??民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)仍在蔓延。

??“公司短期存在一定的償債壓力。”3月7日晚，深圳市龍光控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光控股”）在一則臨時(shí)公告中首次透露自己階段性面臨流動(dòng)性困局。

??當(dāng)天，其控股股東龍光集團(tuán)有限公司（03380.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光集團(tuán)”）剛剛被穆迪及惠譽(yù)下調(diào)了評(píng)級(jí)，理由是今年龍光集團(tuán)有超過(guò)100億元的有息債務(wù)到期，但獲得資金的渠道已大幅減弱，疲弱的市場(chǎng)情緒和市場(chǎng)信心將繼續(xù)影響該公司的流動(dòng)性。

??根據(jù)公告披露的信息，形勢(shì)是在2022年1月中旬急轉(zhuǎn)直下的，評(píng)級(jí)下調(diào)、金融機(jī)構(gòu)放款停滯、現(xiàn)金資源受限比例較高加上償債高峰期的到來(lái)，令龍光控股逐漸捉襟見(jiàn)肘。3月份該公司有52.99億元的債券到期，截至目前已通過(guò)自有資金兌付 11.33 億元。龍光控股表示，后續(xù)將通過(guò)加快銷(xiāo)售回款、縮減運(yùn)營(yíng)開(kāi)支、資產(chǎn)盤(pán)活等方式籌措資金。

??“市場(chǎng)早有預(yù)期了，龍光的表外負(fù)債不少。”3月8日，某國(guó)際投行內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，龍光集團(tuán)為大約10億美元的私募票據(jù)提供了擔(dān)保，3月份就有兩筆到期，主要是這部分負(fù)債動(dòng)搖了市場(chǎng)信心。

??3月份到期債務(wù)近53億元

??3月7日，兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)下調(diào)了龍光集團(tuán)的評(píng)級(jí)，穆迪將該公司的家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B2”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B3”，惠譽(yù)也將該公司的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，將高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償美元優(yōu)先票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”。受此影響，龍光集團(tuán)旗下的債券價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，“19龍控04”、“18龍控05”、“20龍控01”等跌超10%。

??當(dāng)天晚上，龍光控股便發(fā)布了關(guān)于公司債券相關(guān)事項(xiàng)的臨時(shí)公告。該公司表示，近期“19 龍控 04”“20 龍控 01”“21 龍控 01”以及龍光集團(tuán)的股票及境外債券價(jià)格發(fā)生異常波動(dòng)，主要由于近期房地產(chǎn)行業(yè)整體受到持續(xù)深入調(diào)整，龍光集團(tuán)評(píng)級(jí)被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾分別下調(diào)至 BB-、Ba3 和 BB-等因素，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格明顯偏離合理價(jià)值的情況。

??在到期債務(wù)方面， 2022年3月，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補(bǔ)足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計(jì) 52.99 億元。截至公告日，該公司已通過(guò)自有資金兌付 11.33 億元。

??在公告中，龍光控股表示將采取開(kāi)源節(jié)流的措施籌措資金，履行償債義務(wù)。加快銷(xiāo)售回款是首要保障，目前該公司已取證項(xiàng)目有650億元的貨值，未來(lái)將取證可售貨值約2000億元。未來(lái)將結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)，一盤(pán)一策差異化調(diào)整，加快銷(xiāo)售去化。在縮減運(yùn)營(yíng)開(kāi)支方面，該公司打算將在建工程量從最高2600萬(wàn)平方米縮減到1700萬(wàn)平方米，以節(jié)約工程開(kāi)支。

??資產(chǎn)盤(pán)活也是其正在采取的措施。據(jù)龍光控股對(duì)外介紹，自2022年1月起，龍光集團(tuán)就與國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了對(duì)接，開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)活處置工作。目前已梳理、待盤(pán)活處置的資產(chǎn)分為開(kāi)發(fā)類(lèi)、城市更新類(lèi)、持有物業(yè)類(lèi)三類(lèi)項(xiàng)目，力爭(zhēng) 2022 年上半年取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，回籠資金改善流動(dòng)性。

??在銷(xiāo)售端，2021年，龍光控股錄得的權(quán)益口徑合約銷(xiāo)售金額約為1370億元，同比增長(zhǎng)18%，2022年1月份僅錄得90.1億元的權(quán)益銷(xiāo)售額，相較2021年同期的160億元有明顯下滑。該公司表示，這主要是去年同期的對(duì)比基數(shù)較高的原因。

??除了強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展外，龍光控股還透露公司沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何私募類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，亦沒(méi)有外部商票類(lèi)融資，表示有決心也有信心妥善解決短期面臨的流動(dòng)性問(wèn)題。

??然而，這份相當(dāng)于揭家底的公告還是影響了市場(chǎng)情緒，3月8日，龍光集團(tuán)的股票及相關(guān)債券價(jià)格繼續(xù)下跌。

??私募債動(dòng)搖了市場(chǎng)信心

??發(fā)布這份公告前，龍光集團(tuán)在資本市場(chǎng)一直維持著經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的形象。3月1日，龍光集團(tuán)在官微上宣布，龍光控股已于2月28日劃款至指定托管賬戶(hù)，用于兌付將于3月4日到期的ABS“榮耀11A、榮耀11次”資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，本息共計(jì)7.75億元。更早前的1月26日，該公司也完成了7.1億元"18龍控01”公司債券的到期兌付。

??就融資而言，龍光集團(tuán)的表現(xiàn)也較不少民營(yíng)房企出色。2021年12月27日，該公司發(fā)行了6.65億元CMBS，發(fā)行期限12年，票面年利率5.2％，是自監(jiān)管部門(mén)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債政策出臺(tái)以來(lái)國(guó)內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營(yíng)房企。一個(gè)月后的1月27日，該公司又成功發(fā)行了于2026年到期的19.5億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，票面年利率6.95％。

??只是，努力維持平靜的水面下仍有暗流涌動(dòng)。1月初，有市場(chǎng)消息指龍光集團(tuán)或有30億美元左右的私募美元債，投資者要求提前還款。彼時(shí)，該公司回應(yīng)稱(chēng)沒(méi)有任何美元私募債。到了1月21日，龍光集團(tuán)又在投資人電話(huà)會(huì)議中，承認(rèn)存在不超過(guò)10億美元的借款擔(dān)保。這一信息引起了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注，并引發(fā)了龍光集團(tuán)的評(píng)級(jí)下調(diào)。

??標(biāo)普認(rèn)為，龍光集團(tuán)此前未披露的美元擔(dān)保債務(wù)數(shù)額巨大，導(dǎo)致其導(dǎo)致流動(dòng)性緩沖減少，這起事件已經(jīng)動(dòng)搖了市場(chǎng)對(duì)該公司的信心。該機(jī)構(gòu)將這10億美元的或有負(fù)債視為債務(wù)，因?yàn)檫@些是對(duì)龍光集團(tuán)有追索權(quán)的外部擔(dān)保。

??惠譽(yù)表示，龍光集團(tuán)面臨著不斷上升的再融資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵摴居?30億元的資本市場(chǎng)債務(wù)將于2022年到期或可回售。其中57億元的在岸債券將于今年3月至5月到期或可回售。截至2022年2月底，龍光集團(tuán)在控股公司層面上擁有50億元的可用現(xiàn)金，但惠譽(yù)認(rèn)為，由于其進(jìn)入資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)很差且必須支付運(yùn)營(yíng)款項(xiàng)，用于償還債務(wù)的現(xiàn)金已經(jīng)大幅下降。

??據(jù)香港一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前龍光集團(tuán)擔(dān)保的私募債有超過(guò)3筆因?yàn)樵u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)觸發(fā)加速到期，該公司正與投資者進(jìn)行追加資產(chǎn)質(zhì)押的談判，希望能夠爭(zhēng)取到不觸發(fā)或者豁免加速到期的許可。

??境內(nèi)債務(wù)方面，最新的市場(chǎng)消息顯示，龍光集團(tuán)計(jì)劃推動(dòng)3月中下旬回售或到期的兩只境內(nèi)公司債“19龍控01”和“18龍控02”的展期，目前正與債券持有人商談。