公司楊宏彬 2020-12-23 09:16:04 來源:樂居財經(jīng)
??一年降一檔,這是綠地控股(600606.SH)的降杠桿計劃。
??近日,綠地控股針對“三道紅線”,向投資者透露了具體降檔方案,包括2021年6月30日,現(xiàn)金短債比降至綠檔;2022年6月30,凈負債率降至綠檔;2023年6月30日前,完成有息負債降至2800億元以下。
??截至2020年9月30日,綠地踩了三條“紅線”,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%(紅線為大于“70%“),凈負債率為183.45%(紅線為大于”100%“),現(xiàn)金短債比為0.78倍(紅線為小于“1倍”)。
??三個指標距離“及格線”尚有距離,一年降一檔,綠地能實現(xiàn)嗎?
??一年降一檔
??根據(jù)新規(guī),三線全中的情況下,房企將不得增加有息負債,三條“紅線”徹底封死了綠地的融資空間。綜合現(xiàn)金短債比、凈負債率、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率“翻綠”的難易程度和目前踩線情況,綠地把第一個目標鎖定在現(xiàn)金短債比。
??現(xiàn)金短債比是衡量貨幣資金能否覆蓋短期有息負債的指標,若現(xiàn)金短債比小于1,房企將面臨短期償債的風險。
??截止三季末,綠地貨幣資金共計805.72億元,短期有息負債約為1032.97億元。在短債規(guī)模大體不變的情況下,如果實現(xiàn)現(xiàn)金短債比大于1倍的目標,綠地至少需要增加227.25億元資金。
??出售資產(chǎn)是回籠資金最快的方式之一。11月時,綠地曾有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業(yè)項目,合計售價231億元,其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢的成熟商圈物業(yè)等。當時不少投資者表示,綠地出售資產(chǎn)確實能增加百億的凈資產(chǎn),同時還回流了200億現(xiàn)金,對綠地降低負債有一定的幫助。
??除此之外,把短債“變”長債,也可以助力現(xiàn)金短債比提升。張玉良曾提出,綠地要壓縮短期借款占比,增加中長期借款占比。截止三季末,綠地的長期負債比例增至7成。
??綜合來看,2021年6月底,綠地的現(xiàn)金短債比這條“紅線”,翻綠概率極大。
??而對于2022年凈負債率降至綠檔的目標,按三季末數(shù)據(jù)估算,假設凈資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金規(guī)模大體不變,綠地需要減少1105.85億元的有息負債,這個規(guī)模相當于目前綠地整體有息負債規(guī)模的1/3,難度可想而知。
??所以,此次綠地對投資者還透露了兩個降債舉措,引入戰(zhàn)投,以及推動旗下金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。
??引戰(zhàn)人保?
??在“引戰(zhàn)”方面,具體為引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者,戰(zhàn)略投資金額約60億元,該計劃預期在農(nóng)歷春節(jié)后進行。
??近年來,萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險資,“地產(chǎn)+險資”的模式越來越普遍。比如中國平安是華夏幸福、碧桂園、中國金茂、旭輝控股、朗詩地產(chǎn)的第二大股東,同時,它還持有金地集團、保利地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等房企的股票。
??此次綠地的“引戰(zhàn)”計劃,強調(diào)了兩個關鍵詞:金融背景、央企。這樣來看,非央企出身的平安應該不在計劃范圍內(nèi)。據(jù)公開資料,目前國內(nèi)只有4家央企保險公司,分別是中國人壽、中國人保、中國太平、中國出口信譽保險公司,其中,中國人保曾與綠地有過“戰(zhàn)略合作”。2019年7月,綠地控股與中國人保就戰(zhàn)略合作暨中國人保入駐綠地外灘中心簽署意向性協(xié)議,雙方建立戰(zhàn)略合作伙伴關系,將在品牌推廣、資源共享等領域進行系統(tǒng)、深入合作。
??對于房企引戰(zhàn)金融央企,IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜分析稱,房企引入有金融背景的央企戰(zhàn)略投資者,除了解決其短期的流動性壓力之外,還可以對其進行長期的金融支持和金融賦能,但是也有可能因為金融機構作為戰(zhàn)投的介入,而改變企業(yè)的戰(zhàn)略走向和影響企業(yè)自主經(jīng)營的獨立性。
??金融+貿(mào)易港 保一爭二
??股權融資的另一捷徑,是分拆旗下多元業(yè)務上市。根據(jù)綠地向投資者透露的信息,計劃推動旗下的金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。同步推進,綠地要“保一爭二”。
??最近,主角之一綠地金融動作頻頻,包括綠地數(shù)科千億重組、12月摘得新加坡數(shù)字批發(fā)銀行牌照等,而另一主角貿(mào)易港則低調(diào)許多,沒有分拆上市的相關動態(tài),在這次綠地降杠桿方案中被突然提及。
??有關貿(mào)易港的消息,還是在6個月前,因為一張牌照。
??今年6月,《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》出臺,規(guī)劃海南成為單獨關稅區(qū),未來將分擔香港的“獨立關稅區(qū)”貿(mào)易功能。6月27日,綠地海南事業(yè)部首個商辦項目,綠地·領海廣場的營銷中心開幕,該樓盤坐落于海南省會??谑旋埲A區(qū)的核心商務區(qū)。同時,配套的綠地集團企業(yè)服務平臺(海南站)于6月20日正式啟動。
??在此之后,綠地全球貿(mào)易港將獲免稅牌照的傳言隨之而來,而綠地的股票也在該時間段迎來了數(shù)個漲停,年內(nèi)股價最高達9.49元/股。
??免稅牌照在業(yè)內(nèi)一直十分稀缺,其背后的原因,是免稅行業(yè)巨大的市場空間以及高額的利潤。8月,綠地的免稅品經(jīng)營資質(zhì)申請由上海市政府向上遞交。
??從業(yè)務組成上看,商貿(mào)產(chǎn)業(yè)是綠地多元化業(yè)務中“大消費”板塊的重要部分。今年上半年,負責該業(yè)務的綠地全球商品貿(mào)易港集團實現(xiàn)營收45億元,同比增長52%。8天前,綠地貿(mào)易港交上了一份“進口答卷”:今年前三季度,國際貿(mào)易銷售營收達到43.66億元,同比增長215%,預計全年銷售營收將突破55億元。
德州綠地綠州置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91371400MA3N3Y15XQ 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:57000(萬元)
德州綠地新里置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91371400MA3N46GY1B 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:41000(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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