??到此，金輝控股也幸運地成為年內(nèi)繼匯景控股（09968.HK）和港龍中國（06968. HK）后第三家赴港上市的房企。對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，這并不是一件值得喜人的事。

??去年全年，成功登陸港交所的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就有德信中國（02019. HK）、銀城國際（01902. HK）、中梁控股（02772. HK）、中國天保（01427. HK）、新力控股（02103. HK）和景業(yè)名邦（02231. HK）6家。

??2018年，這份名單上也不乏正榮地產(chǎn)（06158. HK）、弘陽地產(chǎn)（01996. HK）、大發(fā)地產(chǎn)（06111. HK）、美的置業(yè)（03990. HK）、恒達集團（03616. HK）、萬城控股（02892. HK）6家房企。

??對比之下，目前為止年內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅有前兩年的一半。

??房企與物企的兩種“命運”

??根據(jù)最新消息，上坤地產(chǎn)在經(jīng)過了二次遞表后，已于10月29日正式通過港交所聆訊；祥生則在幾天前的10月23日通過了IPO聆訊，并預期于11月18日在港交所掛牌。年內(nèi)可以看得見的時間里，港交所或還將新增兩家內(nèi)地房企。

??這與物業(yè)公司截然不同。

??當物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛在港交所分拆上市，并成為一種浪潮之時，房企顯得似乎并不那么受資本市場和投資者的歡迎。據(jù)統(tǒng)計，2019年有10家物業(yè)企業(yè)登陸了資本市場。今年截止10月17日，通過港交所聆訊的物企也有11家。且目前還有近10家物企已遞表排隊上市。

??房企中已遞表的企業(yè)也不少，但要想通過港交所聆訊成功上市，并不容易。據(jù)統(tǒng)計，目前已經(jīng)遞表但還未上市的房企有包括海倫堡、奧山控股、三巽控股、大唐地產(chǎn)等9家企業(yè)。

??這些企業(yè)中，絕大部分還經(jīng)歷了2、3次的遞表，如今仍只能在港交所門外排隊等候。當中，萬創(chuàng)國際曾四次遞交招股書后失效；三巽控股也自去年10月17日遞表，至今年10月27日已是第三次遞表港交所。

??而海倫堡和奧山控股則在2018年10月、11月遞表，距今已有近兩年。截至目前，包括萬創(chuàng)國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股在內(nèi)的4家房企招股書已經(jīng)失效。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，在2019年至今房企從首次遞表到通過聆訊的企業(yè)中，最短的過會時間142天，最長達到258天。這些企業(yè)的平均過會時間也達187天，而去年至今物業(yè)企業(yè)過會平均用時僅126天，平均比房企用時要短得多。

??這也一定程度說明了資本市場，對兩類公司上市所展現(xiàn)的不同態(tài)度。

??與物業(yè)分拆不同，房地產(chǎn)企業(yè)近段時間以來，所暴露的潛在風險讓港交所對企業(yè)上市的審查比以往更謹慎。

??另一方面，從近段時間以來申請上市的房企看，大多為區(qū)域性的中小房企。這些房企普遍有著區(qū)域集中、規(guī)模較小，負債卻居高不下的特點。而港交所對房企上市的審查往往包括融資結(jié)構(gòu)、土地儲備、區(qū)域分布以及財務(wù)情況等內(nèi)容。

??擱淺在上市路途的中小房企

??大部分的中小房企往往伴隨著營收不穩(wěn)定、盈利水平不佳以及業(yè)績波動大等弊病。

??早在2018年11月已經(jīng)遞表的奧山控股，是一家深耕湖北的區(qū)域房企，業(yè)務(wù)主要為物業(yè)出售，商業(yè)地產(chǎn)的管理與運營，以及冰雪運動及娛樂服務(wù)的三大板塊。

??此前資料顯示，截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目，公司應(yīng)占總土地儲備總建筑面積約340萬平方米。區(qū)域局限性強，且土儲資源有限。

??該公司2016—2018年收入分別為13.12億元、15.51億元和18.91億元，實現(xiàn)一定的增長。毛利率卻表現(xiàn)出極不穩(wěn)定的狀態(tài)：由2016年的27%增長到2017年的42.7%，2018年又一度下降至38.7%。

??當然，熱衷于赴港上市的中小型房企，還有一個最為明顯的特點就是高負債。據(jù)了解，2016—2018年，奧山控股的凈資本負債比率為316.5%、568.9%以及 283.1%。凈資本負債比率在2018年有所下降，但依然居高。

??而三年間，奧山控股的未償還銀行及其他借款則為25.33億元、53.38億元及59.68億元。其借款的加權(quán)平均實際利率分別達到9.9%、9.9%及9.4%。

??在這方面而言，川系房企領(lǐng)地控股所暴露出的問題或許更甚。

??該公司主要重倉三四線城，截至2020年2月底，總土地儲備1331.45萬平米，目前已進入成渝經(jīng)濟帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的20多個城市。其曾在2019年就表示將在2020-2021年跨越千億。

??但對規(guī)模的極速追求，也意味著負債的陡增。2017-2019年末，領(lǐng)地控股的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，對應(yīng)的凈資產(chǎn)負債比率分別為60%、110%和140%。有息負債在快速走高。

??而因銀行融資渠道受限，領(lǐng)地借款主要依賴于高利率的信托。截至2020年2月底，其共計還有23筆信托借款，總額達60.92億元，利率在12%-14%之間。2019年末，領(lǐng)地集團應(yīng)于一年內(nèi)償還的負債規(guī)模為57.63億元，占總債務(wù)的比重約為49%。同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為13.81億元。

??這也是A股不對房企開放情況下，中小房企紛紛走投港交所的主要原因。如若能在港股成功上市，其負債、現(xiàn)金流以及融資成本都將得到極大的改善。

??但理想豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。今年以來受疫情等多重因素影響，房企的日子并不好過，銷售、去化不足往年，現(xiàn)金回流遇阻，房地產(chǎn)市場大受沖擊；加上監(jiān)管層對房企降負債的要求，中小房企所面臨的壓力和風險比以往都要大。這樣的情況下，港交所對內(nèi)地房企的上市或還將越趨謹慎。