??當(dāng)前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策趨嚴(yán)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行成為現(xiàn)階段樓市調(diào)控的主旋律。行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)、高質(zhì)量運(yùn)營轉(zhuǎn)型,房企進(jìn)入分化淘汰階段。這意味著，要想在能力生存時(shí)代跑贏競爭對(duì)手，首先需要平穩(wěn)度過這個(gè)“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清周期”。

??在這場全面大考中，如何保障資金安全運(yùn)轉(zhuǎn)成為房企面臨的新課題，其中，萬科、中海、遠(yuǎn)洋等房企憑借低融資成本能力展示了高質(zhì)量的行業(yè)發(fā)展樣本。

??8月發(fā)債規(guī)模銳減54.2％ 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清

??2021年，房企融資渠道全面收緊已是不爭的事實(shí)。

??據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，房企累計(jì)發(fā)債6999億元，同比下降21%，發(fā)債規(guī)模僅占2020年全年的58%；8月單月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2％。其中，融資規(guī)模排名前三的房企依次為：萬科、首開、遠(yuǎn)洋。

??在嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境收緊的狀態(tài)下，不僅房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降趨勢(shì)，資金壓力倍增，其信用資質(zhì)也逐漸分化。今年8月，共有信用債違約16筆，其中地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆。華泰證券發(fā)布研報(bào)指出，房企自身稟賦如股東背景、土儲(chǔ)質(zhì)量、投拓能力和融資能力將成為影響房企分化的關(guān)鍵。

??股東背景雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、資金安全度高的房企，信用風(fēng)險(xiǎn)較為可控，且競爭優(yōu)勢(shì)有望持續(xù)。如發(fā)債規(guī)模位居首位的萬科，深圳地鐵為其第一大股東；位居第三的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其股東方中國人壽和大家保險(xiǎn)實(shí)力雄厚，且遠(yuǎn)洋長期堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營策略，信用水平優(yōu)質(zhì)，得到惠譽(yù)、穆迪等國際權(quán)威機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)。

??“近期個(gè)別行業(yè)頭部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，待風(fēng)險(xiǎn)出清后行業(yè)信用格局重塑?！便y河證券分析師則表示，目前行業(yè)個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場情緒造成一定影響，但風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)蔓延至整個(gè)行業(yè)，萬科、遠(yuǎn)洋等行業(yè)內(nèi)“長跑選手”經(jīng)營依舊穩(wěn)健，待風(fēng)險(xiǎn)出清之后，優(yōu)質(zhì)資源將進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)“長跑選手”傾斜。

??9月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行19.5億元公司債券，債券為5年期，票面利率僅為4.06%，遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。據(jù)了解，本次所得款項(xiàng)將用于償還現(xiàn)有債務(wù)，發(fā)布完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)年內(nèi)短期負(fù)債再融資均已完成，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??“三道紅線”全綠 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??如果說房地產(chǎn)的上半場“發(fā)展就是安全”，那么下半場的準(zhǔn)則是“安全才能發(fā)展”。融資成本一定程度上是房企綜合實(shí)力的體現(xiàn)，企業(yè)融資成本較低，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場競爭力，從而實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)?；诖?，低成本融資與遠(yuǎn)洋集團(tuán)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本盤密不可分。

??2021上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展：協(xié)議銷售額達(dá)到524億元，同比增長25%；營業(yè)額205.13億元，同比增長6%；毛利潤為46.12億元，同比增長3%。

??除業(yè)績發(fā)展外，“三條紅線”的融資管理規(guī)則對(duì)房企發(fā)展提出了更高的要求，健康的財(cái)務(wù)狀況成為核驗(yàn)房企能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。截止到2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率69%，凈負(fù)債率67%，現(xiàn)金短債比1.6，“三道紅線”指標(biāo)再次全部達(dá)標(biāo)，均處于“綠檔”。不僅如此，其商票存量僅1.4億元，對(duì)“三道紅線”零踩線的達(dá)標(biāo)情況無影響，公司整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力處于行業(yè)前列。

??現(xiàn)金流方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年銷售回款金額達(dá)377億元,同比升12%，為后續(xù)發(fā)展提供了穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)手持現(xiàn)金382億元，能夠覆蓋短期負(fù)債，安全性好。

??今年5月，聯(lián)合資信在授予遠(yuǎn)洋境內(nèi)AAA級(jí)主體信用評(píng)級(jí)時(shí)，列舉了遠(yuǎn)洋豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、充足的土地儲(chǔ)備、持續(xù)增長的簽約銷售規(guī)模、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)資源、暢通的融資渠道等顯著優(yōu)勢(shì)，并正面肯定遠(yuǎn)洋集團(tuán)了雄厚的股東背景及股東支持。

??可售資源1800億元 未來增長確定性強(qiáng)

??在高度不確定的行業(yè)環(huán)境中,企業(yè)的“確定性”顯得格外重要。能否穿越行業(yè)周期實(shí)現(xiàn)長效發(fā)展？企業(yè)的長期性戰(zhàn)略至關(guān)重要。

??土地儲(chǔ)備是房企的生命線。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，房企拿地環(huán)境出現(xiàn)新變化。而依托于前瞻性精準(zhǔn)投資，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化平衡全國布局，縱深推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略。到2021上半年，其“南移西拓”地區(qū)銷售額占比達(dá)58%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)突出。同時(shí)，下半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)貨值充足，可售資源約1800億元，占全年70%，將持續(xù)為其帶來更充沛的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

??同時(shí)，未來能否開辟多元化拿地方式、降低拿地成本、提高拿地效率將成為房企提高核心競爭力的關(guān)鍵。遠(yuǎn)洋以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況為保障，在投資端持續(xù)發(fā)力，通過招拍掛、收并購、城市更新等多種方式持續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)。今年7月，遠(yuǎn)洋以40億元平價(jià)獲取了紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，在華東、華中、華西的土地儲(chǔ)備將得到明顯增厚，區(qū)域布局亦將更加完善和均衡。

??不僅如此，歷經(jīng)多年積累，遠(yuǎn)洋集團(tuán)雄厚的城市更新能力也將為其未來發(fā)展助力。2021年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已簽約舊改項(xiàng)目近1800平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4658平方米，分布于47個(gè)城市。企業(yè)上半年新增土儲(chǔ)328萬平方米，總貨值約500億元。

??地產(chǎn)進(jìn)入下半場，如何平穩(wěn)度過行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清周期，穩(wěn)健財(cái)務(wù)水準(zhǔn)、合理的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)以及先進(jìn)的產(chǎn)品力是企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)低成本融資所展示出的綜合實(shí)力，意味著其不僅能贏得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行的認(rèn)同，也將在未來市場上占據(jù)一席之地。