“雙向調(diào)控”時(shí)代:7大二線城市“十一”新房成交銳減41%

市場(chǎng)徐妍 2021-10-09 08:51:33 來源:中房報(bào)

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??“國慶長(zhǎng)假樓市的褪色是可以預(yù)料的。受央行對(duì)房貸增速控制、房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)的實(shí)施,及嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付款來源的影響,部分城市出現(xiàn)房貸額度緊張,貸款周期明顯拉長(zhǎng)的現(xiàn)象,貸款都需要排隊(duì),個(gè)別銀行對(duì)二手房已停貸。而在存量房占比較高的城市中,賣掉一套二手房再買一套新房的連環(huán)交易只能被擱置。”

??58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年國慶長(zhǎng)假期間(10月1日-7日),15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交套數(shù)為8309套,成交面積為92.44萬平方米,較去年同期下滑19%。從9個(gè)重點(diǎn)二線城市看,7天長(zhǎng)假成交4193套,同比下滑幅度達(dá)41%;從2個(gè)重點(diǎn)三線城市看,7天長(zhǎng)假成交116套,同比下滑近8成。其中,武漢、蘇州、大連等二線城市的新房成交量下滑顯著,銷售套數(shù)同比下降分別達(dá)到-57%、-45%、-69%。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜表示,“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利,集中供地的土拍新規(guī)層出不窮,房企拿地難上加難,第二次集中供地多地出現(xiàn)大量流拍的現(xiàn)象,加上各種樓市調(diào)控高壓下,房企迎來了最艱難的日子。部分“止?jié)q”城市開始跳水降價(jià)來吸引客流,造成了惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面,針對(duì)這樣的新變化,國家采取了“雙向調(diào)控”,截至目前,包括岳陽等多個(gè)城市出現(xiàn)“限跌令”,平抑了樓市快速下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。另有部分城市發(fā)放人才購房補(bǔ)貼,下調(diào)交易個(gè)稅等,“因城施策”、“一城一策”來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。四季度,預(yù)計(jì)各地針對(duì)樓市“打補(bǔ)丁”的措施依舊會(huì)不斷出現(xiàn)。

??“二線城市和三四線代表城市受前期樓市調(diào)控政策影響最顯著,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫最明顯?!?/p>

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也表示,今年國慶假期房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)9月低溫態(tài)勢(shì)。不過,各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低,政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開,部分城市按揭貸款額度和放款時(shí)間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能,以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

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??“三穩(wěn)”目標(biāo)下市場(chǎng)趨冷

??“總體上今年國慶長(zhǎng)假全國樓市購房熱情有所下降。個(gè)別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)國慶前三天集中網(wǎng)簽的情況,造成整個(gè)小長(zhǎng)假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大,不排除是受前期成交的房源在10月集中網(wǎng)簽的影響?!痹S之靜認(rèn)為,在樓市長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控下,各地城市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)較明顯的差異,三線、二線、一線城市市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)程度,主要呈現(xiàn)出從強(qiáng)到弱的梯度下滑的特征。

??縱觀全國各城市樓市近況,絕大多數(shù)城市都面臨著市場(chǎng)退燒。實(shí)際上,國慶長(zhǎng)假樓市的褪色早已能預(yù)料。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中有55個(gè)城市今年9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑,下滑幅度平均達(dá)47%,其中,一線城市平均下滑幅度為49%,二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)外,其余21個(gè)城市平均下滑幅度為44%,38個(gè)三四線城市中,除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉、南平、孝感出現(xiàn)增長(zhǎng)外,其余31個(gè)城市全線下滑,下滑幅度達(dá)到50%。

??這是在多項(xiàng)嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下,樓市“去杠桿”,“去泡沫”效果基本顯現(xiàn)。今年1-9月全國房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次,2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。從“三道紅線”給房企融資設(shè)限,“房地聯(lián)動(dòng)”土拍新規(guī)則的制訂,嚴(yán)厲限購限售、積分搖號(hào)規(guī)則的細(xì)化、再到二手房指導(dǎo)價(jià)制度的建立,打擊學(xué)區(qū)房炒作、虛假房源等全國大范圍的樓市整治行動(dòng)計(jì)劃,各種打補(bǔ)丁政策的推出,貫穿到房地產(chǎn)的整個(gè)生命全過程。中央進(jìn)行調(diào)控的方式進(jìn)行了全面升級(jí),政策“工具箱”越來越豐富,精細(xì)化程度也越來越高,不斷直擊擾亂市場(chǎng)健康發(fā)展的各種不利因素和現(xiàn)象。

??上海、南京兩地已經(jīng)明確實(shí)施一年分批次供應(yīng)新房的政策,這就使得市場(chǎng)的冷熱受政府主導(dǎo)的程度變得更強(qiáng),原先的樓市周期性特征將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會(huì)被更多城市所效仿。

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??二手房指導(dǎo)價(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

??值得關(guān)注的是,部門熱點(diǎn)樓市降溫,二手房指導(dǎo)價(jià)也發(fā)揮了舉足輕重的作用,其關(guān)鍵點(diǎn)在于能引導(dǎo)銀行合理發(fā)放貸款,防范利用信貸資金炒房的風(fēng)險(xiǎn)?!拜赴藯l”中明確:加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海則要求對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn),沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),不久后又指出二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià),執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

??58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國共有11個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)制度。尤其是在人口密度較高的城市,穩(wěn)住二手房就是牽住樓市房?jī)r(jià)的“鼻子”,對(duì)新房市場(chǎng)具有一定的打壓作用。

??另一方面,在樓市受季節(jié)性影響變化態(tài)勢(shì)越來越弱,以及疫情防控常態(tài)化的情況下,線上看房、線上交易越來越取代多次上門探房的購房方式。

??58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的線上數(shù)據(jù)顯示,2021年7天國慶長(zhǎng)假全國樓市活躍度較去年同期略有下滑,但幅度不大,其中全國二手房線上樓市活躍度下滑17%,而新房線上活躍度上揚(yáng)2%。

??從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)看,預(yù)計(jì)到2021年年底,調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場(chǎng)退燒難免,傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)?!敖鹁陪y十”已成為歷史,樓市調(diào)控高壓下,樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),買賣雙方將脫離對(duì)季節(jié)的依賴。

??房企啟動(dòng)差異化應(yīng)對(duì)措施

??“房企在把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí),應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品,打造差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品,注重品牌建設(shè),提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”陳文靜表示,展望四季度,部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期,整體市場(chǎng)有望改善,但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格,短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,以北京為例,多個(gè)項(xiàng)目在國慶假期前后集中開盤,其中不乏首批集中供地項(xiàng)目。為吸引更多購房者,開發(fā)商紛紛推出線上購房節(jié)、線上直播、國慶特惠等營銷策略促進(jìn)項(xiàng)目銷售。整體來看,在供應(yīng)改善下,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定活躍度。

??而在另外一個(gè)一線城市深圳,國慶期間,開發(fā)商加大推盤力度,新房供應(yīng)量大幅增加,帶動(dòng)新建商品住宅成交規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng),但成交去化率不及以往。預(yù)計(jì)四季度,在供應(yīng)改善下,新房成交規(guī)模仍有一定規(guī)模。

??作為二線城市的代表,武漢今年國慶期間市場(chǎng)熱度明顯下降,受整體市場(chǎng)環(huán)境影響,購房者置業(yè)信心不足,大部分購房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚,但部分開發(fā)商為加速去化,均推出了“特價(jià)房”、“工抵房”等促銷活動(dòng)。

??“重點(diǎn)城市第一批集中供地項(xiàng)目即將入市,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒏蛹ち?,在此背景下,房企?yīng)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化研究力度,加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)控,制定差異化營銷策略?!标愇撵o表示。

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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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