??民營(yíng)房企發(fā)債終于看到曙光。

??5月16日消息，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

??對(duì)此，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家房企均表示，上述消息屬實(shí)。同一天，這3家房企的融資計(jì)劃先后落地。

??在市場(chǎng)人士看來(lái)，這是繼去年底銀行間市場(chǎng)、交易商協(xié)會(huì)票據(jù)發(fā)行陸續(xù)開閘后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步恢復(fù)民營(yíng)房企在公開市場(chǎng)的信用融資功能，對(duì)提振民營(yíng)房企信心很有利，后續(xù)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企拿到“入場(chǎng)券”。

??這直接激發(fā)了地產(chǎn)股久違的熱情。

??截至5月16日收盤，A股房地產(chǎn)板塊上漲1.59%，12只地產(chǎn)股漲停；H股恒生地產(chǎn)建筑業(yè)以1.2%的漲幅領(lǐng)漲各行業(yè)。碧桂園以10.41%漲幅居于各大地產(chǎn)股首位，龍湖漲4.83%，美的置業(yè)漲7.89%。

??示范增信發(fā)債

??消息發(fā)布的當(dāng)天下午，龍湖率先在上交所發(fā)布相關(guān)債券募集說明書。本期債券名稱為“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公開發(fā)行2022年公司債券（第二期）”，發(fā)行規(guī)模為5億元，為期6年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3%~4%。本期債券為無(wú)擔(dān)保債券，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??5月16日晚間，美的置業(yè)發(fā)布公告，公司獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)可向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣67.21億元公司債券，本期債券發(fā)行金額不超過10億元，期限為4年，債券簡(jiǎn)稱“22美置01”，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬全部用于償還公司債券。

??碧桂園也在當(dāng)天稍晚時(shí)候公布發(fā)債情況，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國(guó)內(nèi)公司債券。

??相比此前3家房企在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)或發(fā)行的中期票據(jù)，此次公司債的發(fā)行規(guī)模并不大，與中海、華潤(rùn)置地等央企單筆公司債規(guī)模在30億元左右相比，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)此次作為示范房企發(fā)行公司債的政策信號(hào)意義更強(qiáng)。

??“此舉有利于大型民營(yíng)房企信心的恢復(fù)?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，民營(yíng)房企發(fā)債不暢與資信情況不佳、預(yù)期偏弱有關(guān)，相信后續(xù)會(huì)有更多支持房企融資的政策出臺(tái)，有利于緩釋房企風(fēng)險(xiǎn)。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜同樣認(rèn)為這是對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的重大利好。

??如何設(shè)法保證民營(yíng)房企的活力和市場(chǎng)參與度，是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵點(diǎn)。此次選擇3家示范房企發(fā)債是化解行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的實(shí)質(zhì)性舉措?！跋Ｍ鼙M快惠及更多民營(yíng)房企，政策放松疊加行業(yè)基本面信心恢復(fù)，房企的融資才會(huì)得到全面改善?！卑匚南舱f。

??與以往不同，本次3家房企發(fā)行公司債的同時(shí)，采用了一系列增信工具。即創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)要同時(shí)發(fā)行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證），當(dāng)標(biāo)的債券發(fā)生違約時(shí)，這類信用保護(hù)工具要為標(biāo)的債券提供保險(xiǎn)和擔(dān)保。

??“發(fā)債模式與之前晶科科技獲得中證金融增信支持類似，CDS和CRMW起到緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)的作用?！蹦橙谭治鰩煴硎?，這是政策性工具，A股“國(guó)家隊(duì)”自掏腰包加保險(xiǎn)，幫助企業(yè)降低融資成本，提振市場(chǎng)投資信心。

??緊隨龍湖債券募集說明書之后，市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)也于5月16日在深交所正式落地。

??該信用保護(hù)憑證由中證金融運(yùn)用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以民營(yíng)房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬(wàn)元，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元。

??馬泓表示，盡管私募CDS和CRMW信用保護(hù)工具所涉及的項(xiàng)目規(guī)模比較小，但反映出當(dāng)前政策釋放的積極信號(hào)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在幫助民營(yíng)房企信用恢復(fù)。為民營(yíng)房企債券融資提供信用保護(hù)也可以理解成“兜底”，就是金融機(jī)構(gòu)在公開市場(chǎng)或銀行間市場(chǎng)替經(jīng)營(yíng)主體發(fā)行融資工具，吸引機(jī)構(gòu)購(gòu)買，一般參與CRMW交易的都是國(guó)內(nèi)大行和外資大行。

??后續(xù)或有更多房企效仿

??設(shè)立信用保護(hù)工具，成為本次3家房企融資亮點(diǎn)。

??在市場(chǎng)看來(lái)，通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”模式促進(jìn)3家房企發(fā)債，是監(jiān)管層支持民營(yíng)房企融資措施加快落地的具體表現(xiàn)。

??2022年4月，在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，滬深交易所召開“信用保護(hù)工具支持民營(yíng)企業(yè)債券融資座談會(huì)”，提出積極支持市場(chǎng)各方發(fā)揮信用保護(hù)工具在支持民營(yíng)企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。

??5月11日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《開展民營(yíng)企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃毫不動(dòng)搖支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展》的政策，提出民營(yíng)企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃由中國(guó)證券金融股份有限公司運(yùn)用自有資金負(fù)責(zé)實(shí)施，通過與債券承銷機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具等方式，增信支持有市場(chǎng)、有前景、有技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力并符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營(yíng)企業(yè)債券融資。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，通過市場(chǎng)化信用保護(hù)工具增信有助于民營(yíng)房企突破融資困境，增加投資者信心。信用保護(hù)工具增信的有效方式，能夠?yàn)橥顿Y者有效管控信用風(fēng)險(xiǎn)，緩釋資本占用和優(yōu)化授信管理。

??實(shí)際上，這與卓越等房企通過銀行增信背書，用備用信用證（SBLC）結(jié)構(gòu)發(fā)債類似，都是在投資者對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債缺乏信心的情況下，機(jī)構(gòu)通過增信加強(qiáng)市場(chǎng)信心的表現(xiàn)，也是機(jī)構(gòu)對(duì)房企信心改善的結(jié)果。

??在持續(xù)政策利好的釋放下，民營(yíng)房企的債券融資能力并未明顯提升。

??機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1~4月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，同比下降37.7%。其中發(fā)行人以央企、地方國(guó)企為主，發(fā)行額占比84.9%，民企僅發(fā)行8筆，融資94.1億元，占比6.1%。同期，海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營(yíng)房企融資70億元，不足5成。

??融資順暢與否，一定程度上是企業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。當(dāng)下，行業(yè)融資規(guī)模維持低位，一方面是企業(yè)為降杠桿，主動(dòng)縮減有息負(fù)債規(guī)模。更重要的是，因資金壓力加大，債務(wù)違約頻發(fā)，部分企業(yè)融資通道被直接關(guān)閉。

??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次選取3家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企以示范方式發(fā)行，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)企業(yè)融資的支持和鼓勵(lì)，強(qiáng)調(diào)信用保護(hù)工具的使用相當(dāng)于為債務(wù)違約設(shè)立了防火墻，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境。

??在劉水看來(lái)，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民企，具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健等特點(diǎn)，這3家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后，將為后續(xù)市場(chǎng)起到良好示范帶動(dòng)效應(yīng)，將有更多房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。