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??政策環(huán)境：持續(xù)寬松

??1．中央層面：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，穩(wěn)樓市政策向“托舉并用”轉(zhuǎn)變

??2023年第三季度，房地產(chǎn)政策寬松再迎實(shí)質(zhì)性突破，中央層面政策力度由“托而不舉”向“托舉并用”轉(zhuǎn)變。7月24日，中央政治局會議提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。多部委從優(yōu)化住房信貸和稅收政策、支持房企合理融資需求、推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城中村改造等方面頻頻發(fā)聲或出臺政策措施。

??優(yōu)化住房信貸和稅收政策，降低居民購房成本。7月20日，稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，提出個人銷售住房減免增值稅、個人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅、個人購買安置住房免征印花稅、個人購買安置住房減征契稅、個人銷售或購買住房免征印花稅等多項(xiàng)舉措。7月27日，住建部部長倪虹提出，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局推動落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，并將其納入“一城一策”政策工具箱。同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部延期“換房退稅”政策，明確“到2025年12月31日前，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠”。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局宣布調(diào)降首付比例下限和二套房貸利率加點(diǎn)下限，將首套住房商業(yè)貸款的最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，二套房統(tǒng)一為30%，二套房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整為LPR加20個基點(diǎn)。同時，降低存量首套住房貸款利率，新的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。9月9日，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行分別發(fā)布公告，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報(bào)價利率，2022年5月以后的將降至報(bào)價利率減20個基點(diǎn)。

??支持房企合理融資，保交樓、保民生、保穩(wěn)定。7月10日，央行、金融監(jiān)管總局提出將“金融16條”中對存量融資、配套融資兩項(xiàng)支持政策的適用期限延長至2024年年底，其余政策長期有效。7月14日，央行表示，結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底。7月19日，國務(wù)院出臺“民營經(jīng)濟(jì)31條”，鼓勵破產(chǎn)重整與民企合理融資。8月3日，央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會，提出要滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，推進(jìn)“第二支箭”擴(kuò)容增量。8月18日，證監(jiān)會表示，要強(qiáng)化城投、房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域債券風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)；月底發(fā)布通知，明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。中國人民銀行于9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)。9月20日，國務(wù)院召開政策例行吹風(fēng)會表示，要加大金融支持民企發(fā)展力度，抓好“金融16條”落實(shí)等。

??推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城中村、老舊小區(qū)改造。7月13日，商務(wù)部等13部門發(fā)布通知，鼓勵居民開展舊房裝修和局部升級改造，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于住房改造。7月18日，住建部等7部門發(fā)布通知，提出大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出要把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式。8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提出要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。9月4日，國務(wù)院規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議指出，要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。9月28日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，明確保障性住房有關(guān)稅費(fèi)減免政策等。

??2．地方層面：政策寬松全面提速，重點(diǎn)城市迎來取消“限購”“限售”浪潮

??2023年第三季度，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策252條。其中，寬松性政策223條，占比達(dá)到88.5%；中性政策、緊縮性政策分別為15條、14條。從調(diào)控頻次來看，季度內(nèi)呈現(xiàn)逐月遞增趨勢，尤其隨著7月底中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系最新定調(diào)和多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的發(fā)布帶動，地方房地產(chǎn)政策再次井噴，9月單月出臺的新政高達(dá)133條。從調(diào)控內(nèi)容來看，除延續(xù)此前的發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、強(qiáng)化住房公積金貸款支持、推行貨幣化安置、鼓勵房企開展促銷活動、優(yōu)化房企資金監(jiān)管等常規(guī)舉措外，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消或放寬“限購”“限售”、降首付比例和房貸利率等成為當(dāng)季地方政策的核心，尤其是多個重點(diǎn)二線城市掀起取消“限購”“限售”浪潮，進(jìn)一步彰顯了地方政府穩(wěn)樓市的急迫性。

??具體來看，四個一線城市全部落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”；沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、寧波等城市在全市區(qū)域取消“限購”“限售”。蘇州、西安、廣州、成都、廈門、天津、長沙等城市進(jìn)一步優(yōu)化“限購”“限售”政策。

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??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)

??1．供求：主要行業(yè)指標(biāo)下行趨勢不改

??2023年三季度全國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，各項(xiàng)指標(biāo)低位運(yùn)行。其中，開發(fā)投資累計(jì)跌幅持續(xù)下行；房屋新開工規(guī)模仍處低位，累計(jì)跌幅走勢趨穩(wěn)；商品房銷售金額再次進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，同比跌幅逐月擴(kuò)大；國房景氣指數(shù)有上季度末的94.04下調(diào)至93.44。

??投資：持續(xù)下行。三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資28719億元，較上季度減少11.8%，同比減少18.5%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，季度內(nèi)跌幅逐月擴(kuò)大。從物業(yè)類別看，住宅投資同比下降8.4%，占總投資比重為75.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅最大，下降17.6%。從地區(qū)來看，東部和中部跌幅相對較小，分別同比下降4.4%、8.4%，西部和東北地區(qū)跌幅較大，分別下降19.4%、27.2%。開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為59.2%。

??開工：跌幅走穩(wěn)。三季度，全國房屋新開工面積22243萬平方米，較上季度減少13.6%，同比減少21.5%；房屋竣工面積14801萬平方米，較上季度增加2.2%，同比增加20.9%。前三季度，全國房屋新開工面積72123萬平方米，同比減少23.4%，季度內(nèi)跌幅緩慢收窄；房屋竣工面積48705萬平方米，同比增加19.8%。

??銷售：持續(xù)低迷。三季度，全國商品房銷售面積25291萬平方米，較上季度減少14.5%，同比減少22.2%；商品房銷售金額25978億元，較上季度減少20.2%，同比減少22.0%。前三季度商品房銷售面積84806萬平方米，同比跌幅由上季度末的5.3%擴(kuò)大至7.5%；商品房銷售金額89070億元，同比由上季度末上漲1.1%轉(zhuǎn)變?yōu)闇p少4.6%。

??分物業(yè)類型看，商品住宅市場變動明顯，銷售面積及金額跌幅逐月擴(kuò)大，季度末同比額跌幅分別為6.3%和3.2%；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)指標(biāo)保持下降，跌幅收窄。分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東部地區(qū)跌幅相對較小，分別減少5.2%和3.0%，中部地區(qū)跌幅較大，在10%上下。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.8%、61.7%。

??庫存：小幅增加。三季度末，商品房待售面積64537萬平方米，較上季度末增加378萬平方米。其中，住宅待售面積31186萬平方米，增加180萬平方米；辦公樓待售面積4730萬平方米，減少26萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14027萬平方米，減少35萬平方米。

??2．價格：新房和二手房保持下降，跌幅趨穩(wěn)

??新房：房價同環(huán)比跌幅走勢趨穩(wěn)。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為20座、17座、15座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.23%、-0.29%和-0.30%。7-9月，房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為26座、25座、27座，同比算數(shù)平均值分別為-0.57%、-0.55%、-0.57%。

??二手房：房價上漲城市數(shù)量不超過一成，同比跌幅有所擴(kuò)大。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為6座、3座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.47%，-0.48%，-0.48%。7-9月，價格同比上漲城市數(shù)量分別為5座、3座、3座，同比算數(shù)平均值分別為-3.06%，-3.18%，-3.25%。

??3．城市：商品住宅成交量減少、多城市消化周期拉長

??三季度，監(jiān)測30[1]座重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積3708.03萬平方米，較上季度減少31.3%，較去年同期減少28.1%。其中，成都成交量明顯領(lǐng)先，為391.26萬平方米，其次杭州、青島超過200萬平方米，成交前十的城市還有西安、天津、上海、廣州、武漢、北京、長沙，在155萬—200萬平方米之間。

??三季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1936萬平方米，其次成都、青島分別為1700萬和1328萬平方米；嘉興庫存面積最小，為164萬平方米。消化周期上，4座城市低于12個月，杭州最低為9.4個月；26座城市消化周期在12個月以上，常州、東莞、嘉興超過36個月，福州、廈門、徐州等6座城市在31—36個月之間。

??土地市場方面，成都土地成交面積相對領(lǐng)先，近300萬平方米，杭州、徐州、重慶、上海、南京、廣州、西安、寧波成交面積位于第二至九均超過100萬平方米，前十的還有長沙，成交99.70萬平方米。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績下降 投資力度不足

??業(yè)績：有所下降。1-9月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比下降11%。百強(qiáng)房企銷售操盤金額門檻同比下降4.9%至81.7億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企門檻分別為1271.8億元、484.6億元、302.7億元、187.5億元，同比分別下降2.8%、12.4%、17.6%、19.7%。

??投資：力度不足。1-9月，房企新增貨值百強(qiáng)總價值22707億元，總體投資力度不及二季度。華潤、萬科和保利位列新增貨值前三，新增貨值突破千億的房企還有建發(fā)、中海、綠城。1—9月，百強(qiáng)房企拿地銷售比為0.19，仍保持低位，房企投資積極性未有提升，但較上季度末的0.15有一定程度修復(fù)。

??融資：規(guī)模下降。1-9月，克而瑞研究中心監(jiān)測的80家典型房企融資總額為4902.66億元，同比減少21.64%。1—9月房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2600.55億元，其中境內(nèi)債券為2519.33億元，占比為96.88%。新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點(diǎn)。

??到位資金：持續(xù)下降。三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金29270億元，較上季度減少14.1%，同比減少21.8%。前三季度，開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

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??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1、住房消費(fèi)動力不足，政策仍有優(yōu)化空間

??在各項(xiàng)政策利好之下，三季度商品房銷售、投資、新開工等市場指標(biāo)仍繼續(xù)低位運(yùn)行，市場表現(xiàn)低迷。當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)較大，受就業(yè)困難趨勢加重、勞動性收入減少影響，居民消費(fèi)能力和動力不足，購房意愿不強(qiáng)。中國樓市長期基本需求規(guī)模還在，有城鎮(zhèn)化、城市更新、保障房建設(shè)等多方面市場需求支撐。面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，我們認(rèn)為行業(yè)政策環(huán)境仍有優(yōu)化空間，進(jìn)一步提振市場主體信心、改善經(jīng)營預(yù)期。中短期，財(cái)政金融進(jìn)一步寬松，行政政策方面，放開高能級城市“限購”“ 限售”“ 限價”等政策擴(kuò)大需求，讓市場重新在資源配置中起主導(dǎo)作用，激活市場交易意愿。長期看，可以從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、收入分配制度等源頭進(jìn)行調(diào)整。

??2、民營房企投資能力和積極性受到制約

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月民間投資同比下降0.6%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資增長9.1%。在房地產(chǎn)行業(yè)中，民營房企占比較大，但當(dāng)前市場投資拿地主要集中央國企和地方城投。民營房企受經(jīng)營環(huán)境惡化及融資困難影響，投資能力和積極性受到制約。近期出臺的房地產(chǎn)融資支持政策覆蓋范圍有限，落地效果不理想，金融機(jī)構(gòu)對房企整體呈現(xiàn)“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面，民營房企特別是中小民營房企融資難題并未得到有效解決。激發(fā)民營房企投資活力，需要銀行和金融機(jī)構(gòu)在資金上給予更多支持，轉(zhuǎn)變觀念打破“囚徒困境”，切實(shí)加大對民營房企的信貸投放力度、降低融資成本，為房地產(chǎn)行業(yè)盡快企穩(wěn)回升提供重要支撐。

??3、警惕房企違約加大金融部門風(fēng)險(xiǎn)

??此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)不斷釋放，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約直接或部分影響到中國銀行業(yè)的安全。繼中國恒大之后數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠或無法償還海外債券，銀行面臨的壓力增加。中國銀行體系對房地產(chǎn)危機(jī)存有巨大敞口，其近40%的銀行貸款與房地產(chǎn)有關(guān)。影響主要有三方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)惡化帶來大量不良貸款；二是房產(chǎn)作為企業(yè)擔(dān)保物，價值下降導(dǎo)致信貸資產(chǎn)估值損失；三是企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，未能按時交付，損害購房者合法權(quán)益。

??4、城中村改造要考慮低收入人群住房需求

??今年以來，超大、特大城市城中村改造提速推進(jìn)。城中村改造是城市更新的重要手段，可以推動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、優(yōu)化城市空間布局、提高居民的生活質(zhì)量。按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)劃分，我國總計(jì)有20余個城市屬于超大特大城市范疇，城中村改造升級是推動樓市發(fā)展的新發(fā)力點(diǎn)，也能拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈投資增長。但城中村改造存在很多難點(diǎn)，如產(chǎn)權(quán)模糊、人員密集、空間分布復(fù)雜和很多歷史遺存問題，涉及主體多，各方利益協(xié)調(diào)難度較大。同時，要避免改造后區(qū)域居住成本上升，因“買不起”“租不起”低收入人群的住房需求空間被擠壓，導(dǎo)致城市人員流失。

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??2023年四季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1．政策持續(xù)寬松。當(dāng)前全國不同地區(qū)市場分化加劇，中央層面鼓勵地方結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)形勢、人口流動等因素精細(xì)化實(shí)施“一城一策”措施，整體延續(xù)寬松的政策基調(diào)，提升市場交易和投資活躍度，提振市場主體信心。金融政策方面，將繼續(xù)落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效；加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資支持。地方層面，重點(diǎn)城市進(jìn)一步跟進(jìn)優(yōu)化或解除限購、限售、限價等措施；更多城市加大財(cái)稅優(yōu)惠，優(yōu)化專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶的支付條件，對購房者給予購房補(bǔ)貼、抵消個稅等。多孩家庭購房、人才購房、新市民落戶購房等仍是鼓勵住房消費(fèi)的主要方向。

??2．市場溫和修復(fù)。四季度在優(yōu)化政策累積效應(yīng)下，市場銷售將處于溫和修復(fù)階段，整體呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢。在銷售市場整體企穩(wěn)回升之前，開發(fā)投資、新開工、土地市場將保持低位運(yùn)行，一線城市及熱點(diǎn)二線城市投資活躍度將明顯高于其他地區(qū)。住房價格方面，9月份一線城市在利好政策下房價已經(jīng)出現(xiàn)積極變化，如果政策繼續(xù)優(yōu)化落地，更多高能級城市房價將在需求釋放支撐下走穩(wěn)回升；三、四線城市市場需求不足，房價繼續(xù)承壓，延續(xù)下滑趨勢。

??3．企業(yè)資金繼續(xù)承壓。四季度房企將抓住政策窗口期，加大供應(yīng)和營銷優(yōu)惠力度沖刺全年業(yè)績，中小房企市場競爭力不足，分化加劇。但當(dāng)前市場預(yù)期不穩(wěn)，銷售和回款壓力較大，企業(yè)資金面將繼續(xù)承壓。在行業(yè)深度調(diào)整階段，企業(yè)要適應(yīng)調(diào)整周，一方面市場需求結(jié)構(gòu)分化下不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢；另一方面開發(fā)企業(yè)逐步調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展意識，注重綠色建筑、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等。

??[1] 注：具體城市范圍詳見重點(diǎn)城市交易數(shù)據(jù)部分。