??現(xiàn)金流被看作企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“血液”，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否暢通直接關(guān)系著企業(yè)的生命力。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)上市房企發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，整理出2022年TOP50上市房企手持現(xiàn)金榜、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額榜、歸屬母公司利潤(rùn)榜、凈現(xiàn)榜、流動(dòng)性比率等若干榜單，以更多維度呈現(xiàn)上市房企真實(shí)的“造血”能力。

??由于現(xiàn)金流指標(biāo)造假難度大成本高，以銷售回款為主的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流作為房企資金流入結(jié)構(gòu)中的絕對(duì)主力，能夠真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。在眾多分析中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金是經(jīng)常被用來(lái)衡量房企財(cái)務(wù)健康度的一個(gè)行業(yè)性指標(biāo)。

??以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額作為衡量指標(biāo)，截至5月10日，剔除仍未發(fā)布2022年年報(bào)的恒大、世茂、奧園3家房企，TOP50上市房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額總數(shù)為2412億元，同比2021年減少20%。

??其中，30家房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)，其中佳兆業(yè)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)2年為負(fù)。

??值得注意的是，監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近3年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負(fù)。

??本次榜單還引入了“凈現(xiàn)比”指標(biāo)，即通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額與凈利潤(rùn)的比值，進(jìn)一步衡量其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。通常而言，凈現(xiàn)比越接近于1，說(shuō)明企業(yè)凈利潤(rùn)以現(xiàn)金形式實(shí)現(xiàn)的比例越高，盈利質(zhì)量越好。

??基于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型屬性，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業(yè)的企業(yè)而言凈現(xiàn)比較低，屬于正常現(xiàn)象。不過(guò)，相比同行業(yè)凈現(xiàn)比過(guò)低，也可能存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??華潤(rùn)置地凈利潤(rùn)最高 保利發(fā)展手持現(xiàn)金最多

??房企在這個(gè)財(cái)報(bào)季的成績(jī)并不理想。

??TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤(rùn)榜顯示，TOP50上市房企中有26家2022年歸屬母公司利潤(rùn)虧損，超過(guò)總數(shù)的一半。

??其中，融創(chuàng)中國(guó)、金科股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、ST陽(yáng)光城、禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)和華僑城A這13家房企歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損超過(guò)100億元。

??排名歸屬母公司凈利潤(rùn)榜單前10的房企分別是華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)、招商局置地和越秀地產(chǎn)。雖然排名靠前，但是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)和招商局置地6家房企的歸屬母公司利潤(rùn)較去年均出現(xiàn)了下滑。

??實(shí)際上，TOP50上市房企中僅有6家實(shí)現(xiàn)了歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。

??作為TOP50上市房企中為數(shù)不多凈利潤(rùn)正向增長(zhǎng)的企業(yè)，萬(wàn)科管理層仍需要從往年經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金中返還1.06億元，原因是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)內(nèi)部規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

??手持現(xiàn)金方面，保利發(fā)展、碧桂園、萬(wàn)科A、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商局置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份和金地集團(tuán)排在榜單前10位，不過(guò)相較于去年的手持現(xiàn)金數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??本次榜單也關(guān)注到房企的流動(dòng)性比率。

??一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)值在1.5~2屬于較為健康的水平。如果流動(dòng)比率低于1，表明房企流動(dòng)性較為緊張，應(yīng)立即采取措施加以改善。

??需要注意的是，流動(dòng)比率過(guò)高也不一定是好事，因?yàn)檫@意味著企業(yè)的庫(kù)存貨物較多，銷售不暢。因此，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，流動(dòng)比率的合理范圍應(yīng)根據(jù)實(shí)際進(jìn)行評(píng)估。

??根據(jù)TOP50上市房企流動(dòng)性比率數(shù)據(jù)，嘉里建設(shè)、中國(guó)海外發(fā)展、華發(fā)股份、五礦地產(chǎn)、大悅城、北辰實(shí)業(yè)、合生創(chuàng)展、路勁、華僑城A、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商局置地、保利發(fā)展和綠城中國(guó)這16家的流動(dòng)比率超過(guò)1.5。其中，嘉里建設(shè)、中國(guó)海外發(fā)展、華發(fā)股份3家房企的2022年流動(dòng)比率超過(guò)2。

??流動(dòng)比率低于1的房企有6家，分別是ST陽(yáng)光城、ST世茂、新城控股、建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)和億達(dá)中國(guó)。

??30家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下滑

??房企現(xiàn)金流主要包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流及籌融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是企業(yè)生存和發(fā)展的原動(dòng)力，因此，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也代表了一個(gè)企業(yè)的“造血”能力。

??根據(jù)TOP50上市房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額榜單數(shù)據(jù)，這個(gè)財(cái)報(bào)季房企整體“造血”能力呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

??TOP50上市房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額總數(shù)為2412億元，同比2021年減少20%。

??其中，30家房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)，其中佳兆業(yè)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)2年為負(fù)。

??排名2022年上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~榜前10位的房企分別是，華發(fā)股份、碧桂園、綠地控股、招商局置地、融創(chuàng)中國(guó)、合生創(chuàng)展、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)和合景富泰。

??通過(guò)與2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~排行榜相比，僅17家房企“造血”能力較去年有所增強(qiáng)。其中，合景富泰、中駿集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、ST世茂和佳兆業(yè)7家房企實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~的轉(zhuǎn)負(fù)為正。

??本次榜單還引入了“凈現(xiàn)比”指標(biāo)，即通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額與凈利潤(rùn)的比值，進(jìn)一步衡量其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

??當(dāng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額高于或等于凈利潤(rùn)，說(shuō)明該公司的凈利潤(rùn)是通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)賺來(lái)的，持續(xù)增長(zhǎng)的可能性比較大。用凈利潤(rùn)的現(xiàn)金保障倍數(shù)，即經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~除以凈利潤(rùn)得到的數(shù)字來(lái)衡量?jī)衾麧?rùn)的質(zhì)量，如果大于或等于1說(shuō)明該股票的凈利潤(rùn)是有現(xiàn)金支撐有質(zhì)量的。

??基于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型屬性，房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業(yè)的企業(yè)而言凈現(xiàn)比較低，屬于正?，F(xiàn)象。不過(guò)，相比同行業(yè)凈現(xiàn)比過(guò)低，也可能存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??值得注意的是，在本期榜單中，有33家房企出現(xiàn)了凈現(xiàn)比數(shù)值小于1的情況。其中，20家房企凈現(xiàn)比數(shù)值為負(fù)數(shù)。比較特殊的是，還有10家房企因歸屬母公司凈利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值，在凈現(xiàn)比計(jì)算公式中則呈現(xiàn)出正值。

??除去歸屬母公司凈利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值的五礦地產(chǎn)，排名凈現(xiàn)比榜單前10位的房企分別是綠地控股、華發(fā)股份、大悅城、寶龍地產(chǎn)、綠城中國(guó)、招商局置地、合生創(chuàng)展、美的置業(yè)、新城控股和明發(fā)集團(tuán)。其中，綠地控股、華發(fā)股份、大悅城和寶龍地產(chǎn)的凈現(xiàn)比數(shù)值大于10。

??融資性現(xiàn)金流繼續(xù)下探

??融資性現(xiàn)金流凈額反映的則是企業(yè)債券等渠道的資金籌集。

??自2020年8月底監(jiān)管部門頒布“345融資新規(guī)”以來(lái)，“三條紅線”指標(biāo)就成為房企未來(lái)有息負(fù)債規(guī)模增速的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。盡管2022年11月，監(jiān)管頻繁釋放“金融16條”“三支箭”等利好政策以提振市場(chǎng)信心，但短期內(nèi)收效甚微。

??這些也體現(xiàn)在2022年的房企財(cái)報(bào)中。

??根據(jù)本期籌融資產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額榜單，2022年TOP50上市房企僅有華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、嘉里建設(shè)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)、大悅城、萬(wàn)科A、佳兆業(yè)、旭輝控股、五礦地產(chǎn)和中國(guó)金茂這11家房企融資現(xiàn)金流量為正。

??不過(guò)，僅僅看融資現(xiàn)金流的正負(fù)不能夠判定一家企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。通常，出現(xiàn)融資活動(dòng)現(xiàn)金流出大于流入的情況，是由于房企償還了大量債務(wù)。毫無(wú)疑問(wèn)的是，當(dāng)前房企仍在或主動(dòng)或被動(dòng)的降負(fù)債中。

??根據(jù)榜單，碧桂園、綠地控股、綠地控股、新城控股、龍光集團(tuán)、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)、融創(chuàng)中國(guó)、融信中國(guó)、中駿集團(tuán)和華僑城A這10家上市房企在2022年融資活動(dòng)所用之現(xiàn)金凈額最多。

??值得注意的是，2022年TOP50上市房企融資性現(xiàn)金流凈額較2021年總體減少了2589.5億元，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。