市場孟雙奎 李國慶 2021-08-02 09:56:14 來源:中房報
??公寓2800元/平方米,60平方米還不到20萬元,還是地鐵附近公寓,這樣的價格讓不少人驚掉了下巴。
??近日,沈陽蘇家屯一項目公寓以2800元/平方米低價出售,“慕名”而來排隊的購房者將售樓處堵得水泄不通,最終售樓處不得不暫時關(guān)閉。
??記者了解到,沈陽蘇家屯附近住宅產(chǎn)品大概在8000元/平方米,公寓售價甚至不到住宅一半,知情人士反映,之所以降價出售,主要是公司打算清盤沈陽在售的所有產(chǎn)品,并且降價幅度也并非那么大,清盤之前也僅賣3000多元/平方米。
??“價格并沒有想象中那么優(yōu)惠,可能只是商家營銷做得好,3000多/平方米的清水公寓一直在賣,但賣得也不是很好,之所以這次這么’火爆’,可能是大家沒想到蘇家屯附近公寓能賣這么便宜,算是‘白菜價’了!”一位附近的居民告訴記者。
??那么,沈陽公寓市場真實表現(xiàn)到底如何?真到了“白菜價”的地步嗎?
??公寓和住宅在沈陽市場表現(xiàn)可以用“冰火兩重天”來形容。
??2021年沈陽上半年住宅均價12408元/平方米,同比上漲9%?!吧虬藯l”政策推出后,房價上漲勢頭已經(jīng)得到一定遏制,環(huán)比上漲仍然維持在4%。
??與住宅需要政策調(diào)控來降溫相比,公寓則持續(xù)遭受冷遇。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年沈陽公寓成交12.5萬平方米,環(huán)比下降36%,同比下降32%,2021年上半年均價為8797元/平方米,2020年下半年均價還在10494元/平方米,半年時間均價下滑了1697元/平方米,環(huán)比下降16%,同比降3%。
??從市場反饋來看,公寓產(chǎn)品確實不好賣,尤其是2020年之后不少公寓都進(jìn)行了“調(diào)價”,其中不乏一些熱門地段公寓產(chǎn)品。
??在某房產(chǎn)網(wǎng)站樓盤動態(tài)顯示,天惠公寓2020年1月份均價12000元/平方米,到2020年4月時均價顯示11000元/平方米;華強城The King公寓2021年6月均價22000元-29000元/平方米;到7月時,均價已調(diào)整至17000元-22000元/平方米。
??沈陽公寓不同區(qū)域內(nèi)價格差異大,公寓價值更依賴于地段和商圈,像蘇家屯地區(qū)人口密度低、商圈少,對公寓需求有限,因此反映在價格上差距較大。2021年上半年,公寓新增供應(yīng)主要集中在渾南、蘇家屯和大東三區(qū),其中和平、沈河、渾南整體均價都已破萬,和平區(qū)以14212元/平方米均價排第一;于洪、大東、蘇家屯都在7000元/平方米以下,蘇家屯區(qū)公寓均價5522元/平方米墊底。
??地產(chǎn)分析人士表示,從2017-2021年,沈陽公寓價格曲線緊隨市場行情波動,目前均價基本回到了4年前均價。2017年下半年到2019年基本是沈陽樓市最熱年份,公寓價格也隨樓市大背景,持續(xù)上漲,到2020年達(dá)到頂峰?!吧虬藯l”出臺,樓市得到穩(wěn)定控制后,公寓價格應(yīng)聲下跌,說明公寓產(chǎn)品價格“水分”較大,當(dāng)市場環(huán)境較差或者政策發(fā)生變化時,公寓價格泡沫部分最容易被擠掉。
??存量居高不下,去化周期達(dá)95個月
??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,沈陽公寓主要以存量市場為主,截至2021年6月底,沈陽公寓存量為254萬平方米,其去化周期達(dá)到了95個月。
??也就是說,從目前公寓成交量來看,即便再無新增公寓供應(yīng),需要近8年時間才能完全消化掉現(xiàn)有庫存。
??沈陽公寓庫存量一直高居不下,并且在近幾年庫存周期持續(xù)攀升。2017-2019年,沈陽公寓存量從272萬平方米減至215萬平方米,整體屬于下降趨勢,但2019下半年開始庫存周期再次攀升,其中2020年上半年到2021年上半年,庫存僅上升了5萬平方米,但庫存周期卻由49個月升至95個月,幾乎是翻了一番。
??庫存周期大幅度上升,主要原因在于成交量大幅下降,在2017年-2019年之間,公寓銷量分別為68.5萬平方米、62.3萬平方米、56.9萬平方米,2020年銷量僅為38萬平方米,銷量下滑非常嚴(yán)重,接近腰斬。
??2019年之前,雖然庫存量整體較大,但每年新增供應(yīng)量基本小于成交量,去庫存有一定效果,到了2019年下半年有71.2萬平方米新增供應(yīng)入市,導(dǎo)致去化周期開始持續(xù)增多,去庫存變得更加“艱難”。
??改善型需求占主導(dǎo)
??房產(chǎn)中介人士稱,購買公寓一般有兩種需求,一種是要求選擇好地段、繁華商圈和較高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),可以稱之為高端需求,但這部分市場需求占比很?。涣硪环N是作為剛需住宅過渡性產(chǎn)品,多為單身族群為滿足自住,或作為婚前保值財產(chǎn)為目的購置。
??隨著近幾年,沈陽住宅改善型需求的增多,以居住為主的剛需小面積產(chǎn)品開始逐漸失去市場。2019年樓市調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn),樓市中剛需與改善需求仍占絕對主力,改善住房需求有明顯上升趨勢,且超過剛性需求位居第一。
??據(jù)調(diào)查,沈陽購房置業(yè)客群中,單身、準(zhǔn)婚、已婚(未生育)三類客群對產(chǎn)品需求均以61-90平方米為主,沈陽目前公寓主力產(chǎn)品(占60%)主要在60平方米以下。說明公寓主力產(chǎn)品不在主流購房需求面積段上。
??投資方面,沈陽公寓低回報率很難喚起投資者動力,目前在沈陽購置公寓產(chǎn)品價格不菲,如果用來出租,賺取的收益甚至比不上普通理財。例如位于青年大街金廊沿線華強城,一套67平方米公寓售價在113萬元左右,在貝殼網(wǎng)上相同面積、房源公寓一個月租金3000元,年租金3.6萬元,投資回報率僅有3.2%。
??酒店式返租型公寓承諾給的租金較高,但近兩年受疫情影響,酒店的生意都不大好做,很多處于虧損狀態(tài),投資酒店型公寓將面臨很大風(fēng)險。
??從價值投資角度,公寓增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅,2017年上半年住宅均價為7714元/平方米,2021年上半年住宅均價為12408元/平方米,4年時間漲幅達(dá)60%;公寓則由8447元/平方米漲至8797元/平方米,幾乎沒太大變化,即便是最高峰值10494元/平方米房價來算,漲幅僅有24%,還是不及住宅增幅一半。
??同時,一些公寓在學(xué)區(qū)方面“福利”的消失,也讓公寓產(chǎn)品認(rèn)可度越來越低。2016年為鼓勵市民購買公寓產(chǎn)品,沈陽市政府曾下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》,給予自住型公寓在落戶、入學(xué)、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。
??但政策僅持續(xù)了一年多時間,2017年新房產(chǎn)政策中,已經(jīng)取消了自住型公寓的學(xué)區(qū)待遇。
有房產(chǎn)專家稱,近兩年,公寓產(chǎn)品之所以在沈陽市場持續(xù)下行,與沈陽整體市場環(huán)境有關(guān),首先是公寓產(chǎn)品需求量有限,市場供遠(yuǎn)大于求,雖然公寓產(chǎn)品不限購,但在產(chǎn)權(quán)年限、稅費、貸款以及學(xué)區(qū)方面的福利遠(yuǎn)不及住宅,綜合原因?qū)е拢r格上漲空間有限,租金投資回報率低,公寓市場進(jìn)一步壓縮,處在繁華商圈的公寓還有一定購買價值,而人口密度較低或欠發(fā)達(dá)區(qū)域,公寓產(chǎn)品投資價值很低。在目前房住不炒的政策背景下,需求量沒有明顯變化,沈陽公寓市場很難升溫,在很長一段時間還將以去庫存為主,新增供應(yīng)將嚴(yán)格受控。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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