??行業(yè)下行期，偏安一隅的杭州老牌房企眾安集團(tuán)開(kāi)始了規(guī)模擴(kuò)張。

??50億元收入，70億元并購(gòu)貸，40億元拿地，這幾組數(shù)字讓眾安集團(tuán)在當(dāng)下的地產(chǎn)圈引發(fā)關(guān)注。

??“房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是多元組合的，不等于說(shuō)大就是好，也不等于說(shuō)小就是沒(méi)有。”此前，眾安集團(tuán)董事局主席施中安在接受采訪時(shí)提到。從2017年銷售額突破100億元，到2021年的280億元規(guī)模，這或許就是施中安所說(shuō)的：“我們會(huì)順著每年發(fā)展的增幅規(guī)律去尋求穩(wěn)健的規(guī)模?！?/p>

??但一張營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)同頻下滑33.2%和96.5%的成績(jī)單，一出手就花掉總營(yíng)業(yè)收入的八成買地，眾安集團(tuán)是否存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)了投資者關(guān)注。

??5月10日，眾安集團(tuán)管理層在線上投資者交流會(huì)上表示，因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的原因，導(dǎo)致2021年確認(rèn)銷售較2020年有所下降，也導(dǎo)致了利潤(rùn)和利潤(rùn)率的下降。公司對(duì)2022年增長(zhǎng)保持樂(lè)觀，未來(lái)會(huì)積極參與杭州甚至整個(gè)浙江、長(zhǎng)三角區(qū)域的拿地開(kāi)發(fā)。

??截至5月12日收盤，眾安集團(tuán)報(bào)收0.28港元/股，總市值15.78億港元。有投資者熱議，前4 個(gè)月43億元拿地的錢，快能買3個(gè)眾安集團(tuán)了。也有股民提出，從報(bào)表看眾安家里確實(shí)“有礦”，大多是底價(jià)拿地，之前是一直沒(méi)有下力氣“挖”，這兩年開(kāi)始努力“挖”了。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，眾安集團(tuán)2022年銷售目標(biāo)300億元，目前土地儲(chǔ)備總量可以支持眾安在收縮投資規(guī)模的情況下保持業(yè)績(jī)。未來(lái)1-2年眾安集團(tuán)將迎來(lái)償債高峰，需進(jìn)一步關(guān)注債務(wù)安全。

??用凈利潤(rùn)的100倍拿地

??繼111億元在2021年新增12幅土地后，今年前四月又以43億元的權(quán)益拿地金額位居百?gòu)?qiáng)房企拿地金額榜單的第17位，以151億元的全口徑新增貨值排在百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜單的第15位。

??這個(gè)榜單上的“新面孔”就是眾安集團(tuán)。

??在3月25日進(jìn)行的杭州市首批集中供地中，眾安集團(tuán)以39.09億元的總價(jià)獲得5宗地塊，總建筑面積34.46萬(wàn)平方米。獲取地塊數(shù)量?jī)H次于杭州本土房企濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)，后兩家企業(yè)分別獲取地塊11宗和7宗，總價(jià)分別為184.35億元和146.38億元。

??1997年成立，2007年在香港上市，眾安集團(tuán)是浙江省第二家在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)，施中安也是首位坐擁兩家上市公司的浙系地產(chǎn)商。他一直信奉用健康的理念來(lái)管理企業(yè)，企業(yè)走自己的發(fā)展目標(biāo)。

??從眾安集團(tuán)歷年的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，這家老牌房企從2020年開(kāi)始從穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)向規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)年斥資199.15億元新增21個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約233萬(wàn)平方米，同比增加677%。2021年新增項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積約193萬(wàn)平方米，總土地成本約111億元。2018年和2019年，眾安集團(tuán)的新增土地儲(chǔ)備合計(jì)才51萬(wàn)平方米。

??“三道紅線后，中小房企面臨的困境更多。眾安集團(tuán)選擇低谷期大膽出手，也是一種‘淡市’平衡術(shù)。80%的土地儲(chǔ)備在杭州周邊，說(shuō)明眾安向外拓展很謹(jǐn)慎，這也符合浙系房企的特點(diǎn)?！鄙虾Ｄ撤科髢?nèi)部人士表示，如果地塊處于城市核心區(qū)又有溢價(jià)空間，我們也敢于出手。

??眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會(huì)上表示，作為上半年少數(shù)參與拍地的民企，杭州的5宗地塊雖然存在溢價(jià)，但是會(huì)將利潤(rùn)率維持在10%-15%。

??此前的2月10日，眾安集團(tuán)便聯(lián)合杭州西湖投資集團(tuán)斥資4.3億元拿下西湖區(qū)一宗地塊。3月初，眾安集團(tuán)再度出手斥資5.5億元拿下麗水市一宗地塊。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，眾安集團(tuán)逆勢(shì)拿地與強(qiáng)周期房地產(chǎn)行業(yè)的“順周期出貨，逆周期拿地”的操作策略有關(guān)，另一方面也說(shuō)明企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)近期回暖以及未來(lái)走勢(shì)比較有信心。但在當(dāng)前銷售和拿地規(guī)模收縮成為行業(yè)“新常態(tài)”的背景下，要考慮企業(yè)自身的流動(dòng)性承壓。

??凈利潤(rùn)下滑九成

??即便是大舉擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，眾安集團(tuán)仍保持著濃厚的“浙系”房企標(biāo)簽。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，眾安集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1048萬(wàn)平方米，從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)看，87%分布在長(zhǎng)三角。

??“雖然區(qū)域性房企在面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有自身優(yōu)勢(shì)，仍逃不開(kāi)擴(kuò)張的道路。眾安需要在黑鐵時(shí)代找到一條差異化有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)之路，同時(shí)在規(guī)模之上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，避免陷入瓶徑期。”某房地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為。

??2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，其中約97%的銷售額來(lái)源于浙江省內(nèi)，大本營(yíng)杭州貢獻(xiàn)占比達(dá)44%。

??不過(guò)在銷售規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，眾安集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)遭遇了“滑鐵盧”。

??2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.69億元，同比下降約33.2%；毛利為14.76億元，同比下降約34.2%；對(duì)應(yīng)毛利率29.7%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)0.385億元，同比減少96.5%；母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為7310萬(wàn)元，同比減少91.2%。

??這一眾下滑的數(shù)據(jù)跟施中安常常掛在嘴邊的“健康和穩(wěn)健”脫離。他在2021年主席報(bào)告書(shū)中寫(xiě)到：眾安集團(tuán)將積極遵循中央政府“三道紅線”等措施，努力保持戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。在變局中開(kāi)新局，保持高質(zhì)量發(fā)展。

??關(guān)于地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題，業(yè)績(jī)會(huì)上眾安集團(tuán)管理層預(yù)期2022年會(huì)有修復(fù)，全年結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)在100億元以上。

??起始于2020年的大舉擴(kuò)儲(chǔ)，使得眾安集團(tuán)的凈負(fù)債率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%，不過(guò)仍滿足“三道紅線”綠檔要求。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，公司也發(fā)布了未來(lái)債務(wù)管控目標(biāo)，保持資產(chǎn)負(fù)債率小于65%，凈負(fù)債率小于40%以及現(xiàn)金短債比大于1.2。

??截至2021年底，眾安集團(tuán)持有現(xiàn)金77.5億元，非限制現(xiàn)金53億元，借款總額約為169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%。其他隱性負(fù)債方面，企業(yè)應(yīng)付貿(mào)易賬款同比增長(zhǎng)至21.3億元，另有其他應(yīng)付款項(xiàng)及合聯(lián)營(yíng)墊款分別為10.4億元及11.4億元。

??“這意味著，眾安集團(tuán)面臨一定的債務(wù)兌付壓力?！卑匚南舱f(shuō)，企業(yè)的資本性開(kāi)支是建立在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)和營(yíng)業(yè)收入上升的預(yù)期基礎(chǔ)之上，如果樓市下半年能回暖，眾安集團(tuán)的財(cái)務(wù)安全就有保障，否則企業(yè)運(yùn)營(yíng)和安全可能面臨重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，眾安集團(tuán)的全口徑銷售額為18.8億元，權(quán)益銷售額為11億元，較去年同期的70億元和41.5億元分別下滑了73%、73.5%。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，受疫情影響樓市走向還未明朗之時(shí)，眾安集團(tuán)逆勢(shì)突圍或緣于農(nóng)行70億元并購(gòu)貸的支撐。

??3月23日，眾安集團(tuán)公告，農(nóng)業(yè)銀行將授予其 70 億元并購(gòu)融資額度，重點(diǎn)支持該集團(tuán)在住宅、商業(yè)、物業(yè)和酒店等板塊的并購(gòu)和重組。

??眾安集團(tuán)認(rèn)為，與農(nóng)行簽署《并購(gòu)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》有利于其與農(nóng)行建立深度的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以支持本集團(tuán)在地產(chǎn)方面上下產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，令該集團(tuán)更好地把握市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的收并購(gòu)機(jī)遇。

??有消息透露，眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會(huì)上表示，杭州所拿的那幾塊地也體現(xiàn)了眾安和農(nóng)行的合作，農(nóng)行的并購(gòu)貸準(zhǔn)確提供了資金方面的支持。

??施中安在接受采訪時(shí)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“我在企業(yè)的治理中特別注重現(xiàn)金流的管控、企業(yè)的周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的盈利能力?！爆F(xiàn)在這些成了他和眾安不得不面對(duì)的考驗(yàn)。