??3月28日晚間，遠洋資本斥資200億元收購紅星地產(chǎn)的傳聞，在地產(chǎn)圈不脛而走。

??兩個小時后，官方辟謠稿上線。遠洋資本回應稱，18%的股權(quán)對應交易對價為10.3億元。據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，此次并非“車建興出售紅星地產(chǎn)”，而是引入新戰(zhàn)投方。交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)。

??截至發(fā)稿前，上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“紅星地產(chǎn)”）的股權(quán)架構(gòu)未顯示變更，仍由上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理、上海鈺蕭管理咨詢和上海鈺萃管理咨詢分別持股97.09%、1.94%和0.97%；最終受益人為車建興，持股61%。

??其中，大股東上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理由重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“紅星企發(fā)”）100%全資持股。

??在紅星美凱龍集團旗下，紅星企發(fā)負責以百貨商場為主的城市綜合體和依托綜合商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目開發(fā)，成為車建新的“右手”；上市公司紅星美凱龍（1528.HK）負責自持家居商場，則成為車建新的“左手”。

??讓外界沒料到的是，去年轟轟烈烈戰(zhàn)投金科的車建新，現(xiàn)在卻被別家“反投”。

??此次合作的牽線“紅娘”是高和資本執(zhí)行合伙人周以升，而故事另一“主人公”是遠洋資本，它是遠洋集團（03377.HK）旗下獨立的投融資平臺，負責住宅、開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)投資、融資業(yè)務，并逐步發(fā)展成為專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機構(gòu)。

??不止于遠洋資本，近年來越來越多房企陸續(xù)設(shè)立資本平臺，例如金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融、金地穩(wěn)盛投資等，以便借助基金、金融等方式，為業(yè)務布局打開更大的想象空間。

??“引戰(zhàn)”成紅星地產(chǎn)降負債最有效方式

??區(qū)別于其他開發(fā)商，紅星地產(chǎn)是依托紅星美凱龍MALL起來的，一般選擇與家居MALL捆綁拿地。

??在三道紅線的背景下，去年房企都在拼命降負債、去杠桿，紅星地產(chǎn)卻為沖擊千億目標頻繁拿地。拿到地塊不久后，紅星地產(chǎn)引入合作方早已成為常態(tài)。

??紅星地產(chǎn)自身公開融資并不多，除了質(zhì)押股權(quán)，其大部分依賴于紅星美凱龍集團提供資金支持。

??3月1日，紅星美凱龍的37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會的審核通過，這是其自2018年A股上市以來首次進行股權(quán)再融資。

??緊接著3月10日，上市公司紅星美凱龍的母公司紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱“紅星美凱龍集團”）成功完成2021年公司債券（第一期）發(fā)行，規(guī)模為30億元。

??今年3月，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司被傳出正籌備赴港上市，估值預期約在120-150億元左右。

??外界不禁發(fā)出疑問，為何旗下紅星地產(chǎn)板塊不分拆上市？業(yè)內(nèi)人士指出，目前A股不允許地產(chǎn)企業(yè)上市及再融資，在港股上市的市值并不會高。

??由此可見，紅星地產(chǎn)“引戰(zhàn)”遠洋資本，或許也就成了紅星美凱龍降負債、再融資的最有效方式之一。

??回溯30多年來，用600元創(chuàng)業(yè)，從江蘇常州的木匠到“全球Mall王”，車建新筑起了一個集家居、地產(chǎn)、建筑裝飾、設(shè)計云平臺、影業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)的“紅星系”。

??他的左手是家居Mall紅星美凱龍（1528.HK），右手是地產(chǎn)板塊紅星地產(chǎn)。

??回看紅星地產(chǎn)的發(fā)展歷程，十多年前，在迅猛布局家居帝國的同時，車建新開始進軍地產(chǎn)業(yè)。2009年，紅星地產(chǎn)正式成立，主營業(yè)務范圍涵蓋商業(yè)運營管理、不動產(chǎn)開發(fā)。

??在那個地產(chǎn)行業(yè)波動的高峰期，主打家居業(yè)的紅星美凱龍不惜重金挖角，擴容團隊，包括原金科集團總裁諶俊宇、原萬科集團執(zhí)行副總裁袁伯銀、原萬達商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理張華容等。

??紅星美凱龍的發(fā)展戰(zhàn)略、擴張節(jié)奏、資本運作前景、現(xiàn)有平臺基礎(chǔ)以及車建新個人魅力等，給了這些高管另一個“舞臺”。從2009年到2012年短短三年時間，紅星地產(chǎn)布局17個城市落子20個項目。

??2013年4月，紅星美凱龍集團宣布全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，到2020年將建成100個城市綜合體。其城市綜合體項目涵蓋購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)。

??彼時，任紅星地產(chǎn)總裁兼紅星商業(yè)董事長諶俊宇直接表示，“紅星商業(yè)的模式基本和萬達模式一樣”。

??往后，紅星地產(chǎn)制定了“深耕城市、深入?yún)^(qū)域”戰(zhàn)略，從立足上海到布局全國。截至目前，紅星地產(chǎn)已在天津、重慶、蘇州、太原、金華、青島等全國53城座城市落子100余個項目，對外投資80家子公司（其中10家已注銷）。

??車建新于2018年上宣布，公司正向千億銷售目標邁進。但截至2020年末，紅星地產(chǎn)全口徑銷售額達614億元，仍未實現(xiàn)破千。

??此外，在邁進千億的征程上，紅星地產(chǎn)以目前100個項目落地53城來計算，平均每座城市所開發(fā)的樓盤不足2個，這導致管理難度加大，且較多土儲位于三四線城市，面臨較大的去化風險。

??遠洋們的資本局

??此次故事另一“主人公”是遠洋資本，它是遠洋集團旗下獨立的投融資平臺，其業(yè)務范圍涵蓋了債權(quán)投資、不動產(chǎn)投資、股權(quán)投資、投資顧問、戰(zhàn)略投資及其他等五大板塊，并打造“募投管退”的周期閉環(huán)。

??近年，遠洋資本雖然在大健康、大物流、大環(huán)保、大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域，進行著“花樣”的股權(quán)投資；但實際上，債權(quán)投資板塊才是它的營收主力。

??2017年至2019年，以及2020年上半年，其債權(quán)投資收入為5.69億、6.15億、7.38億、5.46億，占總收入比例分別為94.2%、76.5%、59.3%、68.7%。盡管占比有逐漸下滑之勢，但仍占七成。

??這一板塊在運轉(zhuǎn)的過程中，既包括“股權(quán)+債權(quán)”模式，也包括直接債權(quán)投資模式，兩種業(yè)務模式在管規(guī)模約各占50%，投資周期一般為2-3年。

??所謂的“股權(quán)+債權(quán)”，即該公司先通過股權(quán)收購的方式獲取標的項目部分股權(quán)，并引入資金向項目公司提供借款。此次與紅星地產(chǎn)的合作，或許也少不了這些“常規(guī)操作”。

??除此之外，紅星美凱龍有許多商業(yè)地產(chǎn)項目，也會觸發(fā)遠洋資本的另一個業(yè)務板塊——不動產(chǎn)投資。雖然不動產(chǎn)投資的營收占比較小，但它也是公司的業(yè)務標簽之一。

??以往，遠洋資本常常作為GP發(fā)起設(shè)立基金，收購商辦、物流、產(chǎn)業(yè)等存量物業(yè)，然后通過改造、運營管理提升資產(chǎn)價值；此后項目的退出方式，則包括市場化退出（出售）、資產(chǎn)證券化等。這種模式也有可能套用到紅星的商業(yè)項目之中。

??聯(lián)手紅星地產(chǎn)后，遠洋集團在后續(xù)拿地、中小型城市綜合體運營上，有了另外一條獲取資源的通道。這對于聚焦一二線的遠洋來說，無疑是集中供地政策出臺后，謀求生存空間的新舉措。

??遠洋集團董事局主席、總裁李明李明向來不只著眼于地產(chǎn)，很早之前，他就在公開場合，表明遠洋要成為一個具備產(chǎn)業(yè)投資能力的“投融資集團”。

??2013年2月，遠洋集團內(nèi)部成立了房地產(chǎn)金融事業(yè)部，四年后，該事業(yè)部衍化為遠弛資本管理有限公司，注冊資本為2億元。它就是如今遠洋資本的前身。

??在曾經(jīng)的多元化浪潮中，遠洋集團一直將遠洋資本，當作幾大業(yè)務板塊之一，并持續(xù)看好與“偏愛”。即使后來主業(yè)遭受羈絆，長租公寓、養(yǎng)老服務等都被剝離出上市平臺，該集團也未曾將遠洋資本割舍出去。

??目前，它由寧波梅山保稅港區(qū)奧莘億洋投資管理有限公司（簡稱“奧莘億洋”），直接持有100%股權(quán)。在奧莘億洋之上，遠洋集團通過一系列境內(nèi)外公司，間接持有遠洋資本49%股權(quán)，成為其第一大股東。

??房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在發(fā)展過程中，許多房企自然而然都有了設(shè)立資本平臺的需求，以便借助基金、金融等方式，為業(yè)務布局打開更大的想象空間。

??樂居財經(jīng)查閱獲悉，目前已有多家房企擁有自身的投融資平臺。除了金地的穩(wěn)盛投資之外，遠洋資本、金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融等，都是在2010年之后才誕生的。

??它們圍繞著地產(chǎn)“主線”，開展股權(quán)、債權(quán)、不動產(chǎn)投資，募集的資金不僅用于房地產(chǎn)，還用于商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)，以及龐大的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，甚至還涉及新興的科技、大健康等領(lǐng)域。

??看著眼下縱橫交錯，熙熙攘攘的投資線條，或許讓人難以相信，大部分平臺在創(chuàng)立之初，其實都只意在為它們集團的內(nèi)部提供服務，尋求“獨善其身”，而沒有對外伸展投資觸角的“遠志”。

??比如，成立于2006年的穩(wěn)盛投資，它一開始就只想幫母公司做股權(quán)或債權(quán)融資；而2018年才成立的首金資本，其起初也強調(diào)“為首創(chuàng)置業(yè)引入和聯(lián)合外部資源”，助力首創(chuàng)置業(yè)完成千億目標。

??只不過，有些平臺后來發(fā)展順遂，就逐漸轉(zhuǎn)換了角色，成長為私募基金平臺，變?yōu)橥度诠芡说牟僮髡摺?/p>

??毫無疑問，它們擁抱了“黑石”模式，踩中了過去十余年中國地產(chǎn)基金發(fā)展的節(jié)點。

??資本平臺在收取咨詢費、管理費的同時，還享有投資收益，它們的毛利率一般較高。以遠洋資本為例，其2017至2019年的毛利率，就分別達70.42%、53.96%、61.06%。這對于逐利的房企，有著很大的吸引力。

??但事物總是一體兩面，要“培育”這樣一個平臺并不容易。隨著投資節(jié)奏的醞釀與轉(zhuǎn)換，它們都對資金、運營能力有著較高的要求。

??就算是歷經(jīng)幾年打磨的遠洋資本，其2017年、2018年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額，也仍為-1.56億元、-1.39億元，直到2019年才轉(zhuǎn)為正數(shù)。盡管如此，它還要抽出大量的資金，放入“長期應收款”一項中。

??有時候周轉(zhuǎn)不力，還要反過來尋求集團的輸血與援助。