??從2019年8月到現(xiàn)在，許永軍已經(jīng)在招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商蛇口” ）董事長(zhǎng)的位置上坐了1年半時(shí)間，但他還沒(méi)能扭轉(zhuǎn)乾坤。2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2020年，該公司錄得超過(guò)3成的營(yíng)業(yè)收入增速，但歸母凈利潤(rùn)卻同比減少了約23.6%。這是招商蛇口2015年重組以來(lái)，首次交出利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的成績(jī)單。

??在2020年4月的業(yè)績(jī)會(huì)上，許永軍曾表示，要以穩(wěn)為核心，質(zhì)量?jī)?yōu)先，效益優(yōu)先。這三個(gè)指標(biāo)，至少穩(wěn)和效益，招商蛇口在2020年都沒(méi)做到，令不少投資者大失所望。

??結(jié)算毛利率低、存貨跌價(jià)損失高、子公司轉(zhuǎn)讓投資收益減少，是招商蛇口增收不增利的主要影響因素。在該公司內(nèi)部人士看來(lái)，加大項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓力度雖有助于平滑利潤(rùn)波動(dòng)，但并不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，要穩(wěn)住業(yè)績(jī)，還是得解決前面兩個(gè)短板。來(lái)自營(yíng)銷(xiāo)一線的總經(jīng)理蔣鐵峰便肩負(fù)著破題的重任，自他上任以來(lái)，已在投資和成本端做了不少工作，期望能夠解決利潤(rùn)率低的難題。但這一指標(biāo)的改善，沒(méi)有兩三年時(shí)間是無(wú)法在報(bào)表上看到成效的。

??營(yíng)業(yè)收入增3成  凈利潤(rùn)跌2成

??2019年，招商蛇口錄得了2015年重組上市以來(lái)的最低歸母凈利潤(rùn)增速，5.2%。這讓招商蛇口的管理層在2020年初的業(yè)績(jī)會(huì)上備受詰難。發(fā)難的投資者們那時(shí)還不知道，2020年的情況會(huì)更糟糕。

??業(yè)績(jī)的下行壓力在2020年的中報(bào)就已凸顯。2020年上半年雖然受疫情影響，大部分地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)都比預(yù)期要遜色，但招商蛇口的表現(xiàn)還是讓人大跌眼鏡，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)45.7%至243.2億元，凈利潤(rùn)只有12.42億元，同比下降77%，歸母凈利潤(rùn)為9.13億元，同比下降81.4%。

??到了三季報(bào)，收入和利潤(rùn)的走勢(shì)繼續(xù)背離，前三季度招商蛇口的收入同比大增96%，歸母凈利潤(rùn)卻下跌57%。

??經(jīng)過(guò)最后一個(gè)季度的努力，歸母凈利潤(rùn)的跌幅有所收窄，但全年負(fù)增長(zhǎng)的命運(yùn)還是難以逃脫。2020年全年，招商蛇口預(yù)計(jì)自己能有約1296億元的總收入，同比增加32.7%，利潤(rùn)總額約241億元，同比減少7.71%，歸母凈利潤(rùn)約122.5億元，同比減少23.6%。

??據(jù)了解，2016年-2018年，招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)增速分別為39%、27.5%、20.4%，2019年雖首次跌至個(gè)位數(shù)的增幅，但仍勉強(qiáng)維持正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而2020年則是該公司在重組后的首次負(fù)增長(zhǎng)。這超出了很多機(jī)構(gòu)的預(yù)料，此前曾有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)招商蛇口2020年可錄得165億元的歸母凈利潤(rùn)，較2019年有些微增長(zhǎng)，保守點(diǎn)的也只是將盈利預(yù)測(cè)下調(diào)10%到144億元。

??招商蛇口將歸母凈利潤(rùn)的下跌歸結(jié)為三類(lèi)因素，首先是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的同比下降，其次是計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加9.7億元，光這一項(xiàng)計(jì)提就減少了歸母凈利潤(rùn)21.84億元。最后是2019年該公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益比2020年多了31.17億元，因此歸母凈利潤(rùn)也比2020年多出25.1億元。

??對(duì)于2020年交出的成績(jī)單，招商蛇口的管理層想必早已心里有數(shù)。許永軍曾給市場(chǎng)打過(guò)預(yù)防針，直言行業(yè)環(huán)境早已發(fā)生變化，若要保持原來(lái)的利潤(rùn)增速，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)很大。大幅增長(zhǎng)固然不可期，但大部分上市公司都會(huì)將業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度控制在一定范圍內(nèi)，保持市場(chǎng)預(yù)期的平穩(wěn)，畢竟對(duì)資本市場(chǎng)而言，業(yè)績(jī)的大起大落可不是一個(gè)好信號(hào)。據(jù)知情人士透露，早在兩三年前，招商蛇口內(nèi)部便有希望采取措施平滑業(yè)績(jī)波動(dòng)的聲音出現(xiàn)，從目前來(lái)看，這一建議有可能未被采納，也可能是能夠調(diào)節(jié)的空間已經(jīng)不多。

??新任總經(jīng)理的新措施

??盈利能力弱的根源是有些項(xiàng)目沒(méi)拿好、沒(méi)拿對(duì)。中信證券認(rèn)為，歷史上，招商蛇口的盈利依賴(lài)于少數(shù)存量核心項(xiàng)目及整體出售部分物業(yè)。公司銷(xiāo)售額雖大，但在一些地區(qū)開(kāi)發(fā)能力有待提升，單區(qū)域盈利能力一般。而2017年、2018年獲取的高地價(jià)、低毛利項(xiàng)目在近兩年集中結(jié)算和計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備便導(dǎo)致了盈利表現(xiàn)不佳。

??2019年，招商蛇口計(jì)提了20.92億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，已經(jīng)是近年來(lái)的最高值，2020年這個(gè)數(shù)字進(jìn)一步增加到了25.3億元。該公司內(nèi)部人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)具有高政策相關(guān)性，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格未達(dá)預(yù)期一方面有市場(chǎng)環(huán)境的影響，另一方面也有自身拿地失誤的原因?！肮疽苍诜此歼@個(gè)情況，2020年對(duì)市場(chǎng)的看法更清醒了，拿地也有所優(yōu)化?！?/p>

??2019年10月，在許永軍升任董事長(zhǎng)2個(gè)月后，蔣鐵峰被提拔為總經(jīng)理。此前，他歷任招商蛇口南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)，華東連續(xù)兩年成為招商蛇口銷(xiāo)售貢獻(xiàn)第一的區(qū)域。

??上任后，蔣鐵峰主抓的便是地產(chǎn)板塊，首先是把投資決策80%以上下放到了區(qū)域，強(qiáng)調(diào)不拿地王，注重貨地比安全和可研承諾的兌現(xiàn)。他提出，招商蛇口不再主動(dòng)積極展新的城市，在目前已進(jìn)入的70個(gè)城市里盡量去深耕，提高項(xiàng)目權(quán)益比和操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量。根據(jù)這些要求，招商蛇口開(kāi)始推行“一城一模板”措施，期望從發(fā)展、設(shè)計(jì)、成本、工期、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等各維度提高綜合操盤(pán)能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。這被認(rèn)為是該公司內(nèi)部管理的最大進(jìn)步之一。

??“除了抓投資，也抓成本控制，盡量縮小跟行業(yè)頭部企業(yè)的差距，希望毛利率有所改善?！鄙鲜鰞?nèi)部人士表示。

??從機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)來(lái)看，蔣鐵峰的工作還是得到了一定的認(rèn)可。據(jù)中金公司的測(cè)算，招商蛇口2020年新增土儲(chǔ)稅前毛利率約27%，預(yù)計(jì)2022年起結(jié)算利潤(rùn)率有望反彈。

??蔣鐵峰也希望未來(lái)能拿出更好的成績(jī)。1月30日，招商蛇口在深圳召開(kāi)了2021年工作會(huì)議，他的工作報(bào)告中有不少信息值得關(guān)注，包括“趕超進(jìn)位，沖擊行業(yè)第一梯隊(duì)”的目標(biāo)，以及考核創(chuàng)新、提質(zhì)增效，向管理要效益等具體措施。

??只不過(guò)，從新增土地到項(xiàng)目結(jié)算，至少還需要2年-3年的時(shí)間。有多少長(zhǎng)線資金愿意陪伴招商蛇口，靜待該公司所謂的價(jià)值釋放，還是個(gè)懸念。