房企跨界創(chuàng)投,能否復制BAT投資邏輯?

公司克而瑞研究中心 2021-02-21 08:53:12 來源:丁祖昱評樓市

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??隨著行業(yè)增速放緩,盈利預期走低,除開辟商業(yè)、物管、文旅、養(yǎng)老等“第二增長曲線”,越來越多房企將觸角伸向非地產(chǎn)領域的跨界投資,以期通過股權投資尋找新的增長路徑。目前,超半數(shù)TOP30房企發(fā)力創(chuàng)投,尋求新的增長點。

??本文重點梳理和總結了房企主流投資模式以及投資方向,并結合互聯(lián)網(wǎng)公司的投資布局進行比較研究。

??我們認為以阿里、騰訊、百度為代表的互聯(lián)網(wǎng)公司作為投資領域的典型樣本,在投資邏輯與布局方向為已布局房企提供了參考價值,房企可參考借鑒互聯(lián)網(wǎng)公司的投資路徑,提升投資效率與效益,同時挖掘與互聯(lián)網(wǎng)公司投資布局的共同點,更好地挖掘價值投資,探尋房企與互聯(lián)網(wǎng)公司的合作空間。

??01 互聯(lián)網(wǎng)公司投資成熟化,對房企具有參考價值

??互聯(lián)網(wǎng)公司比房企更早跨界到投資領域,“投行”特性更強一些。阿里、騰訊、百度、京東等都已擁有專業(yè)的投資部門或平臺公司,投資管理越來越專業(yè)化,并已發(fā)展成為全球有影響力的投資機構。

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??互聯(lián)網(wǎng)公司投資成果明顯,主要表現(xiàn)兩大特征:首先,頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資積累豐富,已形成各自的投資風格。頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資規(guī)模大,從投資數(shù)量來看,2008年至今,騰訊公開投資事件超過千次,其次阿里也超過500次。

??從投資模式和投資風格看又各有千秋。阿里的股權投資中業(yè)務戰(zhàn)略意圖較強,更多扮演的是戰(zhàn)略投資者的角色,注重投資與業(yè)務的協(xié)同性,“中心化”特征顯著,投資風格激進,追求控制權,大規(guī)模的收并購項目較多。而騰訊的投資風格更顯緩和,以股權投資為主,并不以控股為目的。在投資方向上,騰訊涉足領域更廣,并不局限于與主業(yè)相關性產(chǎn)業(yè)。

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??其次,互聯(lián)網(wǎng)巨頭通過投資已取得了可觀的收益,成為利潤的重要來源。例如,阿里2018財年以來,投資收益占到凈利潤近半數(shù),其中2020財年,利息、投資收益達到729.56億元,占凈利潤49%。

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??反觀房地產(chǎn)行業(yè),房企參與創(chuàng)投越來越多,并逐步瞄準跨行業(yè)、低門檻、高成長的價值投資,作為投資領域新勢力,如若要快速成長起來、擴大影響力,參考互聯(lián)網(wǎng)公司相關路徑有助于提升投資效率與效益。

??02 房企與互聯(lián)網(wǎng)公司投資特征異同點

??1、房企A、B輪投資占比超70% 

??房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資,其中以A輪(pre-A輪、A輪、A+輪)和B輪(pre-B輪、B輪、B+輪)為主,整體占比超過70%。早期及中期融資所需的資金規(guī)模多在千萬或億元級,準入門檻相對較低。

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??互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)投資業(yè)務則趨向穩(wěn)定,七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭連續(xù)2年投資事件數(shù)量保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計,2019年累計達到264件,2020年整體也未受到疫情的影響,達到260件。從輪次分布上來看,隨著項目公司的成長,互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資輪次整體后移。

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??2、雙方投資圍繞主業(yè)賦能特征顯著

??從投資方向來看,目前房企投資標的企業(yè)主要可分為三大類:

??與地產(chǎn)開發(fā)關聯(lián)較強的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè),通過在建筑材料、智能家居、家裝等細分領域的投資發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應,提質增效、賦能主業(yè)。

??房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)或社區(qū)生活服務企業(yè),基于互聯(lián)網(wǎng)提供線上線下相結合的數(shù)字化服務,投資布局存量市場。目前,基于互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)投細分領域主要有房產(chǎn)服務、生活服務、企業(yè)服務、社區(qū)服務等。

??從事互聯(lián)網(wǎng)或高新科技領域的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè),房企主要看好其增值潛力,以財務投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發(fā)、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發(fā)展方向。

??互聯(lián)網(wǎng)巨頭近兩年重點投資布局企業(yè)服務與文娛傳媒方向,房地產(chǎn)相關投資熱度穩(wěn)健。2020年,互聯(lián)網(wǎng)巨頭的前三大投資方向是企業(yè)服務(13.8%)、文娛傳媒(11.9%)和游戲(11.5%),金融、人工智能和教育領域緊隨其后。其中,游戲、人工智能和電子商務領域的投資數(shù)量明顯上升。2020年,互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關領域(包含上下游)投資次數(shù)有12次,相較2019年下降3次,整體投資熱度較為穩(wěn)定。

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??綜合來看,互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資布局邏輯主要以企業(yè)主營業(yè)務相關投資為主、多元化投資為輔,以幫助母公司構建外部生態(tài)圈。本文將以騰訊的投資項目為例,來說明互聯(lián)網(wǎng)公司的投資策略。

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??由于企業(yè)背景和主營業(yè)務不同,互聯(lián)網(wǎng)公司投資重點領域也表現(xiàn)出一定的差異化。阿里和京東在電子商務以及物流領域投資數(shù)量較多,美團點評關注與餐飲業(yè)務聯(lián)系密切的農(nóng)業(yè)板塊,小米積極孵化硬件產(chǎn)品,打造物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈?;ヂ?lián)網(wǎng)巨頭們積極投資,將多元化產(chǎn)業(yè)通過登錄入口、平臺串聯(lián)在一起,但是仍然以主營業(yè)務為核心,其定位并沒有模糊。

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??3、互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資路徑涵蓋市場風口,房企可重點關注

??互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資路徑可以歸納為三類。

??首先,互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)揮流量優(yōu)勢,押注投資風口,不斷擴大生態(tài)圈。憑借穩(wěn)固的流量與較低的擴張成本,互聯(lián)網(wǎng)巨頭的生態(tài)圈日趨完善,能夠不斷提高企業(yè)的利潤。

??其次,積極延伸至產(chǎn)業(yè)鏈上下游,補足業(yè)務短板,加強供應鏈整合?;ヂ?lián)網(wǎng)公司布局上游通訊設備、硬件等企業(yè),或延伸至下游更多服務應用,以促進生產(chǎn)效率的提升,增強企業(yè)的議價能力。

??第三,積極投資先進科技領域,捕捉顛覆性機會。對互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言,投資不僅是業(yè)務支持的手段,更是在互聯(lián)網(wǎng)人口紅利逐漸消失后業(yè)務創(chuàng)新的重要途徑。隨著投資項目數(shù)量與金額的不斷增加,互聯(lián)網(wǎng)公司通過生態(tài)圈賦能被投企業(yè)的能力逐漸提升,在創(chuàng)投領域的影響力也隨之上升,這對于房企進入投資領域有著重要的借鑒意義。

??03 共同聚焦四類投資方向

??規(guī)模型房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭在股權投資中都具備資本優(yōu)勢和資源吸引力,兩大資本的共同投向增長預期看好。對比房企和互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)投領域,其共同聚焦的投資領域主要有四類方向:

??一是圍繞B、C端展開的“服務領域”,涉及企業(yè)服務、生活服務。二是科技賦能方向,涉及電子技術、信息技術、人工智能等新工業(yè)領域,將成為未來的投資風口。三是生物醫(yī)療行業(yè),包括生物制藥、醫(yī)療、健康等。四是房地產(chǎn)行業(yè)上下游相關領域,包括房產(chǎn)交易服務、物管以及家電家居行業(yè)。

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??涉足生物醫(yī)療投資方向,領域涉及生物制藥、醫(yī)療、健康等行業(yè)。當前,碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華潤、遠洋等一批房企均已經(jīng)涉足生物醫(yī)療行業(yè),重點房企在該領域的投資比重達20.6%。但生物醫(yī)療領域的偏早期輪次投資均相對較多,A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%,該領域的“培育性”投資特征顯著,投資的邏輯是考慮行業(yè)高速成長性,以及考慮自身的協(xié)同效應。

??從互聯(lián)網(wǎng)公司在房地產(chǎn)領域探索來看,房地產(chǎn)行業(yè)處于智能化、數(shù)字化轉型階段,因此給互聯(lián)網(wǎng)公司帶來了更多的投資和合作的機會。投資方向主要有三大類:房產(chǎn)交易服務商、物業(yè)管理以及家居家電行業(yè)。

??隨著存量市場增長,房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的投資價值日益凸顯,從投資格局來看,目前互聯(lián)網(wǎng)公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營。

??早在2016、2017年,騰訊就先后參與了鏈家(貝殼前身)的B輪融資以及戰(zhàn)略融資,并在2019年以8億美元領投貝殼D輪融資,多次投資動作也顯示了騰訊對該領域的重視,目前騰訊是貝殼的第二大股東,持股比例達16.5%。此次投資,不僅為騰訊帶來了可觀的投資收益,同時也提高了騰訊布局房產(chǎn)交易市場的競爭力。

??阿里則通過投資易居,加速該領域的布局。2018年7月,阿里參與了易居Pre IPO輪融資,2020年再度增持,成為易居控股第二大股東,并與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作,聯(lián)合推出了“天貓好房”平臺,引發(fā)巨大反響。

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??房企和互聯(lián)網(wǎng)公司基于各自的產(chǎn)業(yè)基礎布局投資生態(tài)圈選擇投資標的同時,一些被雙方共同看好的行業(yè)“獨角獸”值得關注。雙方均參與投資標的涉及:汽車交通、教育、房產(chǎn)服務、生物醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)技術服務等多領域,其中多數(shù)標的發(fā)展已初具規(guī)模,尤其是“服務”領域的企業(yè),例如滴滴出行、每日優(yōu)鮮、火花思維等,在不同服務領域內均具有突出表現(xiàn)。

??房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同鎖定的投資標的,一方面基于其在行業(yè)中突出地位及良好的基本面,另一方面看好其具備新時代下潛力化的商業(yè)模式與可觀的發(fā)展前景。

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??目前房企投資特征參與門檻較低,參投輪次集中在前中期。而互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資已經(jīng)發(fā)展成熟。近兩年七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資事件數(shù)量整體穩(wěn)定,今年投資也并未受到疫情的影響,其中騰訊投資表現(xiàn)最為活躍。

??布局方向上,無論是房企還是互聯(lián)網(wǎng)公司,圍繞主業(yè)賦能的特征都較為顯著。房企聚焦產(chǎn)業(yè)鏈上下游、存量市場等,不同互聯(lián)網(wǎng)公司投資雖然各有側重點,但仍然以主營業(yè)務為核心,定位并沒有模糊。

??互聯(lián)網(wǎng)公司投資不斷向房地產(chǎn)領域延伸,大舉投資房產(chǎn)交易服務商、物管企業(yè)以及房地產(chǎn)后延領域家居家電企業(yè),憑借強大資本和技術實力,互聯(lián)網(wǎng)公司具備相當?shù)母偁幜?,房企不可避免受到一定威脅,收益面臨被瓜分。但是,房地產(chǎn)線上化轉型趨勢下,市場潛力巨大,互聯(lián)網(wǎng)公司與房企合作可以實現(xiàn)更高的效益,未來雙方合作遠大于競爭。而同作為大資本且各具優(yōu)勢,如何協(xié)調好角色分配是成功合作的關鍵。

??在投資標的選擇上,已有細分產(chǎn)業(yè)的“獨角獸”獲得了房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同參投,在房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭雙重“大資本”支持下,被投企業(yè)未來發(fā)展前景向好。

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