2021年，依舊是收并購(gòu)頻發(fā)的年份。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購(gòu)案例達(dá)到了87起，交易額約1367億元，均呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。如萬(wàn)科收購(gòu)藍(lán)光華東多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，陽(yáng)光城61.45億元將永康項(xiàng)目公司納入囊中，遠(yuǎn)洋以40億元鎖定紅星地產(chǎn)千億貨值……均引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注。

??當(dāng)前，與此前交易總是集中在頭部房企不同的是，在各項(xiàng)政策的持續(xù)監(jiān)管之下，擁有資金實(shí)力、管理能力、產(chǎn)品實(shí)力等優(yōu)勢(shì)的綜合型房企，正以“后發(fā)先至”的長(zhǎng)跑者姿態(tài)，成為收并購(gòu)案件中的主要玩家。

??遠(yuǎn)洋系40億元平價(jià)收購(gòu)紅星地產(chǎn)70%股權(quán)

??7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本通過(guò)天津遠(yuǎn)璞公司平價(jià)獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，交易金額40億元。據(jù)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為紅星地產(chǎn)的新主人。與千億貨值相伴而來(lái)的，還有21個(gè)位于一二三線城市的商業(yè)項(xiàng)目，以及簽約面積超2000萬(wàn)平方米的紅星地產(chǎn)物業(yè)平臺(tái)。

??事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星控股（原紅星地產(chǎn)母公司）的“聯(lián)姻”早有端倪。今年3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的先鋒官——遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的價(jià)格戰(zhàn)略性收購(gòu)紅星地產(chǎn)18%股權(quán)，邁開了雙方正式合作的第一步；今年6月，遠(yuǎn)洋資本與紅星控股達(dá)成《合作框架協(xié)議》，以23.12億元將后者7家物流子公司收購(gòu)，進(jìn)一步充實(shí)了遠(yuǎn)洋在物流領(lǐng)域的布局。

??據(jù)公告顯示，目前天津遠(yuǎn)璞已完成對(duì)紅星地產(chǎn)18%股權(quán)的收購(gòu)，預(yù)計(jì)在7月30日、8月10日及2022年1月10日前后，完成收購(gòu)紅星地產(chǎn)剩余的22%、11%和19%的股權(quán)。而紅星控股持有紅星地產(chǎn)的股權(quán)比例則相應(yīng)降低至30%。

??與一次性買賣所不同的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星控股均選擇了細(xì)水長(zhǎng)流式的合作方式。對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，70%的股權(quán)足以讓其對(duì)紅星地產(chǎn)保持絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)；同時(shí)，保留紅星控股30%的股權(quán)，也為雙方持續(xù)進(jìn)行合作創(chuàng)造了條件。如在股權(quán)交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)原則上將繼續(xù)委托紅星方面的愛(ài)琴海集團(tuán)，對(duì)21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，以發(fā)揮其運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??分析人士指出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇這種頗為穩(wěn)妥的收購(gòu)方式，符合其一貫的穩(wěn)健風(fēng)格。交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在安全的前提下實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)健提升，對(duì)行業(yè)也有借鑒意義。

??主營(yíng)業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)快速增長(zhǎng)

??顯而易見的是，紅星地產(chǎn)旗下91個(gè)項(xiàng)目，將對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)明顯的提振效應(yīng)。

??從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，紅星地產(chǎn)可售型住宅產(chǎn)品比重高達(dá)80%，且多為面向剛需和剛改的高效項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)快速去化；從區(qū)域布局來(lái)看，紅星地產(chǎn)在華東、華西和環(huán)渤海區(qū)域占比最多，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局十分契合。值得一提的是，項(xiàng)目多通過(guò)招拍掛方式獲取，訴訟少、毛利高，且分布城市能級(jí)較高。按照計(jì)劃，紅星地產(chǎn)在未來(lái)兩年每年將貢獻(xiàn)300億至-400億元的銷售規(guī)模。

??而雙方的合作，不僅限于住宅業(yè)態(tài)，還涉及到了商業(yè)及物業(yè)管理領(lǐng)域。

??紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺(tái)將通過(guò)平價(jià)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本100%持有。未來(lái)3年內(nèi)，隨著項(xiàng)目進(jìn)入交付期，該物業(yè)管理平臺(tái)在管面積有望突破2000萬(wàn)平方米。聯(lián)系遠(yuǎn)洋服務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)可知，截至2020年末，遠(yuǎn)洋服務(wù)整體在管面積為4545萬(wàn)平方米，紅星地產(chǎn)旗下物業(yè)在管面積的加入，也將令遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)可觀的規(guī)模增長(zhǎng)。

??此外，紅星地產(chǎn)還擁有21個(gè)知名的商業(yè)項(xiàng)目，其中位于上海、天津、福州、蘇州、長(zhǎng)沙、西安等一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占整體估值70%以上；同時(shí)，超過(guò)30%項(xiàng)目位于華東區(qū)域。眾所周知，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也是一把好手，十余年來(lái)已成功打造出北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港在內(nèi)的多個(gè)城市商業(yè)標(biāo)桿。截至到2020年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約210.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入41.2億元，同比提升2%，全口徑EBITDA利潤(rùn)24.1億元，在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積逾 180 萬(wàn)平方米。

??對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，紅星方面這些能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流商業(yè)項(xiàng)目的并入，未來(lái)將大大提升集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的建樹及造血能力；長(zhǎng)期來(lái)看，還將有助于遠(yuǎn)洋集團(tuán)以多種渠道擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

??穩(wěn)健財(cái)務(wù)+低成本融資優(yōu)勢(shì)護(hù)航下一程

??此前，收并購(gòu)方式并非遠(yuǎn)洋集團(tuán)增厚土地儲(chǔ)備的主要手段。能在“三道紅線”之后成為行業(yè)的收購(gòu)新秀，背后自然要?dú)w結(jié)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和低成本融資能力。

??截至2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%；凈負(fù)債率為55%；非受限現(xiàn)金短債比為1.51，“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，處于“綠檔”。同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的信用水平亦長(zhǎng)期位于行業(yè)第一梯隊(duì)——境外獲得穆迪和惠譽(yù)Baa3、BBB-的信用評(píng)級(jí)，境內(nèi)獲得中誠(chéng)信國(guó)際和聯(lián)合資信的AAA級(jí)信用評(píng)級(jí)。

??以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為前提，以穩(wěn)健財(cái)務(wù)為基礎(chǔ)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)得以用較低的成本獲取充足的現(xiàn)金流，安全穩(wěn)健的對(duì)外擴(kuò)張。如4月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次發(fā)行4億美元境外綠色債券，票面利率3.25%；5月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功簿記發(fā)行5年期26億元公司債，票面利率4.2%；7月8日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行3.2億美元綠色債券，票面利率2.7%，創(chuàng)公司境外市場(chǎng)美元債最低發(fā)行利率。

??同時(shí)，依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)信用背書和財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，紅星地產(chǎn)的融資成本有望進(jìn)一步降低，從而增厚平臺(tái)利潤(rùn)，為股東創(chuàng)造更大收益。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資難、融資貴的狀況仍將持續(xù)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)不為規(guī)模所裹挾，始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的策略，也給其帶來(lái)了更多的市場(chǎng)機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向發(fā)展新階段，聚焦主業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，或?qū)⒂瓉?lái)更多可能。