??當(dāng)下市場最有錢的險資金主們，又重新殺回房地產(chǎn)市場了。

??最新消息顯示，上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬達(dá)商管正式退出，取而代之的是大家保險。上海萬達(dá)廣場置業(yè)為上海周浦萬達(dá)廣場的項目公司，而上海周浦萬達(dá)廣場一直是萬達(dá)商管的現(xiàn)金“奶?！?。

??事實上，今年5月份，大家保險已經(jīng)從大連萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場3個項目。

??這不是個案。9月28日，大悅城控股將旗下中糧·置地廣場項目賣給了中郵人壽，交易價格為42.56億元。同日，世茂集團(tuán)公告稱，擬出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，總價為39.1億元，接盤方為項目合營聯(lián)營企業(yè)，背景為中國人壽系。

??9月27日，華泰資管斥資40億元投資萬科不動產(chǎn)債權(quán)計劃，而華泰資產(chǎn)起源于華泰財產(chǎn)保險投資部。

??今年以來，平安保險、新華保險、太平保險、陽光保險等在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資金額均明顯增加。曾在2021年頻繁撤離地產(chǎn)股的險資們現(xiàn)在又卷土重來，開啟了大舉加倉房地產(chǎn)的戲碼。

??險資密集出手

??一個多月前，大悅城控股子公司西單大悅城將北京昆庭100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告掛在了北京產(chǎn)權(quán)交易所上，掛牌底價為42.56億元。其中，股權(quán)掛牌底價為34.49億元，債權(quán)掛牌底價為8.07億元。

??在掛牌期滿后，這一項目終于迎來接盤方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署了產(chǎn)權(quán)交易合同，成交價約42.56億元。中郵人壽采用一次性付款方式。

??北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京東城區(qū)的中糧·置地廣場項目，2018年竣工投入使用，總建筑面積8.15萬平方米，目前已有摩根士丹利、CBA聯(lián)盟、至信保理、國聯(lián)證券等企業(yè)入駐。另有車位377個。

??截至今年4月，北京昆庭總資產(chǎn)為20.61億元，今年前4個月實現(xiàn)營業(yè)收入5107.9萬元。近3年及今年上半年，中糧·置地廣場分別錄得租金收入1.63億元、1.76億元、1.49億元和7580萬元，目前出租率為83%。

??資產(chǎn)評估報告顯示，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值為24.38億元，增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價計量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況較好，該區(qū)域市場整體趨勢呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值增加。

??大悅城方面稱，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

??買家中郵人壽為國有企業(yè)，控股股東為中國郵政，第二大股東為友邦保險。今年上半年中郵人壽大幅虧損28億元，在上市險企中幾乎處于墊底位置。中郵人壽在投資端壓力可見嚴(yán)峻性。

??除中郵人壽，國壽系也投資了不動產(chǎn)領(lǐng)域。

??9月28日，世茂集團(tuán)、上海世茂股份發(fā)布公告稱，為緩解公司流動性困難，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，擬出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，總價為39.1億元，受讓者為合營伙伴國壽星灣以及合營聯(lián)營企業(yè)國壽啟航基金，二者均屬中國人壽系。

??珠海世茂新領(lǐng)域主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目，項目占地面積22.56萬平方米，目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。

??世茂集團(tuán)表示，由于該項目持續(xù)開發(fā)需要訂約各方進(jìn)一步投資，鑒于公司目前流動資金問題，公司無法再進(jìn)一步投資及支持該項目的持續(xù)開發(fā)。進(jìn)行出售事項使本集團(tuán)能夠償還其結(jié)欠合營伙伴的債務(wù)，確保開發(fā)該項目所需持續(xù)資金，并有機會分占該項目物業(yè)所得款項。

??值得注意的是，中國人壽的業(yè)績也不算好。2023年上半年，中國人壽實現(xiàn)凈利潤161.56億元，同比下降36.28%；而其一季度實現(xiàn)凈利潤178.85億元。也就是說，二季度中國人壽是虧損的。

??中國人壽還是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東。對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)暴雷事件，中國人壽在中期業(yè)績會上稱對遠(yuǎn)洋只是財務(wù)投資，對公司整體影響可控。為此，中國人壽還在財報中計提了資產(chǎn)減值損失，將對遠(yuǎn)洋集團(tuán)的長期股權(quán)投資，在財報中直接清零。

??從逃離地產(chǎn)股到重倉不動產(chǎn)

??過去兩年，險資在上市房企股票投資中可謂損失慘重。亦因此，早在2021年，險資就在陸續(xù)大手筆減持手中地產(chǎn)股，如泰康系“割肉”減持陽光城，浮虧17億元；大家人壽自2021年9月以來6次減持金地集團(tuán)，所持股份從20.43%削減至5.43%；中國人壽則對萬科A連續(xù)減持。

??“不是沒有錢，也不是不出錢，是找不到可以匹配的GP(普通合伙人)，有錢配不出去。”面臨投資荒情況下，有險資人士這樣稱。

??而房地產(chǎn)行業(yè)的資金特征與險企的資金需求高度匹配，險資對房地產(chǎn)的直接投資具有多重優(yōu)勢，這使得險資不可能真的拋棄地產(chǎn)投資，只不過換個方式而已。

??今年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利頻出之后，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比前兩年，今年險資對于不動產(chǎn)投資將變得更為“大手筆”，因為不動產(chǎn)項目與險資特性的高度匹配一直都是不變的。

??確實，今年以來，險資入手不動產(chǎn)的數(shù)量持續(xù)走高。據(jù)不完全統(tǒng)計，友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽多家險企發(fā)布了關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及資金千億元。僅平安人壽就已累計披露對5個大額不動產(chǎn)項目的投資，出資總額達(dá)539億元。

??從險企布局不動產(chǎn)項目偏好看，相關(guān)標(biāo)的多涉足商業(yè)辦公類樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用辦公樓等，這類型資產(chǎn)穩(wěn)定的收益和增值能力受到險資青睞。

??一位保險從業(yè)人士稱，對于商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲等收租型物業(yè)一直保持著濃厚的配置興趣。尤其是位于核心城市的核心資產(chǎn)，既能創(chuàng)造期間穩(wěn)健的經(jīng)營收益，又有穿越周期資產(chǎn)增值的潛力，一直是保險資金配置的重點方向之一。而且經(jīng)過3年疫情沖擊，許多不動產(chǎn)項目估值已進(jìn)入低谷，險資選擇此時入局也是出于“抄底”心態(tài)。

??經(jīng)過華夏幸福暴雷一事的中國平安高管在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險可控，看好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)投資，例如商辦、長租公寓、園區(qū)類投資。

??截至2023年6月30日，在中國平安保險投資組合中，不動產(chǎn)投資余額2093.93億元，占比4.5%；在所有不動產(chǎn)投資中，物權(quán)類資產(chǎn)近76%，包括商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等，“這類資產(chǎn)總體非常優(yōu)質(zhì)，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，并實現(xiàn)保值增值?！敝袊桨哺吖芊Q。

??太平資產(chǎn)副總經(jīng)理徐鋼在4月份相關(guān)論壇上表示，我們測算房地產(chǎn)12個月滾動銷售面積，目前已降至13.5億平方米，較2021年6月高點19.5億平方米已下行30%。在經(jīng)歷過劇烈收縮后，考慮到前期政策面的積極變化以及經(jīng)濟重新放開，預(yù)計地產(chǎn)短周期應(yīng)將趨于穩(wěn)定。今年地產(chǎn)銷售面積可能將回到14億平方米。