公司曾樹佳 2020-10-22 09:27:44 來源:樂居財經(jīng)
??站在控股股東魯能集團(tuán)的肩膀上,廣宇發(fā)展(SZ000537)已習(xí)慣登高而招,尋找在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一席之地。除了以往一系列資金支援、項目重組之外,這一次,廣宇發(fā)展萌生了借力擴(kuò)儲的想法。
??它宣稱,擬與魯能集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方合作投資房地產(chǎn)項目;即在廣宇發(fā)展控股的前提下,與魯能集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方聯(lián)合參與公開市場土地競拍,并就競拍獲取項目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),由廣宇發(fā)展并表。
??根據(jù)年度投資計劃,預(yù)計至 2020 年底,上述共同投資總額不超過 100 億元。
??廣宇發(fā)展直言,這是“結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,為充分利用控股股東及關(guān)聯(lián)方資源、資金及市場影響力等方面的優(yōu)勢,進(jìn)一步提升上市公司市場競爭力”的舉措。換言之,它想另辟路徑充實“糧倉”,積累續(xù)航力。
??擴(kuò)儲變奏
??按照廣宇發(fā)展披露的計劃,公司與魯能集團(tuán)或關(guān)聯(lián)方,按照51%:49%的比例,組成聯(lián)合體方式繳納競拍保證金、參與公開市場土地競拍,競拍成功后雙方按照上述出資比例,成立合資項目公司,并分享收益、分擔(dān)虧損。
??不過,在分散風(fēng)險、引入資金的同時,廣宇發(fā)展強(qiáng)調(diào)了對項目的控制權(quán)。
??它于公告中表示,合資項目公司由廣宇發(fā)展進(jìn)行管理運(yùn)營;待廣宇發(fā)展有能力收購魯能集團(tuán)或關(guān)聯(lián)方持有的合資項目公司股權(quán)時,雙方可依法定程序、按市場評估價格進(jìn)行交易。
??也就是說,廣宇發(fā)展先通過關(guān)聯(lián)方資金獲取項目,在自身運(yùn)轉(zhuǎn)緩過神來之后,再向關(guān)聯(lián)方收購余下的項目股權(quán)。通過此舉,它無疑能給項目投資上一道“保險”,并盡力把握市場上合適的機(jī)會。
??今年以來,廣宇發(fā)展似乎一改往日緩慢的拿地步調(diào)。
??6月份,它就以7.04億元,在與碧桂園、藍(lán)光等六方的競爭中,舉牌108輪,摘下四川宜賓宅地,成交單價1.47萬元/平米。
??緊接著8月12日,廣宇發(fā)展首入廣州,以最高限制地價12.92億及配建7400平方米,拿下2020NJY-9南沙街南沙灣片區(qū)港前大道南以西地塊。同日,它還擊敗萬科、中海、保利、金融街、仁恒等5家房企,在天津拿下了一宗大體量地塊,總價36.2億元。
??除了公開市場拿地之外,廣宇發(fā)展還在收購中頗有斬獲。9月,其透過子公司福州魯能,以總價6.58億元,收購了平潭鼎新房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下四家公司的100%股權(quán)及部分債權(quán)。
??這四家標(biāo)的公司,分別為平潭泰新置業(yè)、平潭盛新置業(yè)、平潭雄新置業(yè)、平潭仁新置業(yè),均注冊成立于2020年4月2日,注冊資本均為1億元,企業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動、建筑裝飾業(yè)等。
??此次收購,廣宇發(fā)展獲得了4宗住宅商服用地,總用地面積8.35萬平方米,四宗地塊均于去年12月競得,尚未開展實質(zhì)性運(yùn)營。
??目前,廣宇發(fā)展已通過所屬子公司在重慶、濟(jì)南、北京、宜賓、福州、天津、成都、東莞、南京、蘇州、張家口、湖州、上海等城市進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和銷售,逐漸形成魯能星城、魯能領(lǐng)秀城、魯能城、魯能泰山7號、魯能公館等產(chǎn)品系列。
??樂居財經(jīng)查閱財報獲悉,截至今年年中,廣宇發(fā)展擁有未開發(fā)的土地儲備為174.67萬平方米。
??“金主”魯能
??16年前,魯能集團(tuán)通過收購廣宇發(fā)展25.29%股份成為其第一大股東;為解決同業(yè)競爭問題,魯能集團(tuán)推出的重組方案。
??幾番曲折之后,直到2017年8月,兩者之間的重組方案才獲無條件通過,并于同年 10月份新增股份發(fā)行上市。
??自此,魯能集團(tuán)將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展,廣宇發(fā)展成為魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺。
??繼2017年,廣宇發(fā)展購入山東魯能亙富100%股權(quán)、北京順義新城建設(shè)100%股權(quán)、宜賓魯能65%股權(quán)、重慶魯能34.5%的股權(quán)、重慶魯能英大置業(yè)30%股權(quán)之后,隔年它又收購魯能集團(tuán)持有的福州魯能、以及天津魯能各100%股權(quán)。
??重組的進(jìn)行,給廣宇發(fā)展帶來了較大的業(yè)績提升;2017年,該公司的銷售額,由上年的68.2億元增至271.1億元,增幅高達(dá)297.51%。然而,此后它卻再次呈現(xiàn)出后勁不足的情況。
??隔年,廣宇發(fā)展的銷售額就開始出現(xiàn)下滑,當(dāng)年銷售額為222.07億元,同比下降18.09%;而2019年,它的銷售額同比幾乎腰斬,僅實現(xiàn)104.46億元的銷售備案金額。今年上半年,其47.26億元的銷售金額亦不甚理想,同比下降了8.62%。
??銷售的乏力,或許源于廣宇發(fā)展周轉(zhuǎn)效率的下降。過去三年,該公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.31、0.25,呈現(xiàn)不斷下探的趨勢;而今年上半年,其存貨周轉(zhuǎn)率也僅為0.14。
??截至今年中期,廣宇發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍是負(fù)數(shù),為-11.71億元。為了夯實資金的護(hù)城河,它還不斷加強(qiáng)持有型物業(yè)盤活力度,開拓CMBS等新型融資方式。年內(nèi),其就曾以北京順義美麗匯、酒店等資產(chǎn)申請發(fā)行CMBS,規(guī)模6.85億元。
??但即便如此,仍無法滿足它的資金需求。于是,控股股東魯能集團(tuán)煞費(fèi)苦心,一心想提振廣宇發(fā)展的前行動力,不斷給它劃撥真金白銀。
??據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計,2019年以來,魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了近20項財務(wù)資助,年利率大多為5.5%,涉及金額約174億元。
??除此之外,去年12月,魯能集團(tuán)還以9.17億元,拿下廣宇發(fā)展北京豐臺魯美項目部分資產(chǎn),換了一種形式為其輸送彈藥。
??在母公司潤雨細(xì)無聲的幫襯下,廣宇發(fā)展在一定程度上呈現(xiàn)出 “依賴性”。
??年中,廣宇發(fā)展實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.78億元,其中,從魯能集團(tuán)注入的重慶魯能、北京順義新城建設(shè)、天津魯能泰山、山東魯能亙富等實現(xiàn)的凈利潤,就占有89.4%的凈利比例,該比例與此前兩三年前相比,差異不大。
??歷時十年后,非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企國家電網(wǎng),終于規(guī)劃出了一條“退房”之路,今年8月宣布將旗下魯能集團(tuán)100%股權(quán),將劃撥至中國綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司(簡稱“中國綠發(fā)”)。
??魯能易主,中國綠發(fā)成為它的股東。不過,魯能集團(tuán)仍為廣宇發(fā)展的控股股東,他們之間的重組歷程、扶持進(jìn)展,無疑將繼續(xù)進(jìn)行。
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(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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