曾經(jīng)人潮涌動、頗為熱鬧的售樓處如今冷清了起來。

　　“參觀請走停車場側(cè)門”，上海嘉定區(qū)一樓盤售樓處，遠(yuǎn)遠(yuǎn)豎著醒目的告示牌，裝修豪華的售樓部冷冷清清，只有一名清潔大叔在打掃衛(wèi)生。

　　4月17日，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海前去詢問能否進(jìn)去看房，一名工作人員表示，“今天不對外開放。”

　　據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海了解，按照認(rèn)籌時間，該樓盤應(yīng)該正在認(rèn)籌中，對于現(xiàn)在不能看房的原因，經(jīng)多次詢問后一名工作人員告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海，“現(xiàn)在我們認(rèn)籌人數(shù)已經(jīng)1:1.2，處于認(rèn)購臨界點，不能再認(rèn)購了；如果要看等我們開盤后再來，看有沒有‘尾貨’?！?/p>

　　按上海新房《認(rèn)購規(guī)則》，樓盤認(rèn)購人數(shù)達(dá)到1:1.3將觸動購房“積分制”，1:1.2意味著處于觸動“積分制”臨界點，需要樓盤閉門謝客。

　　這一情況不僅出現(xiàn)在這一個項目中，4月，上海一次性推出了33個樓盤，不少開發(fā)商想盡辦法不觸動“積分制”，“高積分、強(qiáng)付款力”的購房者成不少開發(fā)商首選，市場更有不少持幣待購的滿分客戶，有購房者直呼：“現(xiàn)在買房更難了！”

　　盡快回款不少樓盤“挑客”

　　4月初，上海嘉定區(qū)房管局接到購房者舉報，稱嘉定區(qū)一樓盤海納印象只接待預(yù)約客戶，不接待上門客戶，該樓盤被嘉定局房管局緊急約談后對違反認(rèn)購規(guī)則情況立即進(jìn)行整改，并承諾嚴(yán)格遵守商品住房銷售各項法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)購規(guī)則。

　　中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海前去看盤時，發(fā)現(xiàn)樓盤現(xiàn)場冷冷清清，只有一名前臺接待，據(jù)其介紹，項目地處嘉定區(qū)南翔板塊，周邊商業(yè)、教育等配套相對成熟，本次推出360套房源，目前已有550多組認(rèn)購客戶，已經(jīng)觸動“積分制”，認(rèn)購要等下期開盤。

　　這一情況不僅在嘉定區(qū)出現(xiàn)，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海發(fā)現(xiàn)，奉賢區(qū)、青浦區(qū)等多個樓盤售樓處均有參觀聲明，如大虹橋青浦區(qū)的樓盤虹橋公館須有看房參觀券才能看樣板房，更有樓盤將售樓處直接搬到寫字樓，門口保安值守，通過預(yù)約制度避免無效客戶進(jìn)出看房。

　　對于預(yù)約看房，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦直言，“積分制”算分?jǐn)?shù)對購房者有利，就怕不看分?jǐn)?shù)直接算錢，將全款客戶排在首位，這會引來更多投訴和購房者不滿。

　　還有樓盤公開售樓電話的不是處于停機(jī)就是一直處于無人接聽狀態(tài)。位于奉賢區(qū)一樓盤售樓處外面公開推廣的電話號碼，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海打電話過去為停機(jī)狀態(tài)，位于徐匯濱江的樓盤尚海灣為了不讓準(zhǔn)購房者找到認(rèn)籌地點，對外公開的電話一直處于無人接聽狀態(tài)，甚至把之前的售樓處砸掉，另外設(shè)了兩處臨時接待地，高端樓盤最后選擇地下室開盤，也是匪夷所思。

　　對于上海樓市出現(xiàn)的新情況，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，這次上海一次推出33個樓盤，緩解了部分市場供需壓力，由于上海市場整體需求量很大，從目前情況來看，高積分的人有很多，開發(fā)商之所以會“挑客”很重要原因就是希望盡快回籠資金。

　　今年年初，上海銀保監(jiān)局進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸等流入房地產(chǎn)市場，防范“炒房”，進(jìn)一步緊縮了房貸等政策。上海個人購房貸款周期延長，過去購房兩個月能放款，現(xiàn)在需要四個月甚至更長時間才能放款。部分開發(fā)商資金回籠壓力很大，這種情況下開發(fā)商會挑選對企業(yè)有利客戶，也就是全款購房者優(yōu)先。盧文曦表示，這種不合情理的做法雖沒有觸犯任何條款，但會引來更多購房者不滿。

　　通過了解，上述33個樓盤大部分項目認(rèn)購比控制在1:1到1:1.3之間，由于開發(fā)商“挑客”行為，原本觸及“積分制”達(dá)不到1:1.3，部分樓盤被人為降低了標(biāo)準(zhǔn)。盧文曦表示，開發(fā)商為了盡快達(dá)到回籠資金目標(biāo)，會優(yōu)先考慮全款客戶，這部分客戶會被挪到前面，部分首付比例不高的購房者會被開發(fā)商內(nèi)部調(diào)節(jié)掉，使全款和首付比例高的購房者排在前面。另有樓盤直接公示資金緊張，可能造成施工進(jìn)度較慢。

　　對于上述舉措，盧文曦表示，這是開發(fā)商的策略之舉，原因是被投訴過多，可能會有更多開發(fā)商被所屬區(qū)房管局約談。

　　“紅盤”概率已大大降低

　　對于部分樓盤“挑客”行為，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海分別致電徐匯區(qū)房管局和嘉定區(qū)房管局了解處理情況。徐匯區(qū)房管局相關(guān)工作人員表示，有開發(fā)商出現(xiàn)不認(rèn)購情況，可以向所屬區(qū)房管局反映，我們會第一時間處理；符合認(rèn)購條件的必須認(rèn)購。

　　嘉定區(qū)房管局相關(guān)工作人員則表示，嘉定區(qū)樓盤海月印象已經(jīng)約談過，當(dāng)天下午就全部放開，所有預(yù)約過和臨時上門的購房者，只要有認(rèn)購資格都可以認(rèn)購。同時該工作人員也提醒購房者，認(rèn)購之前要想清楚，一旦認(rèn)購一個樓盤購房資格會被系統(tǒng)鎖定，無法再認(rèn)購其他樓盤，再認(rèn)購需要等開盤結(jié)束系統(tǒng)提交未認(rèn)購成功，釋放購房名額后才能再認(rèn)購，需要鎖定大約1個月時間。

　　對于開發(fā)商要求高首付和高認(rèn)籌金情況，嘉定區(qū)房管局表示，之前有樓盤出現(xiàn)過高認(rèn)籌金情況，現(xiàn)在規(guī)定認(rèn)籌金不能超過房屋總價的20%。

　　購房新政下，是否意味著上海再無“紅盤”？盧文曦表示，今后“紅盤”概率將大大降低，以前中環(huán)以內(nèi)尤其市區(qū)的樓盤，每開一個都是“紅盤”，現(xiàn)在購房者被稀釋掉了。

　　另根據(jù)上海城市戰(zhàn)略，“十四五”期間，上海將重點推進(jìn)嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯5個新城建設(shè)，推動城市組團(tuán)式發(fā)展，形成多中心、多層級、多節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)型城市群。據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海統(tǒng)計，本次推出的33個樓盤，有13個項目在五大新城，受“獨立性節(jié)點城市”規(guī)劃利好，5個新城所在區(qū)域樓盤價格均有不同幅度上漲。