,領(lǐng)地控股有息負債總額較去年年末的117.55億元進一步上行,總額達到了151.89億元,凈負債率亦創(chuàng)下新高,達到150%。

??為了進一步?jīng)_規(guī)模增加上市籌碼,領(lǐng)地控股負債不斷上升。與此同時,8月底房企融資“三條紅線”壓頂,意味著若負債一直無法下降,將對領(lǐng)地控股后續(xù)的借貸產(chǎn)生不利影響。融資困境當(dāng)前,上市融資的需求已顯得愈發(fā)迫切。

??但另一邊,提升的償債風(fēng)險會否成為領(lǐng)地IPO的阻礙,也讓領(lǐng)地控股在規(guī)模、負債、上市三者間形成了一條往復(fù)不斷的“莫比烏斯環(huán)”。

負債攀升、凈利率下滑 領(lǐng)地二

領(lǐng)地集團有限公司

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