??當(dāng)某房企還在為錢煩惱，不得已把融資利率提高到14.5%的時(shí)候，有些房企只需家中坐，錢就送上門(mén)了。

??本周內(nèi)，有3家房企獲控股股東資金扶持。

??渝開(kāi)發(fā)（SZ.000514）獲得重慶城投8億元財(cái)務(wù)資助，利率為一年期貸款基礎(chǔ)利率，目前該利率為3.85%；廣宇發(fā)展（SZ.000537）獲得魯能集團(tuán)10億元財(cái)務(wù)資助，利率為5.5%，期限3年，按此測(cè)算，關(guān)聯(lián)交易總額為11.65億元（其中，應(yīng)支付利息1.65億元）。

??借款利率3.85%-5.5%，這在行業(yè)中處于什么水平？據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)模房企境內(nèi)融資成本多位于6%-7%之間。以上借款利率略低于平均水平，這是股東給予渝開(kāi)發(fā)和廣宇發(fā)展的“關(guān)照”。

??不過(guò)，三家公司之中，中交地產(chǎn)有些特殊，雖然也受到了股東的關(guān)照，但成本有點(diǎn)高。根據(jù)公告，中交地產(chǎn)擬向地產(chǎn)集團(tuán)新增借款額度不超過(guò)100億元，借款利率不超過(guò)10%。這一利率水平，不僅高于境內(nèi)平均融資成本，甚至超過(guò)境外美元債。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年房企新增境外債券的成本為7.89%；而今年以來(lái)，約20家房企公告發(fā)行美元債，其中僅3家房企的美元債利率超過(guò)10%。

??中交地產(chǎn)的“兩條紅線”

??1月13日晚間，中交地產(chǎn)公告稱，向中交地產(chǎn)集團(tuán)新增100億元借款額度，年利率不超10%。目的是保證公司房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以在土地、資金等方面做好準(zhǔn)備。

??中交地產(chǎn)集團(tuán)持有中交地產(chǎn)53.32%的股權(quán)，是中交地產(chǎn)的控股股東。

??10%，這個(gè)數(shù)字似曾相識(shí)，在去年4月27日，中交地產(chǎn)曾向中交地產(chǎn)集團(tuán)申請(qǐng)借款15億元，期限3年，年利率也是不超過(guò)10%。

??中交地產(chǎn)曾于2020年8月5日成功發(fā)行過(guò)一筆為期5年的7億元公司債券，票面利率僅3.8%，從其存量債券來(lái)看，最高利率也僅為6.3%。相比之下，10%的利率要高于其公開(kāi)發(fā)行債券。

??那么中交地產(chǎn)為什么沒(méi)有選擇公開(kāi)發(fā)債，而選擇了向股東高息借款？IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，股東借款的條件和利率是由雙方商定的，只要不違反企業(yè)之間借款的相關(guān)規(guī)定即可，利率不超過(guò)銀行同期貸款利率的四倍就是允許的。

??柏文喜分析稱，這實(shí)際上也體現(xiàn)了中交地產(chǎn)母公司對(duì)上市公司的支持，上市公司發(fā)債雖然便宜，但是一則發(fā)債空間有限，二則發(fā)債融資是不能用來(lái)拍地，尤其后者應(yīng)該更是這次中交地產(chǎn)項(xiàng)目公司借款的主要原因。10%的利率成本在前融市場(chǎng)并不貴，因?yàn)槭聦?shí)上前融成本都比較高。而中交地產(chǎn)這番操作相當(dāng)于向母公司做了一筆前融，成本是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)成本。

??據(jù)2020中報(bào)披露，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口高達(dá)96.85億元，同比暴跌162.57%；籌資性現(xiàn)金流為160.17億元，同比暴漲6倍，可見(jiàn)其更多的是依賴融資維持經(jīng)營(yíng)。

??去年上半年，中交地產(chǎn)的信托融資比例超過(guò)了30%，并且高于銀行貸款的比重，而信托平均融資成本遠(yuǎn)高于銀行貸款。據(jù)其最新一期的新增借款公告，去年前10個(gè)月，中交地產(chǎn)累計(jì)新增借款316.96億元，占去年末凈資產(chǎn)506.25%。

??截至2020年6月底，中交地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金為121.96 億元，短期債務(wù)約89.12 億元，現(xiàn)金短債比為 1.37，還算“有錢”。但同時(shí)，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到 238.86%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 86.26%，距離低于70%的目標(biāo)還差16個(gè)百分點(diǎn)。中交地產(chǎn)踩中了“兩條紅線”。 

??除此之外，還有隱形的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要把控。據(jù)公告，中交地產(chǎn)在2020年累計(jì)新增擔(dān)保金額約為26.28億元，占2019年末凈資產(chǎn)的比例為41.97%，總擔(dān)保余額為106.78億元，占2019年末凈資產(chǎn)的169.7%。

??融資依賴

??隨著融資渠道收緊、融資利率走高，房企資金面緊張，不少控股股東為旗下房企提供便利，包括財(cái)務(wù)資助、項(xiàng)目受讓等。

??股東的扶持力度，與其自身實(shí)力有關(guān)。比如魯能集團(tuán)，2019年以來(lái)，魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了20次項(xiàng)財(cái)務(wù)資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。

??17年前，魯能集團(tuán)通過(guò)收購(gòu)廣宇發(fā)展25.29%股份成為其第一大股東。為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，魯能集團(tuán)推出了重組方案，將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展，廣宇發(fā)展成為了魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。

??去年8月，魯能集團(tuán)正式被整體轉(zhuǎn)劃至中國(guó)綠發(fā)，后者是由中國(guó)誠(chéng)通控股集團(tuán)有限公司、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)國(guó)新控股有限責(zé)任公司參股投資的股權(quán)多元化央企。去年底，魯能集團(tuán)以29.12億元的底價(jià)拍下廈門(mén)第一高樓，轟動(dòng)一時(shí)。

??在資金上，廣宇發(fā)展一直對(duì)魯能集團(tuán)有較大的依賴。就近期來(lái)看，去年12月29日，魯能集團(tuán)像廣宇發(fā)展提供20億元財(cái)務(wù)資助，利率5.5%，期限為2年。12月10日，魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展子公司提供29.87億元財(cái)務(wù)助，利率不超過(guò)5.5%。11月25日，向廣宇發(fā)展所屬南京魯能硅谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供1.2億元的財(cái)務(wù)資助，利率5.5%，期限為2年。

??除了財(cái)務(wù)資助，魯能集團(tuán)還曾于2019年底，以9.17億元受讓廣宇發(fā)展出售的魯美項(xiàng)目存貨資產(chǎn)。

??2019年年末，廣宇發(fā)展的總債務(wù)中，來(lái)自魯能集團(tuán)的委托貸款107.34億元，占當(dāng)期總債務(wù)比重的46.94%，借款利率為5.5%。

??自2017年重組至今，廣宇發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況一直不容樂(lè)觀。2020年中期，廣宇發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.06%，凈負(fù)債率為138.01%，現(xiàn)金短債比為0.44，“三條紅線”全部踩中。

??2020年三季度末，廣宇發(fā)展的貨幣資金為61.98億元，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為157.15億元，現(xiàn)金短債比為0.39。2019年，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-17.88億元，同比減少129.98%，2020年三季度末，現(xiàn)金流缺口進(jìn)一步擴(kuò)大至24.27億元，資金流動(dòng)性明顯不足。

??根據(jù)廣宇發(fā)展債券評(píng)級(jí)書(shū)，2017-2019年年末，其有息債務(wù)的規(guī)模分別約為209.54億元、191.26億元和228.67億元，短期有息負(fù)債分別約為63.27億元、47.02億元和113.29億元，短期負(fù)債占有息負(fù)債的比重一直較高，2019年末的數(shù)值接近50%。

??2017年，也就是重組那一年，廣宇發(fā)展的銷售額有過(guò)短暫的輝煌。當(dāng)年，廣宇發(fā)展的銷售額由2016年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達(dá)297.51%。但2018年隨即開(kāi)始下滑，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售額222.07億元，同比下降18.09%。2019年，僅實(shí)現(xiàn)104.26億元的銷售額。對(duì)應(yīng)的，2017-2019年，廣宇發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入增速分別為135.69%、25.01%和-15.04%。

??2020年前三季度，廣宇發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入137億元，同比增長(zhǎng)5.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)19.1億元，同比下降22.35%。