??一波未平一波又起。德信中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德信中國(guó)”，2019.HK）旗下唯一存續(xù)美元債交換要約還未有定論，其創(chuàng)始人又宣稱(chēng)擬出售旗下物業(yè)平臺(tái)。

??11月2日，德信中國(guó)召開(kāi)旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議。會(huì)上，德信中國(guó)透露，相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)集團(tuán)股權(quán)事宜。若該項(xiàng)交易成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下，德信中國(guó)會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

??對(duì)于出售物業(yè)平臺(tái)，德信中國(guó)方面并未透露更多詳細(xì)信息，只是表示該談判需要時(shí)間，且仍有不確定因素。

??而此時(shí)距離德信中國(guó)公告其美元債交換要約還不足一月時(shí)間。

??最新的消息是，12月5日，德信中國(guó)發(fā)布公告表示，上述美元債已于12月3日到期，所以票據(jù)已自聯(lián)交所退市，但目前該票據(jù)仍處于交換要約中，若票據(jù)持有人需要有關(guān)該票據(jù)的進(jìn)一步資料，可與德信中國(guó)聯(lián)絡(luò)。

??出售物業(yè)緩解流動(dòng)性壓力

??作為“浙系房企四小龍”之一，德信中國(guó)一直根植于浙江，主要專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)和綜合性物業(yè)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理，是一家老牌浙系房企。

??在美元債兌付壓力被曝出之前，德信中國(guó)一直是業(yè)內(nèi)堅(jiān)持不躺平的企業(yè)之一。據(jù)一位接近德信中國(guó)的相關(guān)人士表示，在唯一的一筆美元債提出交換要約之前，德信中國(guó)一直堅(jiān)持按時(shí)兌付境內(nèi)境外各項(xiàng)債務(wù)，且保持境內(nèi)外未新增貸款。

??11月18日，德信中國(guó)發(fā)布公告，稱(chēng)對(duì)旗下唯一一筆存續(xù)的美元債提出交換要約。其表示，選擇將美元債提出置換也是在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下做出的市場(chǎng)化舉措，同時(shí)也是響應(yīng)政策號(hào)召，集中有限資源優(yōu)先用于“保交付、保品質(zhì)”，只有這樣才能保障購(gòu)房者、債權(quán)人、員工在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。

??同時(shí)，在交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)的民營(yíng)房企融資座談會(huì)上，德信中國(guó)也作為重點(diǎn)民營(yíng)房企參加了會(huì)議，同時(shí)，公司也正積極溝通，力爭(zhēng)借助近期落地的“三支箭”增加融資可能性。

??不過(guò)，德信中國(guó)相關(guān)人士也表示，政策落地仍需要時(shí)間。而資產(chǎn)處置、存貨變現(xiàn)的方式可能是幫助公司短期獲取現(xiàn)金流的有力手段。正因如此，德信中國(guó)才有了出售物業(yè)平臺(tái)的打算。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，物管企業(yè)現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，盈利能力可觀，資質(zhì)相對(duì)優(yōu)秀，所以從去年至今，不少出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企第一想到的就是轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)資產(chǎn)獲取資金。

??物業(yè)仍是資產(chǎn)變現(xiàn)較好選擇

??短短兩年時(shí)間，房企對(duì)旗下物業(yè)公司的態(tài)度就有了一百八十度大轉(zhuǎn)變。

??在房地產(chǎn)發(fā)展如日中天的時(shí)候，推動(dòng)物業(yè)上市成為每個(gè)房企的必備動(dòng)作。從公開(kāi)資料來(lái)看，物業(yè)公司赴港上市爆發(fā)于2017年年底，尤其是2019年至2020年，物業(yè)公司掀起了上市熱潮，29家公司或以IPO、或借殼的方式登陸資本市場(chǎng)。克而瑞物管的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年，仍有21家中小型物企密集遞表，超過(guò)2020全年17家的上市物企數(shù)量。隨著2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)急速遇冷，物業(yè)這股上市熱潮也有退熱的趨勢(shì)。

??與此同時(shí)，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，而物業(yè)公司資質(zhì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，能夠在短時(shí)間內(nèi)出手變現(xiàn)，所以不少房企如藍(lán)光發(fā)展、花樣年、富力集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將物業(yè)平臺(tái)擺上貨架。

??接手這些物管公司的基本都是對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有需求的頭部物企，例如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)等。

??以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，今年以來(lái)，該公司在收并購(gòu)市場(chǎng)已經(jīng)四度出手，相繼收購(gòu)了禹洲物業(yè)、中南服務(wù)等。碧桂園服務(wù)更是從2021年開(kāi)始就大手筆收并購(gòu)，接連買(mǎi)下富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、鄰里樂(lè)、中梁百悅智佳等。

??據(jù)公開(kāi)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗，涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元，創(chuàng)歷史新高。2022年，雖然物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)有收縮的趨勢(shì)，但仍然有多起收并購(gòu)交易引起了業(yè)界關(guān)注。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，僅今年三季度，上市物企就披露了12起并購(gòu)，總計(jì)披露交易金額18.4億元。

??除了頭部物業(yè)企業(yè)頻繁收并購(gòu)中小型物企，一些資本方也意圖涉足物業(yè)領(lǐng)域。例如11月22日，金科服務(wù)公告表示已被博裕集團(tuán)要約收購(gòu)。緊隨要約截止，博裕集團(tuán)及一致行動(dòng)人士擁有4.24億股股份，約占總股本的64.98%，其中博裕集團(tuán)持股34.63%，持股比例超過(guò)金科地產(chǎn)集團(tuán)，已成為金科服務(wù)的第一大股東。

??此外，12月6日，中國(guó)奧園也在其官網(wǎng)發(fā)布招標(biāo)文件，公開(kāi)招標(biāo)出售旗下奧園健康29.9%已發(fā)行股本。

??可見(jiàn)，在房企融資“三支箭”尚未全面落地生效之前，對(duì)部分困難房企而言，物業(yè)公司仍然是資產(chǎn)變現(xiàn)的較好標(biāo)的和選擇。