房企布局大健康“紅?!保t(yī)美板塊成投資新熱點(diǎn)

公司克而瑞研究中心 2020-12-09 08:41:20 來源:丁祖昱評樓市

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??過去幾年,隨著房企多元化深入,“健康+”全鏈條地產(chǎn)開發(fā)模式已成為房企的重要轉(zhuǎn)型方向。疫情又一次加速了房企在醫(yī)療健康領(lǐng)域的布局。
  近期,房企在醫(yī)療健康領(lǐng)域的布局更是動作頻頻。11月下旬,融創(chuàng)完成強(qiáng)森醫(yī)療的戰(zhàn)略投資;10月,上實(shí)城開參與合營企業(yè)將于上海市開發(fā)及經(jīng)營醫(yī)療美容機(jī)構(gòu);9月,雅居樂成為香港醫(yī)思醫(yī)療集團(tuán)投資人、奧園健康公告擬收購浙江醫(yī)美服務(wù)公司連天美。
  實(shí)際上,在行業(yè)轉(zhuǎn)型后半程,部分房企意識到醫(yī)療產(chǎn)業(yè)背后龐大的市場空間及較高的利潤空間,根據(jù)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》,到2030年,我國的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬億元。
  房企投資大健康產(chǎn)業(yè)的熱情高漲,克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,TOP50中已有13家房企涉足大健康產(chǎn)業(yè),包括康養(yǎng)、醫(yī)院投資運(yùn)營、醫(yī)藥器械和其他非診療服務(wù)等領(lǐng)域。已布局的房企初步取得一定成果,隨著人們對健康的關(guān)注,房企逐步深入健康產(chǎn)業(yè)鏈,投資布局開始呈現(xiàn)新的特征。
  布局大健康背后是企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)不再是簡單的銷售,更是一種圍繞生命周期的長期服務(wù),行業(yè)逐漸從簡單的居住消費(fèi)過渡到全面大消費(fèi)領(lǐng)域。

??01 房企布局大健康初顯成效

??大多數(shù)房企早已走在多元化的路上,涉及多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)、多種業(yè)態(tài),其中越來越多的企業(yè)瞄準(zhǔn)大健康賽道。2019年,深耕文旅領(lǐng)域的融創(chuàng)推出康養(yǎng)品牌“融愛家”,宣布全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。2020年,越秀地產(chǎn)宣布將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級至康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。“房企+健康”戰(zhàn)略得到越來越多房企的認(rèn)同。

??早些年進(jìn)入健康領(lǐng)域的房企陸續(xù)通過定期公告披露布局進(jìn)展,整體看來,通過養(yǎng)老概念入局是大部分房企的選擇,恒大、保利、華潤、招商、遠(yuǎn)洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局,相關(guān)項(xiàng)目陸續(xù)開始運(yùn)營。這些項(xiàng)目大部分定位利潤較高的中高端市場。

??以恒大為例,恒大從細(xì)分領(lǐng)域出發(fā),打造恒大養(yǎng)生谷,提供多維度健康服務(wù),目前擁有29個健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,首個國際醫(yī)院——博鰲恒大國際醫(yī)院也已于2018年正式開業(yè)。

??從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看,輕重資產(chǎn)相結(jié)合是典型房企主要的投資模式,既持有重資產(chǎn),也運(yùn)營輕資產(chǎn)。在重資產(chǎn)方面,房企布局最多的是以地產(chǎn)開發(fā)為載體的康養(yǎng)地產(chǎn)、長者公寓、養(yǎng)老院、醫(yī)院等項(xiàng)目。在輕資產(chǎn)方面,房企從社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)護(hù)理這些可歸入物業(yè)增值服務(wù)類別的業(yè)務(wù)。

表:典型房企大健康賽道布局主要方向及近期成果

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??02 “+養(yǎng)老”是房企布局大健康首選

??隨著中國老齡化進(jìn)程的加快,大健康產(chǎn)業(yè)在未來很長一段時期內(nèi),都將成為最為廣泛的主要民生需求,其中,養(yǎng)老將成為重要的抓手。

??人口老齡化是社會必然的趨勢。2019年底,我國65歲以上老年人口已有1.76億,整體呈現(xiàn)出基數(shù)高、增長快的特征,養(yǎng)老需求供給面臨較大的缺口。從人口結(jié)構(gòu)測算,自2022年開始我國每年新增老年人口將超1200萬,2022年-2050年,我國將會進(jìn)入加速老齡化階段,我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)入黃金時期,養(yǎng)老需求爆發(fā)將會推動產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

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??據(jù)測算,國內(nèi)養(yǎng)老潛在市場空間超5000億元。房企將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為健康布局的切入點(diǎn)除了外部需求的增加之外,核心在于養(yǎng)老概念有助于房企發(fā)揮自身的地產(chǎn)基因優(yōu)勢。

??一方面,養(yǎng)老概念有助于房企賦能主業(yè)。一般來說,房企可以通過劃撥、協(xié)議出讓等方式以較低的價格獲得項(xiàng)目用地,即使是建設(shè)非營利性養(yǎng)老設(shè)施,也會提升周圍可售產(chǎn)品的溢價,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。對于運(yùn)營型養(yǎng)老項(xiàng)目而言,房企可以通過提升服務(wù)質(zhì)量,獲得自持物業(yè)增值,擴(kuò)大品牌影響力。比如恒大養(yǎng)生谷系列產(chǎn)品,社區(qū)服務(wù)擴(kuò)展至各年齡段人群的全方位養(yǎng)生,配合租購旅并舉的會員服務(wù)體系,充分賦能地產(chǎn)項(xiàng)目。

??另一方面,養(yǎng)老服務(wù)有助于房企的輕資產(chǎn)化。地產(chǎn)開發(fā)屬重資產(chǎn)管理,養(yǎng)老服務(wù)的核心是輕資產(chǎn)運(yùn)營,其業(yè)務(wù)模式是可復(fù)制、可持續(xù)的,有助于房企降低經(jīng)營風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)與主業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)。

??隨著行業(yè)逐漸由增量市場過渡到存量市場,房企需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路和盈利模式,未來,養(yǎng)老品牌輸出將是一個重要的發(fā)展路徑。典型如遠(yuǎn)洋,通過租用場地的方式布局養(yǎng)老公寓,實(shí)現(xiàn)連鎖化的輕資產(chǎn)運(yùn)營和品牌輸出。

??03 醫(yī)美成為投資新熱點(diǎn)

??除了養(yǎng)老賽道已取得成績,進(jìn)入較早的房企相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始規(guī)?;瘮U(kuò)張,并不斷在大健康領(lǐng)域內(nèi)繼續(xù)“下注”,投資布局正沿著產(chǎn)業(yè)鏈逐漸深入,其中,奧園、雅居樂和上實(shí)城開等房企紛紛瞄準(zhǔn)醫(yī)美板塊。

??房企積極布局醫(yī)美,體現(xiàn)出健康板塊經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變。房企的投資重心由“地產(chǎn)”向“健康”過渡,運(yùn)營的核心也由項(xiàng)目轉(zhuǎn)為客戶流量。

??早期房企布局的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),其主要客群是老年人群和亞健康人群,房企通過銷售或出租房產(chǎn)發(fā)展客戶,關(guān)注的仍然是客戶的居住需求,其經(jīng)營模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目運(yùn)營具有較高的相似性,客群卻相對局限。

??近年來,非手術(shù)的微整形技術(shù)逐漸成熟,醫(yī)美項(xiàng)目越來越安全便捷,消費(fèi)也越來越大眾化。醫(yī)美的目標(biāo)客群將更多的健康人群囊括進(jìn)來,房企多年積累的業(yè)主與住戶,是房企布局醫(yī)美的天然流量入口;多年服務(wù)為房企積累了較好的口碑,房企新增服務(wù)可以先天獲得較高的信任度。

??房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變,醫(yī)美行業(yè)有助于房企實(shí)現(xiàn)存量客戶資源的對接與激活。

??醫(yī)美產(chǎn)業(yè)則兼具消費(fèi)和醫(yī)療的雙重屬性,具有進(jìn)入門檻低、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn),房企的投資也能更快的獲得正向回報。隨著融資強(qiáng)監(jiān)管成為常態(tài),房企更傾向確定性高、見效快的細(xì)分領(lǐng)域,需求旺盛、模式可快速復(fù)制、高毛利的醫(yī)美板塊脫穎而出,成為“房企+健康”的新熱點(diǎn)。

表:2020年房企在大健康賽道的主要新布局

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??多元化戰(zhàn)略背景下,大健康產(chǎn)業(yè)是諸多房企選擇的方向。

??在眾多細(xì)分領(lǐng)域中,養(yǎng)老板塊因有助于賦能主業(yè)和實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化而獲得房企青睞,部分房企多年布局已經(jīng)卓有成效。養(yǎng)老地產(chǎn)主要突出的是居住屬性,其投資具有長周期、高投入的特點(diǎn),盈利模式仍在探索,回報的不確定性也較高,基于消費(fèi)結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老觀念的影響,養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時代仍未到來。

??融資監(jiān)管趨緊后,房企更為重視大健康板塊的消費(fèi)屬性。隨著行業(yè)環(huán)境的轉(zhuǎn)變與布局的深入,“地產(chǎn)+健康”模式的布局重心由“地產(chǎn)”向“健康”過渡,房企的經(jīng)營思路也有類地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營向客戶流量運(yùn)營轉(zhuǎn)變,具有消費(fèi)和醫(yī)療的雙重屬性的醫(yī)美行業(yè)成為新的投資熱點(diǎn),未來有望構(gòu)建起房企新的利潤增長點(diǎn)。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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