??這幾乎是所有職業(yè)經(jīng)理人無法逃脫的命運(yùn)，即奉命于企業(yè)“危難之間”，卻無法與企業(yè)一直相伴。

??4月1日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“建業(yè)地產(chǎn)”，00832.HK）原首席執(zhí)行官袁旭俊在個(gè)人微信上宣稱，即將從經(jīng)理人轉(zhuǎn)入創(chuàng)業(yè)者的角色，并感謝在建業(yè)50個(gè)月的時(shí)光。

??建業(yè)地產(chǎn)也在公告中表示，袁旭俊已通知董事會(huì)其將辭任首席執(zhí)行官一職，但繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事服務(wù)公司。接替袁旭俊出任建業(yè)地產(chǎn)CEO的是擁有逾16年房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的王俊。

??一位接近建業(yè)地產(chǎn)的人士稱，袁旭俊和建業(yè)地產(chǎn)是互相成就的。如果不來建業(yè)，袁旭俊可能還只是萬科的一個(gè)城市總經(jīng)理。來到建業(yè)，他把一家中型房企從200億做到1000多億的銷售額，這個(gè)事業(yè)高度會(huì)比一直留在萬科更有成就感；從建業(yè)的角度看，袁旭俊帶來更先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，疊加行業(yè)的上升趨勢(shì)，近年的增速大大超過以往，股價(jià)也翻了一倍。

??此前一日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布了2020年年報(bào)，期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤(rùn)18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業(yè)地產(chǎn)最近四年來，首度出現(xiàn)增收不增利的局面。

??千億陪跑

??袁旭俊與建業(yè)地產(chǎn)的故事，還要從2017年說起。

??2017年1月的一場(chǎng)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布會(huì)上，胡葆森忍不住主動(dòng)爆料：萬科舊將袁旭俊，將出任建業(yè)地產(chǎn)新總裁。

??時(shí)年49歲的袁旭俊，擁有逾20年財(cái)務(wù)及管理經(jīng)驗(yàn)。他曾在1986年獲得上海市機(jī)電工業(yè)學(xué)校財(cái)務(wù)專業(yè)畢業(yè)證書，2001年又于澳門科技大學(xué)取得工商管理專業(yè)碩士學(xué)位。

??最令人關(guān)注的是，袁旭俊曾在萬科任職。1994年，袁旭俊加入萬科從事成本核算工作，擔(dān)任過上海萬科公司財(cái)務(wù)部成本核算主管，離開萬科前的職位為萬科徐州公司總經(jīng)理。

??與袁旭俊一同履新建業(yè)的，還有新上任的CFO胡平。胡平也曾于2006至2017年2月間于萬科內(nèi)任職，任至萬科屬下公司的經(jīng)理。

??正因?yàn)檫@樣的人事變動(dòng)和安排，彼時(shí)，坊間還傳出“萬科可能要全面收購(gòu)建業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的聲音，但這一猜想很快就被證偽。

??不過，已過花甲之年的建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森曾在接受采訪時(shí)，表達(dá)了將來對(duì)建業(yè)地產(chǎn)繼承問題的安排，“將來會(huì)聘請(qǐng)人來管理，或交給我的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，不一定是一個(gè)人，可能是一個(gè)團(tuán)隊(duì)?！?/p>

??請(qǐng)來了袁旭俊，等于讓胡葆森買到一張?zhí)ど峡焖倭熊嚨能嚻薄?016-2019年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額從201.46億增長(zhǎng)到了1011.5億，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到71.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

??2020年年報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)期內(nèi)營(yíng)收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤(rùn)18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

??2020年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1026.42億元，以此計(jì)算，近五年，其合同銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率為45.5%。

??截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目180個(gè)，其中位于鄭州25個(gè)、河南省其他城市共152個(gè)及海南省3個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約為3265.4萬平方米。從項(xiàng)目布局來看，時(shí)至今日，建業(yè)地產(chǎn)仍然“只有河南”。

??寄望代建業(yè)務(wù)

??早年，王石曾給建業(yè)老板胡葆森一條妙計(jì)：吃一省足矣。王石的理由是，河南人口有一億多，經(jīng)濟(jì)總量也排在全國(guó)前五，在中國(guó)雖是一省，但若放在世界上任何其它地方，甚至就是一個(gè)大國(guó)的體量；而且，專注一省，更易集中資源，能夠節(jié)省各種成本。

??王石還說，這個(gè)建議曾經(jīng)給過很多人，但真正把話聽進(jìn)去的只有胡葆森。

??實(shí)現(xiàn)從百億到千億的跨越，建業(yè)地產(chǎn)并非表面看起來“河南市場(chǎng)占有率持續(xù)第一”那般光鮮。

??2020年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率19.9%較2019年的26.0%下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)；融資成本方面，由2019年約人民幣3.95億元上升221.8%，至2020年約人民幣12.72億元。

??與此同時(shí)，“降債”也成為建業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)務(wù)之急。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至期末，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，較上年同期下降約0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.48，較上年同期下降約0.33。

??按照“三道紅線”指標(biāo)來看，建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比均符合“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，目前還有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項(xiàng)尚未降至紅線以下。

??如今，把“寶”一直壓在河南的建業(yè)地產(chǎn)，正在尋找新的增長(zhǎng)極。

??2015年建業(yè)地產(chǎn)開始實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，隨后，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)占比逐漸走高。

??2018-2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。

??相對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的拿地、開發(fā)銷售，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為“輸出品牌、管理、服務(wù)及資本”。盈利模式為通過代建入股項(xiàng)目或另外收取代建項(xiàng)目的管理費(fèi)、品牌使用費(fèi)等來獲取收益，也就意味著，輕資產(chǎn)銷售額并不是房企傳統(tǒng)意義上的銷售。

??2020年年初，建業(yè)地產(chǎn)管理層指出，公司2020年重資產(chǎn)的銷售目標(biāo)為800億元。按此計(jì)算，2020年建業(yè)重資產(chǎn)的目標(biāo)完成率為85.42%，未能如約完成銷售目標(biāo)。所以建業(yè)地產(chǎn)的所謂千億規(guī)模，至少是3成多的水分。

??去年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺(tái)CCMC集團(tuán)即中原建業(yè)集團(tuán)（下稱“中原建業(yè)”）在港股主板上市。

??中原建業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，2017-2019年，中原建業(yè)的收益復(fù)合年增長(zhǎng)率82.2％，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率112.5％，凈利潤(rùn)率維持在60％左右，有息負(fù)債為0，保持了可觀的增長(zhǎng)速度和健康的財(cái)務(wù)狀況。

??綠城中國(guó)金融事業(yè)部一位人士告訴記者，具備良好的開發(fā)能力、品牌號(hào)召力和供應(yīng)鏈管理能力的房企，未來在代建業(yè)務(wù)上比較有想象空間?！八麄兩踔量梢酝ㄟ^金融、產(chǎn)業(yè)等資源的加持，不斷培養(yǎng)轉(zhuǎn)化出一批新的客戶群體，延展出新的業(yè)務(wù)形態(tài)?！?/p>

??但需要注意的是，現(xiàn)在較為頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能會(huì)使部分企業(yè)做代建的動(dòng)力減弱。因?yàn)槠放埔鐑r(jià)，或者管理增值在最終的售價(jià)上，體現(xiàn)的不會(huì)那么明顯，該人士稱。

??截至目前，胡葆森在港股已擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技（00726.HK）以及建業(yè)新生活（09983.HK）三家上市公司，若中原建業(yè)成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺(tái)。

??當(dāng)前，同行業(yè)內(nèi)的“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）的市值近80億港元，市盈率為14左右，為中原建業(yè)上市提供了可以參照的標(biāo)準(zhǔn)。