42%房企投資物業(yè)收益正增長(zhǎng),港資企業(yè)損失較大

公司丁祖昱 2020-12-15 08:26:11 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

掃描二維碼分享

??2020年,對(duì)每一個(gè)人都不太容易。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),從前幾個(gè)月的成交低迷,到后來(lái)的成交回暖,全國(guó)樓市都經(jīng)歷了不同的震蕩,在這其中,有些城市回復(fù)情況較好,有些城市至今成交仍舊低迷。

??對(duì)房企而言,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是其主要的收入來(lái)源,在今年整體市場(chǎng)環(huán)境下,各大房企盈利表現(xiàn)欠佳。

??除此之外,還有部分多元化的業(yè)務(wù),其中,商業(yè)、物管、租賃、文旅等較為常見(jiàn),但是很多多元化業(yè)務(wù)的回報(bào)周期較長(zhǎng),需要長(zhǎng)時(shí)間的孵化和培養(yǎng)。

??在我們對(duì)上市房企的梳理研究中發(fā)現(xiàn),2020年雖然受到疫情影響,但不少房企的投資物業(yè)公允價(jià)值收益仍實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)。這類(lèi)房企大多擁有較為優(yōu)質(zhì)豐富的投資物業(yè),憑借獨(dú)到的投資眼光以及運(yùn)營(yíng)實(shí)力,即使一年不開(kāi)工,仍能從投資物業(yè)中取得可觀的升值回報(bào)。

??01

??42%房企公允價(jià)值變動(dòng)為正

??在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,公允價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格,與賬面價(jià)值相對(duì)。賬面價(jià)值是指(通常是資產(chǎn)類(lèi)科目)的賬面余額減去相關(guān)備抵項(xiàng)目,即固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面余額與其累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷(xiāo)的差額。據(jù)港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示,有90家房企公允價(jià)值為正增長(zhǎng),占比達(dá)約42%。

??在這其中,截止至2020年上半年,中海、華潤(rùn)、新世界的投資物業(yè)公允收益排港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)前三,其中,中海投資物業(yè)公允收益實(shí)現(xiàn)51.98億元。

??從投資物業(yè)公允價(jià)值收益與營(yíng)業(yè)收入的比值來(lái)看,粵海置地的比值達(dá)99.78%,其公允值收益達(dá)18.90億港元。具體來(lái)看,這主要是因?yàn)榛浐V玫刈陨黹_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模較小,且粵海城的項(xiàng)目成本被轉(zhuǎn)撥至公允值模型,這才使得其投資物業(yè)公允價(jià)值收益與營(yíng)業(yè)收入的比值顯得特別高。

??除此之外,新世界發(fā)展的比值為14.78%,華潤(rùn)置地的比值為10.01%,相對(duì)較高。

??雖然從財(cái)報(bào)上看,投資物業(yè)公允價(jià)值收益可以在一定程度上提升企業(yè)凈利率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的多元化,但值得注意的是,公允價(jià)值收益在短期內(nèi)無(wú)法變現(xiàn),只有當(dāng)企業(yè)對(duì)該投資物業(yè)進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓等操作時(shí)才能變現(xiàn),因此,公允價(jià)值收益的提升并不能緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流問(wèn)題。

??表:2020年上半年房企投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)TOP10(單位:億元人民幣)

數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND、CRIC整理

數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND、CRIC整理

??02

??港資企業(yè)公允價(jià)值損失較大

??2020年,受新冠疫情影響,使得港資背景房企的投資物業(yè)公允價(jià)值損失較內(nèi)地房企更為明顯,部分房企的公允損失更是達(dá)到了60億以上。

??這主要是因?yàn)楦圪Y房企對(duì)香港布局較多,香港受到疫情及其他情況影響較大,其商業(yè)物業(yè)價(jià)值也受到較大影響。同時(shí),由于內(nèi)地疫情防控措施嚴(yán)格有效,疫情后商業(yè)和整體市場(chǎng)恢復(fù)較快,這使得內(nèi)地房企整體表現(xiàn)優(yōu)于港資房企。

??以恒隆地產(chǎn)為例,2020年上半年恒隆投資物業(yè)重估虧損為港幣46.42億元(折合約42.40億人民幣),其中內(nèi)地物業(yè)虧損港幣23.07億元,香港物業(yè)虧損港幣23.35億元,雖然從數(shù)值上看兩者差不多,但2019年同期恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)虧損港幣3.62億元,香港物業(yè)收益港幣18億元,從累積值來(lái)看,恒隆地產(chǎn)香港物業(yè)共虧港幣41.35億元。

??恒隆方面表示香港投資物業(yè)評(píng)估價(jià)值下跌,主要為疫情及社會(huì)動(dòng)蕩造成的市場(chǎng)租金下降及消費(fèi)力減弱。

??表:2020年上半年港資房企投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)(單位:億元人民幣)

注:港幣結(jié)算匯率為0.9134

注:港幣結(jié)算匯率為0.9134

??數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND、CRIC整理

??與此同時(shí),內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)在疫情穩(wěn)定后實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)。以華潤(rùn)置地為例,疫情穩(wěn)定后華潤(rùn)旗下購(gòu)物中心的零售額和租金收入均出現(xiàn)較大反彈。旗下購(gòu)物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長(zhǎng)17%,7%和21%,同店租金收入同比增長(zhǎng)8%,6%和13%。在此背景下,投資物業(yè)整體收益雖略有下降,但期內(nèi)投資物業(yè)估值仍增值約45億元。

??圖:2020年華潤(rùn)置地購(gòu)物中心零售額及租金恢復(fù)情況

1

數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)公告、CRIC整理

??03

??5年累計(jì)收益港資占據(jù)半壁江山

??從5年累計(jì)公允價(jià)值收益來(lái)看,港資企業(yè)幾乎占據(jù)了半壁江山,有4家房企入圍TOP10。其中,太古地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)位列一二,太古地產(chǎn)累積5年收益高達(dá)527.58億元,平均每年都有近100億的公允價(jià)值收益。從內(nèi)地房企來(lái)看,中海、華潤(rùn)、恒大、合生創(chuàng)展、龍湖等也均有上榜,尤其是中海與華潤(rùn)累積收益均超350億。

??表:5年累計(jì)房企投資物業(yè)公允價(jià)值收益TOP10(單位:億元人民幣)

數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND、CRIC整理

數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND、CRIC整理

??從上榜的企業(yè)來(lái)看,這些房企不僅涉足商業(yè)時(shí)間較早,同時(shí)也選擇布局一二線等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市,歷年均獲取了可觀的升值收益。

??以中海為例,自上世紀(jì)90年代涉足商業(yè)地產(chǎn)起,發(fā)展至當(dāng)前已是全國(guó)最大的單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓發(fā)展與運(yùn)營(yíng)商,而其寫(xiě)字樓較多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產(chǎn)商業(yè)總收入為20.3億元;其中寫(xiě)字樓收入為15.2億元,占商業(yè)總收入的74.9%;北京、上海和倫敦收入達(dá)8.9億元,占寫(xiě)字樓收入的58.6%。此外中海寫(xiě)字樓還布局成都、天津、太原、沈陽(yáng)、珠海、濟(jì)南、青島、武漢、南京、西安、長(zhǎng)沙、重慶、大連、蘇州14座城市,均是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一二線及三線熱點(diǎn)城市。

??圖:2020H1中海地產(chǎn)寫(xiě)字樓收入按城市占比

1

數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)公告、CRIC整理

??整體來(lái)看,疫情等因素影響下2020年上半年內(nèi)地房企相比港資房企表現(xiàn)更好,其中中海、華潤(rùn)等投資物業(yè)增值明顯,充分享受了城市的發(fā)展紅利。但累計(jì)來(lái)看,港資房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),太古地產(chǎn)年均實(shí)現(xiàn)近百億升值收益。

??目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代,未來(lái)房企應(yīng)更加關(guān)注長(zhǎng)期持有物業(yè)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng),以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值,賺取額外利潤(rùn)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部