公司鄧鑫妮 2021-04-16 15:18:51 來源:樂居財經(jīng)
??外出尋找目標,碧桂園服務(wù)(06098.HK)眼光一向犀利,且要求嚴苛,但對自家兄弟,條件“放寬”了不少。
??4月13日晚間,踩著30分鐘一篇的間隔節(jié)奏,碧桂園服務(wù)在一個小時內(nèi)披露了三條和收并購有關(guān)的公告。
??先是宣布完成對藍光嘉寶服務(wù)的收購,且有意將其私有化;半小時后,公示收購潔佳物業(yè)的業(yè)績承諾;又過了半個小時,宣布用2000萬元收購貴陽、廣州、深圳的四家商管公司。
??前兩則是對原先收購的補充說明,最后一則新增收購看點更足。
??四家商管公司背后都有碧桂園(02007.HK)的身影,由其間接高比例持股。接盤這四家,也就成了兄弟公司間的資產(chǎn)買賣。
??不過,這四家公司算不上“優(yōu)品”。樂居財經(jīng)了解到,四家公司在2019年的盈利都亮起了紅燈,凈利潤皆為負值,最高虧損額達3975萬元。在2020年稍有改善,但仍有兩家處于虧損狀態(tài)。
??而資產(chǎn)買賣似乎只是附帶,同時與碧桂園簽下的租賃和商業(yè)管理服務(wù)兩個協(xié)議才是“正題”。
??碧桂園服務(wù)雖用2000萬元接下四家成色不佳的商管資產(chǎn),但這兩個協(xié)議卻給其帶來了保收的“長期飯票”。2021年,僅商業(yè)管理服務(wù)這一項,金額上限就達到了4.2億元,且一直到2023年,每年還在上漲。
??四個標的,一半虧損
??并購業(yè)績設(shè)卡,是物企外拓選擇標的物的“硬性規(guī)定”,不僅是對未來幾年的表現(xiàn),在并購之時更是會考量許多。
??4月13日晚間的第二則公告顯示,由于潔佳物業(yè)沒有達到預(yù)計的業(yè)績,碧桂園服務(wù)拒絕向利益相關(guān)人支付價值調(diào)整和獎勵。
??然而,碧桂園服務(wù)新并購的這四家公司,不僅半數(shù)業(yè)績虧損,而且部分凈資產(chǎn)是負的。
??碧桂園服務(wù)和碧桂園的關(guān)聯(lián)關(guān)系,還要追溯到雙方的共同股東——楊惠妍,她在碧桂園服務(wù)和碧桂園控股分別受益48.46%和59.32%的股份。中間有了關(guān)聯(lián)人,雙方的交易與其對外并購的要求也有差異。
??賣方貴陽商貿(mào)城、深圳碧桂科技是碧桂園控股的全資附屬公司,東莞碧桂園則是其非全資附屬公司,廣州碧城是第三方公司;買方身份更為簡單,貴州順暉、廣州清暉和深圳莞暉都是碧桂園服務(wù)持股85%的非全資附屬公司。
??四筆并購,碧桂園服務(wù)花去了2000萬的真金白銀,而再細看這些企業(yè)的業(yè)績,可謂良莠不齊。截至2020年12月31日,商貿(mào)城經(jīng)營管理、貴州宏泰、廣州智慧城市投資和深圳碧桂園商管的凈利潤分別是2700萬、-65萬、-123萬和73萬。同期,資產(chǎn)凈值也不理想,分別是-895萬、-27萬、-123萬和7259萬。
??而對比之前的并購,拿下這四家商管公司,碧桂園服務(wù)付出的代價也較低。合計用2000萬元,分別獲得了商貿(mào)城經(jīng)營管理100%股權(quán)、貴州宏泰100%股權(quán)、廣州智慧城市投資100%股權(quán)和深圳碧桂園商管50%股權(quán).
??“從收購中能獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入及現(xiàn)金流”碧桂園服務(wù)在公告中給出了解釋,對于四家商管公司的未來抱有較高期待。
??兩個協(xié)議的“貼補”
??其實,這則公告的看點并不在碧桂園服務(wù)新增并購,而是與收購一同簽下的租賃和商業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,此舉背后頗有“貼補”碧桂園服務(wù)的意味。
??協(xié)議規(guī)定,碧桂園服務(wù)可以從碧桂園及其附屬公司租賃辦公樓、商場和停車場等,租賃時間不超過10年,2021-2023年的業(yè)務(wù)上限分別是15億元、14億元和7億元。
??同時,碧桂園及其附屬公司還將向碧桂園服務(wù)購買商業(yè)管理服務(wù)。2021年-2023年的業(yè)務(wù)上限約為4.2億元、4.5億元和4.8億元,呈上升趨勢。
??
??租賃是碧桂園服務(wù)毛利率較高的一塊業(yè)務(wù),從碧桂園承租而來的物業(yè),又為碧桂園服務(wù)增加了業(yè)務(wù)供給量。截至2020年12月31日,碧桂園服務(wù)包括租賃在內(nèi)的非業(yè)主增值服務(wù)的收入達13.7億元,毛利率上升 4.5個百分點至45.5%。
??“非業(yè)主增值服務(wù)毛利率上升主要是由于單位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務(wù)毛利率較高的業(yè)務(wù)增加所致?!北坦饒@服務(wù)在年報中指出。
??四家公司主營的業(yè)務(wù)都和商管掛鉤。事實上,商管領(lǐng)域并非碧桂園服務(wù)的強項,而接盤4家商管公司,并包攬下為碧桂園提供商業(yè)管理服務(wù),是碧桂園服務(wù)向“綜合型”物企的邁出的又一步。
??2020年半年報中,碧桂園服務(wù)聲稱,“現(xiàn)階段住宅社區(qū)仍是服務(wù)重點,隨著第三方的外拓,物業(yè)組合逐漸多元化”。如今,這一內(nèi)容的表述已經(jīng)變成,“中國領(lǐng)先的以住宅為主要業(yè)態(tài)的綜合物業(yè)管理服務(wù)運營商”。
??去年,碧桂園服務(wù)在半個月內(nèi)拿下了滿國康潔和福建東飛,其中收購滿國康潔環(huán)衛(wèi)花去24.5億元,更是創(chuàng)造了年度并購金額之最。年內(nèi),碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入由2019年的6840萬元,增至8.84億元,增幅高達1192.5%。
??“城市服務(wù)收入增長主要源于年內(nèi)通過收購滿國(滿國康潔環(huán)衛(wèi))及東飛(福建東飛)所帶來的業(yè)務(wù)大幅增長?!彼谀陥笾忻鞔_表示。
??不同于城市服務(wù)在年報中“單立門戶”,包含商管在內(nèi)的非住宅項目,在2020年財報中沒有另做細分處理,而是都放在物業(yè)管理服務(wù)中,住宅與非住宅的各自盈利水平也未得見。
眾所周知,商管服務(wù)的毛利一般高于住宅服務(wù)。2020年,碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率為34.6%。此次接盤4家商管企業(yè),又與碧桂園簽訂3年的商業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,不知會為碧桂園服務(wù)的營收帶來多大刺激,對物管服務(wù)的毛利率能提升多少。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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