??地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。在過(guò)去一段時(shí)間，若干富有冒險(xiǎn)精神的商業(yè)傳奇大佬已切身感受此中真意。比如，蘇寧的老板張近東。

??從2017年11月到2019年2月，短短15個(gè)月間，張老板就給恒大和萬(wàn)達(dá)兩家房企豪擲322億元，被急需降負(fù)債降杠桿的許教授和甩賣(mài)資產(chǎn)救急的王首富捧為好朋友，急公好義的美譽(yù)也隨之傳開(kāi)。

??不過(guò)，當(dāng)這位地產(chǎn)商的“白武士”自家后院起火時(shí)，才明白：投地產(chǎn)的錢(qián),想拿回來(lái)可難了。炒股竟然炒成了股東。

??在與恒大簽下將200億元戰(zhàn)投資金轉(zhuǎn)為普通股的補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)多久，蘇寧系就陸續(xù)曝出資金緊張問(wèn)題。上周有業(yè)內(nèi)消息指蘇寧置業(yè)的商票在多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)逾期。投資房地產(chǎn)的錢(qián)，何嘗不是壓倒駱駝的最后一根稻草？

??家居大佬車(chē)建新同樣曾以房企拯救者面目示人。2020年春天，車(chē)?yán)习宓募t星家具集團(tuán)斥資近47億元接下了孫宏斌持有的11%金科股權(quán)，解了黃紅云的燃眉之急。

??牛年春節(jié)后，車(chē)?yán)习宓募t星系遭遇了一場(chǎng)債務(wù)風(fēng)波。投資的金科地產(chǎn)股份還在禁售期。無(wú)奈之下，1個(gè)多月前，車(chē)?yán)习鍖⒓t星地產(chǎn)18%的股權(quán)賣(mài)給了遠(yuǎn)洋資本，只換回了10.3億元。

??還是萬(wàn)科看得明白，面對(duì)為何遲遲不肯出手救泰禾的追問(wèn)，祝九勝說(shuō)：“幫人忙也不是給自己添亂”。

??真金白銀鑄就友誼

??2017年12月19日，是張近東人生中值得銘記的閃亮日子。當(dāng)天，蘇寧在南京召開(kāi)了一個(gè)“智慧零售大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會(huì)”，出席嘉賓陣容之豪華至今仍為人津津樂(lè)道。據(jù)聞，2016年銷(xiāo)售過(guò)千億元的中國(guó)房企，有8成在現(xiàn)場(chǎng)，那面掛滿了著名地產(chǎn)企業(yè)logo的墻被戲稱(chēng)為是身價(jià)最高的一堵墻。

??張近東意氣風(fēng)發(fā)，從臺(tái)階上拾級(jí)而下，左邊是王健林，右邊是孫宏斌，后面跟著烏泱泱的一群人。包括恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞，新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席傅軍......全球300家地產(chǎn)企業(yè)大佬匯聚發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，紛紛與蘇寧簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??與地產(chǎn)商的友誼是真金白銀砸出來(lái)的。一個(gè)多月前，張老板掏出200億元成了恒大的戰(zhàn)略投資者，與許教授在飯局上喝交杯酒的照片在業(yè)內(nèi)廣為流傳。

??活動(dòng)結(jié)束一個(gè)多月后，張老板又花了95億元購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)約3.91%股份，當(dāng)上王首富的戰(zhàn)投。2019年2月，萬(wàn)達(dá)百貨旗下的37家百貨門(mén)店也成為了囊中物，代價(jià)是27億元。

??在外界看來(lái)，除了大方外，他還仗義。2020年9月24日，一份來(lái)源不明的文件將恒大的債務(wù)情況托出水面，在回A無(wú)望的前提下，許家印必須留下戰(zhàn)投和他們的資金。5天后，出資額高達(dá)1300億元的戰(zhàn)投們與許家印一起出席了補(bǔ)充協(xié)議的簽字儀式，其中有863億元的戰(zhàn)投表示要跟許老板同甘共苦，將戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長(zhǎng)期持有，且股權(quán)比例保持不變。作為最忠實(shí)的盟友，張近東坐在了許家印左側(cè)的C位。

??在那份文件出現(xiàn)幾天前，蘇寧曾對(duì)投資者表示，如果2021年1月恒大地產(chǎn)不能如期回A，那么公司將要求拿回200億元的戰(zhàn)投資金。彼時(shí)，蘇寧的資金狀況可能已經(jīng)不太穩(wěn)定，到了2020年12月份，資金鏈斷裂、貸款違約等傳聞不脛而走，雖然蘇寧方面說(shuō)是謠言，但張近東將蘇寧控股和蘇寧置業(yè)的股權(quán)質(zhì)押給了馬云卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??2020年，蘇寧易購(gòu)的歸母凈利潤(rùn)錄得了上市以來(lái)的最大虧損額。4月16日，蘇寧置業(yè)旗下一個(gè)子公司因?yàn)闊o(wú)法兌付105萬(wàn)元的商票而被法院凍結(jié)了資產(chǎn)，近日又被曝商票大面積逾期。除了蘇寧置業(yè)多次出質(zhì)股權(quán)給恒大人壽，作為地產(chǎn)商的“白武士”，張近東并沒(méi)有得到多少來(lái)自友誼的回饋。不少投資者對(duì)張近東急他人之所急、沒(méi)把200億元拿回來(lái)還債耿耿于懷。最終，還是深圳國(guó)資花了148億元承接了蘇寧易購(gòu)23%的股份，救張近東于水火。

??投桃容易報(bào)李難

??車(chē)建新和黃紅云的友誼建立的更早。早在2007年，車(chē)建新就斥資2.53億元取得金科地產(chǎn)6%股權(quán)，直到該公司借殼上市后3年才逐漸出清退出。

??十多年后，在黃紅云陷入與孫宏斌的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)之際，車(chē)建新再次閃亮登場(chǎng)，成為了終結(jié)戰(zhàn)局的關(guān)鍵人物。2020年4月，車(chē)建新買(mǎi)下了孫宏斌所持有的金科股份5.87億股，每股交易價(jià)格8元，總成本約47億元。

??在股價(jià)低位入手金科股份的孫宏斌賺了數(shù)十億元，而高位接盤(pán)的車(chē)建新目前還站在山崗上。以5月10日金科股份6.37億元的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，車(chē)建新持有的5.87億股，已經(jīng)浮虧了約9.57億元。算上2.64億元的含稅現(xiàn)金分紅，整體還虧6.93億元。

??投資沒(méi)賺錢(qián)就算了，關(guān)鍵是紅星美凱龍的主業(yè)也不景氣。A股上市平臺(tái)美凱龍2020年?duì)I業(yè)收入同比下降13.56%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降61.37%。截至2020年底，該公司手持65億元貨幣資金，要應(yīng)對(duì)34.5億元的短期借款，和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債119億元，捉襟見(jiàn)肘之勢(shì)已現(xiàn)。

??車(chē)建新選擇了變賣(mài)地產(chǎn)資產(chǎn)。3月底，遠(yuǎn)洋資本拿下了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是10.3億元。

??老朋友有困難，黃紅云沒(méi)有置身事外，派人到紅星地產(chǎn)做了盡調(diào)。按照金科朋友的說(shuō)法，交易沒(méi)談成，原因很復(fù)雜，資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格是主要考慮因素。

??地主家也沒(méi)有余糧

??投桃報(bào)李的故事沒(méi)有上演，放在當(dāng)前的環(huán)境下也不難理解。畢竟，做恒大的戰(zhàn)投，收益還是比較可觀的，深圳控股投了55億元，3年一共拿了近20億元的分紅，投資回報(bào)率達(dá)35%。以此計(jì)算，張近東拿到的分紅也有70億元之多。而且，在地產(chǎn)資產(chǎn)的交易中，恒大大部分時(shí)候扮演的都是賣(mài)方角色。當(dāng)然最重要的是，恒大計(jì)劃在2022年底達(dá)到綠檔要求，需要減少3600多億元的有息負(fù)債，花大錢(qián)對(duì)蘇寧伸出援手顯然跟降負(fù)債的目標(biāo)是有沖突的。

??金科股份在2020年拿出了一份符合綠檔要求的財(cái)報(bào)，雖然不少數(shù)據(jù)也是有爭(zhēng)議的，但在表面上看，資金還是比較寬裕。而且，金科有比較強(qiáng)的增長(zhǎng)欲望，五年規(guī)劃是奔著4500億元的銷(xiāo)售額去的，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上。不過(guò)，近些年金科的布局越來(lái)越往二三線重點(diǎn)城市集中，2020年的購(gòu)地金額中有74%是用在了二線城市。而紅星地產(chǎn)則主要依托家居門(mén)店、自建商場(chǎng)布局，120多個(gè)項(xiàng)目遍布全國(guó)50多個(gè)城市。有機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，紅星地產(chǎn)在低能級(jí)城市布局占比逐漸上升，較多土地儲(chǔ)備位于三線及以下城市，運(yùn)營(yíng)、去化壓力較大。從土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量上來(lái)看，金科若全盤(pán)接收，風(fēng)險(xiǎn)也不小。